اوراق مشارکت رهنی

صفحه 1:


صفحه 2:
اوراق مشارکت رهنی ابزاری نوین در تامین مالی بانک ها پایز 66 

صفحه 3:
چکیده 3 یکی از متداول‌ترین روش های تامین مالی بانک ها استفاده از اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی است. اما استفاده از اين ابزار در بانک‌های اسلامی سابقه فراوانی ندارد. با تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال 10606۴ بستر قانونی لازم جهت طراحی و انتشار اوراق بهادار جدید پدید آمده است. ۷ در حال حاضر به‌علت وجود مسایل مالیاتی» استفاده از اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی وجود ندارد. از این رو در مقاله ابزاری جایگزین با عنوان اوراق مشارکت رهنی جهت تأمين مالی بانک ها ) به ویژه در بخش مسکن ( ارائه می شود. 

صفحه 4:
مقدمه در شرایط كنوني» عدم وجود تعادل در بخش مسکن» سبب شده تا قشررهای گوناگون جامعه با مشکل‌های اساسی برای تامین مسکن رویه‌رو شوند. نارساييهاي سامانه تامین مالي مسكن در ايران كه بر تامين مالي از رله بانك مبتنى استء این موضوع را تشدید کرده است. جهار الكوى كلى براى تامين مالي بخش مسکن وجود دارد: ). نظام سبردهكذاري (بازار پول)؛ 6. صندوقهای آملاک مستغلات» زمین و ساختمان (بازار سرمایه)؛ 9. تبديل داراييها به اوراق بهادار (بازار سرمایه)؛ #۶ بازار رهن ثانویه (بازار سرمایه). 

صفحه 5:
اوراق بهادار با پشتوانه رهن اوراق بهادار ‎ai)‏ دارایی (00909)) نوعی اوراق بهادار است که به پشتوانه دارلیی های مالی منتشر ميشود. اوراق بهادار با پشتوانه رهن (06963)) نوع خاصی از 20000) است که با پشتوانه مطالبات بانکها و موسسات مالی و اعتباری منتشر ميشود. محل‌تاقیبازار پسولو سرمایه لسبٍ 

صفحه 6:
تاریخچه اوراق بهادار رهنی اصلی ترین منتشر کننده اوراق بهادار با پشتوانه وامهای رهنی جنی ماء فریدی مک می باشند. لافانى ما موسسه فدرال رهن ملى در سال 0©©6از طريق كنكره براى افزايش سرمايه كذارى و نقد شوندكى بازار رهن آمریکا ایجاد شد و به نام فانى ما شناخته شد. ابتدا فانى ما توسط دولت فدرال و به عنوان انجمن مهندسى مالى شكل كرفت. ۷ جنی ما در سال ‎IKI‏ ما به دو قسمت تقسیم شد یکی جنی ما که موسسه دولتی باقی ماند دیگری فانی ما که به یک شرکت با سهامداران خصوصی تبدیل شد. نقش جنی ما این بود که بازار ثانویه برلی رهنمای تضمینی دولت فراهم می کرد. فانى ماو 

صفحه 7:
تاریخچه اوراق بهادار رهنی #فریدی مک شرکت وامهای رهن خانه فدرال که به نام فریدی مک شناخته شد توسط کنگره در سال 416720 به عنوان بازار ثانویه رهن در صنعت پس انداز و وام دهی تأسیس شد و در سال 090 به یک شرکت سهامی خاص تبدیل شد. بر خلاف جنی ما » فانی ما و فریدی مک مورد حمایت دولت قدرال نمی باشند اما هردو توسط دولت فدرال ایجاد شده و طرحهای شرکتی فدرال درآنها استفاده می شود. 1960 ‏توسط جنى ما به بازار ارائه شد بین سالهای 9720 تا‎ GOTO ‏در سال‎ MBS Gs! ‏مهمترین نوع 1185 اوراق بهادار تضمینی بود.‎ 

صفحه 8:
ارزش کل ‎tte MBG‏ شده در امریکا GE PFEPEESEEES 

صفحه 9:
(Securitization) te Gos) 4 & lb das ”تبديل دارايى ها به اوراق بهادار سازوكاري است که به وسیله آن دار ايي‌ها به وجه نقد تبدیل مي‌شوند. ۷براساس این روش دارايي‌هايي که ب‌صورت سنتي جزئي از ترازنامه شمرده مي‌شدند به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل شده و به خارج از ترازنامه منتقل مي‌شوند. در نظام مالی متعارف» هر دارايي با درآمد ثابت یا متغیر می توانند به اوراق بهادار تبدیل شوند. 

صفحه 10:
شکل ذیل به خوبی گویای فرایند کلی فروش وام های رهنی است. 0 فروش وام رهنی اعطا شده اعطای وامهای رهنی به وسیله بانک 4 10 

صفحه 11:
مروری بر ابزارهای مالی اسلامی % ایده اولیه ابزارهای مالی اسلامی به نظریه‌های اقتصاد اسلامی که طی 60 سال گذشته ارائه شده است بر 23 = به‌صورت دقیق می توان تاریخچه ابزاررهای مالی اسلامی به دو دسته ابزارهای بازار پول و ابزارهای بازار سرمایه تفکیک کرد. ب“ ايده اولیه استفاده از ابزارهای اسلامی در بازار پول به دهه 900 بر می گردد که جهت غلبه بر مسئله نقدینگی استفاده می شد. “در جولای 00 بانک مرکزی مالزی به‌جای اوراق قرضه دولتی» از اوراق بدون بهره به نام گواهی سرمایه‌گذاری دولتی استفاده کرد.در دهه 00ایده استفاده از ابزارهای اسلامی بازار سرمایه نیز قوت گرفت. 11 

صفحه 12:
مروری بر ابزارهای مالی اسلامی % جمهوری اسلامی ایران در سال 400 مقررات ناظر بر انتشار اوراق مشارکت را تهیه کرد و شهرداری تهران در جایگاه ناشر» نخستین اوراق مشاركت را منتشر كرد با تصویب قانون اوراق بهادار در سال ۵606 بستر قانونی لازم جهت طراحی و انتشار ابزارهای مالی جدید در کشور فراهم شد برای نخستین‌بار اوراق بهادار يا همان ابزار مالی تعریف شد و وظیفه ابزارهای مالی جدید بر عهده سازمان بورس و. بهادار و تصویب آنها بر عهده شورای عالی بورس قرار اوراق بهادار: اوراق بهادار عبارت است از هر نوع ورقه یا مستندی که متضمن حقوق مالی قابل نقل انتقال برای مالک عین یا منفعت آن باشد. 12 

صفحه 13:
فرایند انتشار اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی ¥ به‌طور کلی در فرایند تبدیل دارایی‌ها (از جمله وام‌های رهنی) به اوراق بهادار» شرکت يا موسسه‌ای که نیاز به تأمین مالی دارد» به تأسیس «شرکت واسط اقدام می‌کند. شرکت واسط برای اینکه وجوه لازم برای خرید دارایی‌های پیش‌گفته را اه ‎pasar ye pa ea agit ails clay 2a‏ سرمایه‌گذاران عرضه می‌کند. سپس واسط وجوهی را که از محل فروش اوراق بدهی به‌دست آورده است» بابت خرید دارایی‌های مالی به بانک پرداخت : ‎rel‏ اور خريد دارايى به ب پر ۷ سرمایه‌گذارانی که اوراق بدهی با پشتوانة دارایی را خریده‌انده از محل جریان‌های نقدی حاصل از دارایی‌های مالی (وام ها) بازدهی کسب می‌کنند. نمودار ذیل فرایند کلی تبدیل دارایی های بانک به اوراق بهادار را نشان می دهد. 13 

صفحه 14:
فرايند کلی تبدیل دارایی های بانک به اوراق بهادار موارد زیر همگی در بازار ثانویه یا همان بازار رهنی اتفاق مى افتدد .انتشار اوراق ©. خريد وام ها تست ©.دريافت يول 14 

صفحه 15:
فرایند انتشار اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی 3 پرداخت اقساط وام 7 خرید وام‌ها 5. انتشار اوراق (SPV) ‏ناشر‎ 6 دریافت يول سرمایه گذاران 

صفحه 16:
امکان انتشار اوراق رهنی در ایران ن با توجه به اينکه تسهیلات بانکی براساس نوع عقد متفاوت می باشند ايد سبد تسهیلاتی را که می خواهیم پشتوانه اوراق بهادار رهنی قرار دهیم از نوع خاص و معینی انتخاب کنیم. اين نكته را هم باید اضافه کرد که در اوراق بهادار رهنی دارایی (بسلور مثال. مسكنء زمين و ساختمان) باید در رهن بانک باشد. براساس آنچه تا کنون بیان شد مشخص شد که جهت انتشار اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی در ایران باید از نسهیلاتی که در قالب عقد فروش اقساطی اعطا شده‌اند استفاده کرد. 16 

صفحه 17:
بعد فقهی اوراق مشارکت رهنی در حقیقت تسهیلات بانکی به‌وسیله بانک به شرکت واسط (دانر) منتقل می شود. این انتفال از راه عقد فروش دین صورت می پذیرد. در صورتی که بیع ذین به‌ویژه به کمتر از قیمت اسمی به شخص ثالث (تنزید) صحيج باشد. راهکار مهمی جهت ‎Quel‏ مالی در اختیار دولتها و بنگاه‌های اقتصادى قرار ميكيرد. دولت و شركت هاى خصوصى ميتوانند مطالبه‌های مدتدار خود از شركتهاء مؤسسههاء اشخاص حقيقى و حقوقى را عنداللزوم در بازار به فروش رسانند و از اين راه نيازهاى كوتاهمدت خود را به نقدينكى تامين ‎ae‏ 17 

صفحه 18:
بعد فقهی اوراق مشارکت رهنی هه فقه امامیه قرارداد خرید دین را در اسناد دین واقعی» مجاز می‌دانند» بنابراین 3 ن‌های حاصل از اعطای تسهیلات فروش اقساطی را به شخص ‎ull‏ نظر شوراى نكهبان موضوع تنزيل اسناد و ادراق, تجاری موازين شرعى و قانون اساسى مغاير شناخته نشده است. بنابرا یلاتی که در قالب عقد فروش اقساطی اعطا شده است ! ‎ ‎ ‏"مشهور فقیهان شیعه, بیع دين به دين و بيع كالى به كالى را صحيح نمىدانند بنابراين» اوراق بايد بمكونه اى طراحى شود كه جنين مسئله اى رخ ندهد. ‎ ‎ ‎ ‏بنابراين انتشار اوراق بهادار با يشتوانه تسهيلات رهنى با توجه به شرايط ذكر شده از نظر ‏شرعى بلامانع است. ‎18 ‎ 

صفحه 19:
بُعد مالیاتی اوراق مشارکت رهنی اوراق بهادار با پشتوانه تسهبلات رهنی در همان شکلی که در دنیا منتشر می شود شامل سه مرحله است. ).فروش طلبها به ناشر (.انتشار اوراق رهنی و جمع آوری وجوه ازراه آن (.پرداخت سود اورلق و معامله ثانویه اين اوراق بر اساس تبصره ماده ۰086 (از هر نقلر انتقال سهام و حق نقدم سهام شرکت ها در بورس و همچنین دیگر اوراق بهاداری که در بورس معامله می شوند. مالیات مقطوعی به میزان نیم درصد ارزش فروش سهام و حق تقدم سهام وصول و از این بابت وجه دیگری به‌صورت مالیات بر درآمد نقل‌وانتقال سهام و حق نقدم سهام مطالبه نخواهد شد.) در حال حاضر سازمان آمور مالیاتی از معامله دیگر انواع اوراق بهادار در بورس اوراق بهادار مالیاتی به میزان 6 درصد دریافت کنند. 19 

صفحه 20:
بُعد مالیاتی اوراق مشارکت رهنی ۲[ نقطه نظر مالیکی انتتا ار اف بهادا هی -دو دوع مالیات وا هد داشت. ).مالیات بر سود پرداختی به دارندگان اورلق؛ ©.ماليات بر معامله ثانویه اوراق. یکی از راهکارهای قابل استفاده برای حل مسایل مالیاتی اين ابزار استفاده از قانون اوراق مشارکت است.(بر اساس ‎G ay‏ ماده 000 قانون مالیات های مستقیم‌سود و جوایز ‎See Medial Si‏ مالیات معاف می باشد.) ‎is‏ عی ازاوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی را طراحی کرد که بتوان و با توجه به ملاحظه‌های فقهی و مالیاتی در قالب اوراق مشارکت منتشر کرد. ‎ ‎20 ‎ 

صفحه 21:
مروری بر اوراق مشارکت در ايران و ارکان آن با ممنوعیت انتشار و فروش اوراق قرضه در سال 200 کمبودی در بازار اوراق بهادار و ابزارهای تأمين مالی طرحها احساس شد وبه انتشار نخستین اوراق مشارکت در سال ‎COPS‏ منتهی شد. اوراق مشارکت اوراق بهادار با نام يا بى نامى كه به موجب قانون مشاركت به قيمت اسمى مشخص براى مدت معين منتشر ميشود. دارندگان این اوراق به نسبت قیمت اسمی و مدت زمان مشارکت» در سود حاصل از اجرای طرح مربوط شريك خواهند بود براساس ماده 6 قانون اوراق مشارکت. بانك مرکزی وظیفه اعطای مجوز جهت انتشار جنين آوراقی را دلراست اما براساس ماده 60ج قانون اوراق بهادار وظیفه‌ها و اختیارهای بانک مرکزی به سازمان بورس و اوراق بهادار واگذارشده است. 21 

صفحه 22:
مروری بر اوراق مشارکت در ایران و ارکان آن مهمترین تفاوت اوراق مشارکت در ایران و صکوک مشارکت در خارج در ارکان است. (ارکان فعال در اوراق مشارکت بیشتر از ارکان صکوک مشارکت است.) افزون بر آن» اوراق باید ضامن داشته باشند که ضامن» ضمانت بازپرداخت كل مه دما دکت ام رود د اود كه انق عورد دح كوك عفار كنم الزامى نيست. همجنين براساس قانون اوراق مشاركت افزون بر ناشرو ضامن وجود اركان ذيل جهت انتشار اوراق مشارکت ضروری می باشد: .امین ©.عامل 22 

صفحه 23:
اوراق مشارکت رهنی جایگزین اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی اوراق مشارکت رهنی اوراق مشارکتی است که به منظور مشارکت در خرید تسهیلات رهنی به وسیله ناشرمنتشرمی شود. تسهیلات رهنی تسهیلات بانکی مبتنی بر دارایی دینی با سررسید بیش از یک سال که به منظور خرید زمین و ساختمان ‎Use!‏ شده است. ” اوراق مشارکت رهنی مانند اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی حق استفاده از منافع دارایی یا مجموعه ای از دارایی ها که ب‌صورت فروش اقساطی به فردی واگذار شده است در برابر مبالغی خاص و در اقساطی معین از بانک به شخص دیگری منتقل می‌شود.از آنجا که اوراق مشارک رهنی» اوراق بهاداری است که بیانگر مشارکت مشاع فرد است؛ می‌توان آن را در بازار ثانویه و به قیمتی که به‌وسیله عامل‌های بازار تعیین می‌شود» معامله کرد. ۷ به اشخاص حقوقی که از این راه به تامین مالی اقدام کنند در اصطلاح بانی گفته می شود. 23 

صفحه 24:
اوراق مشارکت رهنی جایگزین اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی فرایند عملیاتی انتشار این اوراق به‌گونه ای است که ابتدا تاشربه جمع آوری وجوه نقد از مردم اقدام کرده و از طرف آنان خرید دین را انجام می دهد. ناشر به وکالت از طرف خریداران اوراق.صرفا مجاز به خرید طلب‌های ناشی از تسهیلات رهنی از بانی است. در طرف مقابل بانک‌ها نیز بخشی از طلب‌های مدت‌دار خود را که در برابر آنها اسناد ملکی به رهن گرفته‌اند به شرکت سرمایه‌گذاری می‌فروشند و منابع حاصل از فروش این تسهیلات را به اعطای تسهیلات جدید اختصاص می‌دهند. تسهیلات فروش اقساطی در لین لبزار مالی محدود به تسهیلات مسکن است که دوره بازپرداخت به تسبت فراوانی را در پی دارند. 24 

صفحه 25:
مدل كلى عملياتى انتشار اوراق مشارکت رهنی ). لنتشار اوراق ©. برداخت پول 6 پرداخت پول ۴ خرید دیون 25 

صفحه 26:
مركن انتشار اوراق مشاركت رهنى بانی واسط (نشر) امین عامل == ‎aime‏ ابرس 5 5 0 ‏وه‎ © Oa شركت تامين سرمايه 

صفحه 27:
مدل عملیاتی انتشار اوراق مشارکت رهنی i | i : i : i : ‏انتشار اوراق 3 پرداخت پول‎ ! 0 re bx] ۱ i ‏تت رسک دیون‎ eS : i + 27 

صفحه 28:
پذیره نویسی پذیره‌نویسی: فرایند خرید اوراق از ناشر با نمایندهقانونی آن و تعهد پرداخت وجه کامل آن طبق قرارداد. (بند 0 ماده 4 قانون بازار اوراق بهادار) در حالت کلی دو نوع پذیره‌نویسی وجود دارد: ‎O; ( isa A‏ سوع): تعهد شخص ثالث براى خريد اوراق بهاداری که ف مهلت پذیره‌نویسی به فروش نرسد. (بند 060 ماده 4 قانون بازار اوراق بهادار) فرایند عملیاتی لنتشار اوراق از اين روش به شكل ذيل می باشد. 28 

صفحه 29:
فرایند انتشار اوراق از روش تعهد پذیره‌نویسی 3. انتشار اوراق درخواست انتشار اوراق ۴ دریافت ‎as‏ ۲. پرداخت وجوه 29 

صفحه 30:
پدیره نویسی 0 بهترین گرشش (0۴۴«۸) ‎(Devt‏ در صورتى كه يذيره نويسى به‌صورت بهترین کوشش باشد شرکت تامین سرمایه اوراق مشارکت رهنی را قیمت گذاری کرده و آنها را می فروشد. در صورت استفاده از اين روش ممکن است برخی از اوراق به فروش نرسد. فرایند عملیاتی انتشار اوراق از این روش به شکل ذیل می باشد: 30 

صفحه 31:
فرایند انتشار اوراق از روش بهترين کوشش 1. درخواست انتشار اوراق ۲ انتشار اوراق ۳ دریافت ۴ پرداخت وجوه ‎Sez‏ 31 

صفحه 32:
فرایند دریافت سود اوراق مشارکت رهنی پس از انتشار اوراق مشارکت رهنی» دارندگان سالانه و ... سود خود را دریافت می کنند. فرایند دریافت سود اوراق مشارکت رهنی به‌صورت ذیل است. ر سررسیدهای ماهانه» امین | سرمابهگذاران | عامل 2 پرداخت سود اوراق در سررسید ‏ | (یانی)] 1. پرداخت اقساظ 32 

صفحه 33:
‎a gd‏ استفاده از اوراق مشارکت رهنی ‏6 افزایش نقدينگي ‎ ‏بهبود مدیریت ریسک 5. افزایش در تنوع منابع تامین مالي ‏افزایش ثروت سهامداران ‎33 ‎ 

صفحه 34:
نتیجه گیری و پيشنهادها اکنون تبدیل دارایی ها به اوراق بهادار ب‌صورت روش متداول تأمین مالي در کشورهای گوناگون ‎Ba‏ ‏مورد استفاده می باشد. یکی از ابزارهای طراحىشده براساس اين مفهوم؛ وراق بهادار با پشتوانه وامهای رهنی است که قدمتی 200 ساله در دتیا دارد. بانک ها به کمک استفاده از اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی مي‌توانند با توجه به محدودیت منابع و با اتکا به مجموعة وثیقه‌های تسهیلات رهني خود» به انتشار اوراق مشارکت رهنی اقدام کرده و از راه بازار سرمایه تامین مالی کنند. از آنجا که عمده تسهیلات رهنی مربوط به بخش مسکن است؛بنابراین منابع حاصل از فروش تسهیلات رهنی نیز باید به بخش مسکن اختصاص یابد. از ات‌رو می تران گفت در حال حاضر از جهار راهكارى كه كشورهاى توسعه يافته براى تامين مالى بخش مسکن استفاده مىكنند اكنون بستررهای لازم جهت استفاده از سه راهكار (سبردهكذارى: صندوق زمين و ساختمان و اوراق مشارکت رهنی) پدید آمده است. گام بعدی در زمينه تكميل بسته مالى مسكنء بديدأوردن بازار رهن تانویه است. بر این اساس پيشنهاد می شود نهادهای ناظر بر فرایند نتشار اوراق مشارکت رهنی یعنی بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار مقررات و الزام‌های مشخصی را جهت انتشار این ابزار تهیه کنند. 34 

صفحه 35:
منابع و مآخذ تا تا ۲ 35 بهلوان» حمید و رضوی, سیدروحاله» 3060ش» اوراق صکوک: تعریف پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهاداره ارديد سازمان بورس و اوراق بهادار. 000070ش, دستورالعمل پیشنهادی اوراق مشارکت رهنی؛ تهران: سازمان بورس و اوراق ‎ble‏ ارديبهشث. سروش, ابوذر: 10600ش» «بررسی صکوک اجاره»» ماهنامه بورس» شماره ۰26 مرداد. موسویان» سیدعباس (ب)۰ 66ش, فرهنگ اصطلاحات فقهی و حقوقی معاملات» تهران: پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران. قانون بازار اوراق بهادار: مصوب 9606 قانون مالیاتهای مستقیم؛ مصوب 16000 قانون اوراق مشارکت مصوبء 8527۸ و اصلاحات پس از آن. انواع و ساختار» تهران: مدیریت