بازارهای وام رهنی

بازارهای وام رهنی

اسلاید 1: بازارهای وام رهنیتهیه و تنظیم:سیروس اکبری

اسلاید 2: مقدمهوام رهنی وام هایی که به افراد یا شرکت ها براي خرید خانه ، زمین ، و دیگردارایی هاي فیزیکی داده می شود. اندازه هر وام بستگی به نیاز و توانایی پرداخت دارد و میزان مشخصی براي آنها وجود ندارد، یعنی استاندارد مشخصی ندارد . وام ها روي دارایی ها ي فیزیکی صادر می شوند. به همین علت اگر نتوان وام ها را بازپرداخت کرد ، دارایی توسط نهادهاي مالی مصادره می شوند

اسلاید 3: وام های رهنیبه وام هایی اطلاق می شود که برای خرید مسکن، زمین و سایر دارایی های غیرمنقول به اشخاص یا موسسات تجاری اعطا می شود.

اسلاید 4: چرا بازارهای وام های رهنی را جدا از بازارهای اوراق قرضه و بازارهای سهام مطالعه می کنند؟

اسلاید 5: عمده ترین وام های رهنی

اسلاید 6: ویژگی های وام رهنی

اسلاید 7: وثیقهتذکردر رهن(گرو بودن):ادعایی است که موسسه مالی در صورت عدم توان پرداخت اقساط وام به وسیله وام گیرنده، می تواند بر روی دارایی که به عنوان وثیقه در رهن گذاشته شده ، داشته باشد و برای خودش آن دارایی به نفع خود اقدام کند

اسلاید 8: پیش پرداختبر اساس بخشی از قرارداد وام رهنی، موسسه مالی از وام گیرنده می خواهد تا بخشی از قیمت خرید دارایی را به عنوان پیش پرداخت به موسسه مالی پرداخت کند.کاهش ،احتمال عدم توان وام گیرنده در پرداخت اقساط وام رهنی میزان پیش پرداختاغلب نباید کمتر از 20% ارزش دارایی باشداگر کمتر از 20% باشداز وام گیرندگان خواسته می شود تا اقدام به خرید بیمه وام رهنی(pmi) از یک موسسه بیمه خصوصی کنند

اسلاید 9: وام رهنی بیمه شده در مقابل وام رهنی معمولیارائه به وسیله موسسات مالیتضمین بازپرداخت آن توسط موسسات دولتی در ازای دریافت کارمزدارائه به وسیله موسسات مالیعدم تضمین بازپرداخت توسط موسسات دولتی

اسلاید 10: سر رسید وام های رهنیبین 15 تا 30 است.مورد استقبال بیشترمتداول تراز دید وام گیرندگاناز دید موسسات مالیکاهش میزان بهره پرداختیکاهش میزان ریسک بهره

اسلاید 11: وام رهنی با الگوی باز پرداخت با اقساط ثابت و باز پرداخت یکجا

اسلاید 12:

اسلاید 13: نرخ بهرهکسانی که اقدام به گرفتن وام رهنی می کنند اغلب به بررسی نرخ های بهره موسسات مالی مختلف اقدام می کنند،موسسات مالی نیز، نرخ بهره پیشنهادی را با توجه به عوامل مختلفی تعیین می کنند. مهم ترین عامل، نرخ بازاری است که وجوه مالی خود را از آن راه تامین می کنند.(نرخی که بانک مرکزی بر روی گواهی سپرده ها در نظر می گیرد.)

اسلاید 14: وام رهنی با نرخ ثابت در مقابل وام رهنی با نرخ قابل تعدیلوام گیرنده متعهد میشود،بدون توجه به تغییرات نرخ بهره بازار،بهره وام را در طول دوره معین شده ،پرداخت نماید با اقساط ثابتنرخ بهره در روش وام رهنی با نرخ قابل تعدیل به نرخ بازار یا شاخص نرخ بهره بستگی دارد.به همین دلیل اقساط پرداختی ماهانه بابت نرخ بهره وام اخذ شده ممکن است در طول دوره زمانی مربوط به وام رهنی متغیر باشد.

اسلاید 15:

اسلاید 16: نرخ بهره در اقتصاد پایینبالاترجیح نرخ ثابت به نرخ متغیر

اسلاید 17: درصد بهره اولیههزینه(پرداخت هایی) که وام گیرنده در زمان اخذ وام متحمل می شودیک در صد بهره اولیه ، معادل یک درصد از ارزش اولیه وام رهنی استدر مقابل درصد بهره اولیه ای که وام گیرندگان در ابتدای اخذ وام پرداخت می کنند اغلب موسسات مالی میزان نرخ بهره ای را که برای تعیین پرداخت های ماهانه از آن استفاده می کنند کاهش می دهند

اسلاید 18: سایر هزینه های گنجانده شده در قراردادهای وام رهنی

اسلاید 19: تامین مالی مجدد وام های رهنیزمانی اتفاق می افتد که گیرنده وام رهنی برای تامین پرداخت های مربوط به وام رهنی فعلی،برای اخذ وام رهنی جدیدی اقدام می کند.تامین مجدد وام های رهنی شامل تمامی مراحل و فرآیندهای اخذ وام اولیه است و می تواند شامل بسیاری از هزینه ها و مخارج اخذ اولین وام رهنی باشد.زمانی که نرخ بهره مربوط به وام های رهنی جدید کاهش می یابد کسانی که در گذشته اقدام به اخذ وام رهنی با نرخ بهره بالا کرده اند، تشویق می شوند با دریافت وام رهنی با نرخ پایین تر وام رهنی قبلی را تسویه کنند.

اسلاید 20:

اسلاید 21: مستهلک کردن وام رهنیبه عبارت دیگر تا تاریخ سر رسید وام رهنی ،اصل وفرع این وام ها تسویه می شود

اسلاید 22: در سال های اولیه بخش عمده اقساط ماهیانه مربوط به بهره وام بخش اندکی مربوط به اصل .هر چه به تاریخ سر رسید وام رهنی نزدیک می شویم این حالت بر عکس می شود

اسلاید 23:

اسلاید 24: آیا وام گیرنده در ازای کاهش نرخ بهره و به تبع آن کاهش پرداختهای ماهانه حاضر به پرداخت درصدی از وام در ابتدای اخذ وام خواهد بود یا نه؟1)پرداخت وام با نرخ بهره 8% وبدون کسر در صد اولیه2) پرداخت وام با نرخ بهره 7/75٪ در صد و کسر 2درصد از وام در ابتدا

اسلاید 25: انتخاب گزینه ها بستگی دارد که وام گیرنده در نظر دارد در چه مدت زمانی، وام اخذ شده را باز پرداخت کنند.هر چه مدت زمان بازپرداخت وام رهنی طولانی تر باشد، احتمال اینکه وام گیرنده، گزینه 2 را انتخاب نماید بیشتر خواهد بود چون ارزش فعلی پس انداز شده در هر ماه، بیشتر از مبلغی است که در ابتدای اخذ وام، از اصل وام کسر می شود.

اسلاید 26: سایر انواع وام های رهنی

اسلاید 27: وام های رهنی با نرخ کاهنده اتوماتیکوام گیرنده با کاهش نرخ های جاری به صورت اتوماتیک اقدام به کاهش نرخ بهره وام رهنی موجود می کندتفاوت با وام رهنی با نرخ متغیردر این حالت تبدیل نرخ بهره زمانی صورت می گیرد که نرخ های بهره کاهش یابد.با افزایش نرخ های بهره جاری، نرخ این نوع وام رهنی تغییری نخواهد کرد.مزیت

اسلاید 28: وام رهنی با پرداخت پلکانیمیزان بهره ای پرداختی در ابتدای اخذ وام با پرداخت های اندک شروع می شود وسپس در طول 5 تا 10سال به تدریج افزایش یافته و در نهایت با بهره یکنواختی به پایان می رسدمورد استفاده1.خانوارهایی که در آمدآنها در طول دوره دریافت وام و همزمان با پرداخت اقساط با افزایش تدریجی مواجه خواهد شد02. کسانی که قصد دارند بعد از گذشت چند سال به تامین مالی مجدد برای باز خرید وام رهنی اقدام کنندمزیتافزایش توان وام گیرندگان برای اخذ وام های بیشترریسکاگر درآمد فرد وام گیرنده افزایش نیابدعدم توان پرداخت اقساط ماهانه

اسلاید 29: وام رهنی با پرداخت افزایشیپرداخت های اولیه آن به صورت پرداخت های مربوط به وام رهنی معمولی است اما در ادامه عمر وام رهنی و یا در بخشی از عمر آن پرداخت افزایش می یابد.مورد استفاده1. وام گیرندگانی که انتظار دارند درآمد آنها در آینده افزایش یابد02. افرادی که تمایل دارند اقساط مربوط به وام رهنی خود را در مدتی کوتاهتر از آنچه که در قرارداد آمده است باز پرداخت کنند.مزیتسبب پرداخت سریع تر اصل وام رهنی وکاهش عمر واقعی وام رهنیریسکاگر درآمد فرد وام گیرنده افزایش نیابدعدم توان پرداخت اقساط ماهانه

اسلاید 30: وام رهنی با الویت ثانویهپشتوانه آن املاکی است که در گذشته به عنوان پشتوانه یک وام رهنی دیگر نیز قرار گرفته است.در این حالت چنانچه دارنده وام رهنی دوم قادر به پرداخت های وام نباشد،وام دهنده زمانی می تواند از املاک در رهن قرار گرفته شده استفاده کند که وام رهنی اولی تسویه شده باشد.به همین دلیل نرخ بهره وام رهنی با اولویت ثانویه بیشتر از نرخ بهره وام رهنی اولی است.

اسلاید 31: وام رهنی با مشارکت در افزایش قیمتنرخ بهره وام رهنی با مشارکت در افزایش قیمت پایین تر از نرخ بهره بازار تعیین می شود. به همین دلیل بخشی از افزایش قیمت دارایی به وام دهنده پرداخت می شود تا کم بودن نرخ بهره جبران شودمورد استفادهاقساط پرداختی ماهانه این وام رهنی کم است.اما اگر دارایی (ملک در رهن) به قیمتی بالاتر از قیمت خرید فروخته شود،بخشی از سود کسب شده به موسسه مالی (وام دهنده) تعلق خواهد گرفتزمانی که وام گیرندگان به دلیل نرخ بهره بالا توان پرداخت های ماهانه را نداشته باشند.

اسلاید 32: وام رهنی با مشارکت در پرداختشبیه وام رهنی با مشارکت در افزایش قیمت است.با این تفاوت که بجای موسسه مالی یک سرمایه گذار دیگر در افزایش قیمت دارایی سهیم می شود.در این حالت فرد سرمایه گذار بخشی از مبلغ پیش پرداخت وام رهنی و یا پرداخت های ماهانه قبلی را پرداخت می کند.

اسلاید 33: وام رهنی با اقساط معکوس1. فرد بجای اینکه ماهانه مبلغی را در قالب اقساط پرداخت کند ،پرداخت های منظمی را به صورت ماهانه از موسسه مالی دریافت می کند،وقتی که این وام سررسید شده وام گیرنده برای باز پرداخت بدهی،به فروش دارایی اقدام می کند.2. بیشتر مورد استفاده افراد بازنشسته قرار می گیرد