صفحه 1:
شناخت بافتهای فرسوده از منظر اقتصادی
و شیوه های تامین مالی پروژه های:
« «نوسازی وبهسازی بافت های فرسوده شهری
صفحه 2:
مقدمه
تعريف
دلايل فرسودكى بافت های فرسوده
دلابل اقتصادى فرسودكى بافت هاى فرسوده
دلايل عدم كرايش شركت هاى فعال در امر ساخت و ساز به بروزه هاى بافت فرسوده
راه حل برون رفت از مشكل
حمایت های قانونی
سودآور نمودن پروژه ها
ابزارهاو شیوه های نوین تامین مالی
نهادهای اقدام کننده
نتیجه گیری
صفحه 3:
شکل گیری برخی از محلات و مناطق شهرهای بزرگ بنا به دلایل متعدد به گونه ای بوده است که با ضوابط و
.معیارهای شهرسازی و معماری امروز مفایرت داشته و به نوعی وصله ناجور به تن شهرها خصوصاًکلان شهرها می باشد
این بافت به مرور زمان فرسوده تر شده و علاوه بر فرسودگی ابنی شبکه تاسیسات شهری آنها نیز فرسوده شده و
کار کردهای شهری خود را از دست می دهند
دلایل زیادی وجود دارد که مردم ترجیح نمی دهند منازل خود را در ابن بافت هاء نوسازی نمایند
نوسازی و بهسازی این نوع بافت هاء توجه و اهتمام ویژه دولت و شهرداری ها و همکاری مردم را می طلبد
در اين مقاله سعی شده است از منظر اقتصادی به موضوع نگریسته شود و راهکارهاو شیوه های نوین امین مالی و
-جذب سرمایه گذار جهت اجرای این قبیل پروژه ها ذکر شود
صفحه 4:
بافت فرسوده شهری
:اصطلاحاً به مناطقی از شهر اطلاق می شود که بیش از ۵۰ .7 املاک آن سه ویژگی شاخص زیر را داشته باشد
حساحقطعا نک متر از سکصدعتر عوبع بساشد .))
ساختمان‌ها؛ کسم دیلم بسا بسیولم و خشتو گلو چوبی‌ساشد .۱
شبکه معابر كمتر از ثسشرهتر عرضهلشته باشد .©
صفحه 5:
دلایل فرسوده ماندا های فرسوده
صفحه 6:
اقتصادى فرسوده ماندن بافت هاى فرسوده
بافت ناهمكون ابن بلوك ها به كونه اى است كه هريك از مالكين رأساً ذمى توانند به بلند مرتبه سازى اقدام نمابند جرا كه اينكار
مستلزم داشتن عرصه اى با متراز مناسب مى باشد كه آن هم نيازمند تجميع جند ملك است كه توافق با صاحبان ساير املاى
مشکلات خاص خود را درد
از سوى دبكر مباحثى همجون سای اندازی؛ عرض معابر و بعضاً عدم امکان ورود و خروج خودرو به ملک موجب می شود ارزش
افزوده ساخت و ساز به مورت موردی در بلوک های بفت فرسودهکمتر از سار تقاط شهر شود
كر به فرض صاحبان جند ملك هم اقدام به نوسازى فمايند ممكن اسست مجاورین تا دهها سل اقدام اند و ین موضوع ارزش
اقتصادى بروزه را لین می آورد
فلذا كسانى كه قصد ساخت و ساز دارند عمدت شهرك هاى جديد ب املاكى كه جنين مشكلاتى نداشته باشند را انتخاب مى نعايند.
ارزش آفزوده در بلوک هاى بافت فرسوده به قدرى بابين است كه عليرم تخصيص وام هاى طويل المدت وبا بهره بايين و عليرغم معاف
شدن اين املاك از برداخت عوارض بروائه ساخت در حد ضوابط» باز هم رغبتى در مالكين ا بنكونه املاك جهت نوسازى ملك خويش
بوجودناورده است
بيشنهاد مى شود ابن كونه بافت هاء به صورت يكبارجه و تجمیعی در قالب یک بلوک توسط شرکت های بزرگ ae yu اقدام
شود به طوری كه يك شركت با كنسرسبومى از چند شرکت؛ اقدم به وسازی و بهسازی مجموعه یک پلوک بافت فرسوده بنمابند
اما كوبى جنين شركت هابى هم با مشكلاتى مواجه هستند كه در ادامه به آنها مى بردازيم
صفحه 7:
دلايل زيادى وجود دارد که نبوه سازان و شرکت های ساختمانی و سرمیه گذاران بخش مسکن را از ورود به
پروژه های بافت فرسوده برحذر مى دارد از جمله
حشکلاتو مسلیلتسملک ا)
سود نسبیاندکدر قیاسسا سایر سروژههای‌ساختطنی 3
عدموجود منلبهمل اسه كسترة يكبلوكدر يكشركت
صفحه 8:
2
همانطور که در تعریف بافت فرسوده آمد» یکی از ویژگی‌های بافت فرسوده این است که اغلب املاک دارای مساحت کمتر از
یکصد متر مربع می باشدٍ
جهت اجرای یک پروژه نوسازی بافت فرسوده؛ گام اول,تملک املاک می باشد
.به طور منال: در یک بلوک کوچک بافت فرسوده حدود پنج هکتاری» حداقل چهار صد قطعه ملک باید تملک کردد
گر برخی از این املاک بیش از یکسمالک داشته باشند و برخی دیگر وراث متعددی داشته باشند
بنابراین یک ش کت جهت اجرای گام اول (تملک)عی بایست حداقل با یک هزارو پانصد نفر مصالحه نامه امضاء نمایند که هر
کدام»حسایل و مشکلات خاص حقوقی و ثبتی خود را دارند
و اگر در اي بين از ۴۰۰ ملک تعداد ۳۹۹ ملک و از ۱۵۰۰ نفر تعداد ۱۴۹۹ نفر مصالحه نمایند و یک ملک با یک نفر مصالحه
.ننمايد» همان نفر آخري کافی است تا پروژه با توقف عملیات روبرو شود
لبته که راهکارهایی در این خصوص وجود دارند
لما نفس این عمل که یک شرکت فقط در یک پروژه» خود را درگیر چندین هزار پرونده‌علکی ثبتی» حقوقی و قضایی بنماید
موجب بی رغبتی شرکت ها جهت ورود به این نوع پروژه ها می شود
صفحه 9:
2
وافع شدن آغلب بافت های فرسوده در مرکز شهر و عدم امکان اجرای بلند مرتبه سازی؛ یکی از مسایل اين بافت ها می
باشد که میزان سود آوری آنها را نسبت به سایر املاک کاهش می دهد
در آغلب بلوک های بافت فرسوده؛ وجود آثارمیائی با موضوع اشرافیت یا کوچه های کم عرض امکان ساخت و ساز
اقتصادی را ناممکن می نماید
طراحی های جدید برای بلوک های بافت فرسوده اغلب به گونه ای است که این پروژه ها فاقد توجیه اقتصادی هستند
همواره شهرسازان و معماران شهرى» طرحها را به كونه اى طراحى مى نمایند که
مترين فضاى GE كمترين ارتفاع در
.ساخت و سازء بيشترين فضاها و كاربرى هاى عمومى در طرح رعايت شود
و عقيده دارند كه:«قرار نيست بافت فرسودة جند سال بيش را تخريب كنيم و بافت فرسوده براى دهها سال بعد ايجاد
mS).
صفحه 10:
ابع مالی
اغلب شر کت هاء بیشتر علاقه مند به اجرای پروژه های کوچک» جمع و جور» سریع الوصول و با بازدهی سود
.بيشتر مى باشند
.جرا كهء با منابع مالى كمترى (احياناً با منابع مالى داخلى خود شركت) جنين پروژه هایی را مدیریت می نمایند
كستردكى كارى بافت هاى فرسوده به كونه اى است كه يك سرمايه كذار جهت اجراى آن مى بايست قسمت
عمده منابع مالى و سرمايه اى خود را جهت تملک «اجراى كام اول» صرف نمايد» در حالى كه امكان بيش
فروش و با زگشت سرمایه در اين مرحله مقدور نخواهد بود
از سویی
Jol cule «تمام تخم مرغ ها را در یک سبد نریز» موجب بی میلی شرکتها جهت ورود به این قبیل پروژه ها مى
گردد
قطعاً باید برای تامین منابع» ایده های جدیدی را بکار گرفت
صفحه 11:
:به ترتيبى كه مشكلات و موانع ذکر شدء به همان ترتیب نیز سیستم برون رفت طراحی می شود
جوتحلمشکلتملک
حمایت های قانونی از سرمایه گذاران پروژه های بافت فرسوده انجام گیرد
جهتحل‌مشکل‌سود
سودآور نمودن پروژه ها در طراحی
جوستهمشكلت ميرم :لب ملل ©
ابزارها و شيوه هاى نوين تامين مالى مورد استفاده قرار كيرد
صفحه 12:
-لستفاده بسهینه ازنلبزلیهاوقانونیبوجود شهردلییها و سابر سازملنها بسیلواجولیکام تسملک.
«تسضمیومنیاجولیسروزه «با هر شسکلیتیپسروژه تسوقفعملیانضخوره -
صفحه 13:
سود آور نمودن پروژه ها
» طراحی بلوک های بافت فرسوده به گونه ای باشد که دامنه سود بروزه در قياس با ساير بروزه هاى ساخت و ساز
بیشتر نشان داده شود تا انگیزه و رغبت لازم در شرکتها جهت قبول مشکلات عدیده پروژه های بافت فرسوده
:بوجود آید
تسضمین‌خرید قسمتواز حستحدانهروی توسط دولتها شهرداویها با سازملنماوهمسکن: شهرساوی-
صفحه 14:
عنلبعملل سرملبهلوموجود سرملیه گفار 0 4
تسهبلااملنکی_ 6 _ 6
پیترفووش_ 6 _ 5
ت أممللجاخلیاز طوبودولنها موسانمللهلخلی_0 _ 4
فروشهترومسكن_ © _ ©
سهامدر پروچه 000
صفحه 15:
الف) بخش خصوصی
لنبیه سازلن-
ساير شرکتها و سرملیه ناولن-
ب) شهرداری ها
ج) شهرداری ها با مشار کت بخش خصوصی
د) سازمان های مسکن و شهرسازی
۰ سازمان های مسکن و شهرسازی با مشارکت بخش خصوصی
و) کنسرسیومی از موارد فوق الذ کر
صفحه 16:
9
شرکت ها به دلیل مسابل اقتصادی و مالی؛ از نکه داشتن موجودی تقدی در حساب های بانکی خویش خوداری می نمایند
اغلب ترجیج می دهند مبالغ نقدى خود را به منابع سرمايه اى از قبيل:املاكء مستحدثات يا سهام تبديل نمايند
خصوصاً شرک‌های‌سا ختملنی‌منبع سر ملیهاوزبادوتحعنولیاملاکو آلیتمزد لختیار دلوند -
با عنلسه نوع سار بسهملزویافنها وف رسودی عراز قمبالاکوآپیتماناهموجود شرکنه؛ نفشیههمیر سیمودنکام -
اول (تملک) یف می نماد
الم سركمها م هيلتد آتليدنازها يهو جود جود را با نسوافودر قب سملکعرصه و بسافتفرسوده thd lad -
۳
الف) ساکنین داخل بافت فرسوده اغلب ترجیح می دهند ملک خود را به جای پول نقد در قبال ملک و با آپارتمان با مغازه دیگرتهاتر
نمایند
ب) پس از تملک اراضی داخل محدوده بافت فرسوده؛ شرکت مجری می تواند به راحتى آن را نزد فاينافسر با بانک ترهین نموده و
برای کام های بعدی پروژه منابع مالی تأمین نماید
صفحه 17:
iS seb re)
بانکها ملباندمنلبع نقدوخودشان را بسه شرکته و موسلتی‌که تسیانساز پردلخنوام را دلوند بسه صووت.
تسهیلات با انوا شیوه ها پرداخت نمایند
بساید تسوجه دلشنکسه از وماندو یاف تسهیلانهانکی‌ساعتشنی و ارونه نسده و بسه زودی‌سروسید پسردلخت.
توصيه عر شود شرك تعليركه قصداستفاهه از تسهبلا؟ لذكربرلى_يسازوب روه بلفمفر سوهه را دلونسلين.
.تسهیلات را صرفاً برای گام دوم (ساخت و ساز) هزینه نماینده نه براى كام اول (تملى)
جون تجربه نشان داده که مراحل تواف و تملک معمولاً بیشتر از زمان برنامه ریزی شده به درازا می کشد و بهتر
است كام اول (تملک) با سرمایه و ماب موجود شرکت یا سای ابزارها عملياتى شود
باکر فراردادهاواخذ تسسویناز سانکبه کسونهلیساشد کسملعکا سیثاگناوی حصولا هروه در قبللهبلغ -
اقساط وجود داشته باشد بسیار مناسب خواهد بود
صفحه 18:
سل
یکی از ابزارهای تأمین مالی پروژه هاء پیش فروش؛ محصولات(مستحدنات) پروژه می باشد
تیه سرد دماسککرلکثراحدهایسکهسروزهقب زا حدا نس رو‌سونده سود سازنده لیب
.بود
ab SL سین سروشی)سوودفسکبرد؛ بسقدازباحدلنوانمامبسروزه عشکل‌شروشرو خولبسر ملیه وجود خولهد بلشت.
و اين نیز سود سازنده را بایین خواهد آورد
تسنظلیم جدولی‌که طیآن عتناسیسا پسیت رف فزیکی)سروزه: پیش سروش سوه ذیرد بسوینه خولهد سود |
مثال عینی
مجتمع تجاری با دویست واحد تجاری و خدماتی را در نظر بگیرید
0 زاحدان- ق
زبهترین گزینه 1 ۱
« بسه ازلی‌هر دصد پسیشرففیزیکیبروژت پسیشن روش نف آن‌دوصد »
صفحه 19:
الف) استفاده از تسهیلات اعطایی دولت برای بافت های فرسوده
دلیرینه تسمهیلاتضیز هد ghd میسلیستار کسام ساضبپسروزه بسه سار سیرو‌شوند »
ب) استفاده از وام های موسسات مالی داخلی (بانک های خصوصی با موسسات مالی)
صفحه 20:
تأمين مالى خارجى (فاينانس) يكى از ابزارهاى مطمئن تأمين مالى است كه بنا به دلايلى فعلاً در كشور ما كمتر
مورداستفاده قرار مى كيرد
در كين روثرولم كسير ند مره ليسةضلمين:_لذكيكا فيه راختيار فلينلفسر قرار دهد -
تتوجه بمليركه رقم سود بلذكرف اي كنس لبيريسر از سود بلفكئيسيستم باذكرك شور لسف انا برلوهريافت-
آن سود آورتر خواهد بود
صفحه 21:
- از طویقمختافو بسللستفاده ازسلبزلوهای‌کوناگورتسلمینمل لگردد aap.
تسرکیبراز روشهامختافابزاوهایمختانممکواسما سرخیابزاها و روش‌هابسه دلیلما هبتخویشقلبل.
aS یا استفده هم زمان نستند
تسشخیمرنسحوه تسرکیسها عدم ترکیبالییایزلرها هر سکهستگوسه نوع‌پسروژه و نوعلبزار دارد -
لستفاهه هميمان زابزلرهائينح کسلنه فشوول کر در کهروزه نوسازی سار سوده ممکواست
صفحه 22:
ار کت‌مد!
مشاوکنتدنی‌لیج تسیبرنوع ت لمیر اه سروزماستدو سا چند شخمرجقیقیسا حقوقیبع خود را در یلستای.
اجرای یک پروژه به کار می گیرند هر فرد نسبت به آورد:
ریش از سهم الشر که نمایی پروژه مالک خواهد بود
تلیرنسوع‌مشایکنتهر شهردلییها نسیز بسسیار ولیج میبساشد و تسرکیبآ ورشه ها بسه صور مختافهمکواست
آورده شهرداری
آورده سرمایه گذار
الف
عوارض
زمین+طرحع+
ساخت
ب
عوارض + طرح
زمين + ساخت
4
عوارض + طرح +
قسمتى از زمين
قسمتی از زمین +
ساخت
در ت رکیب های فوق منظور از ساخت» ساخت با تأمین مالی هزینه های ساخت می باشد
عوارض + طرح +
ساخت
صفحه 23:
يسكراز لبزلرهاوجديد تأميرمل كه در دو سل نشته بليه كذلرىكرديده وزبر ساخقانوفیآنهیا شده -
.استء « صندوق هاى زمين و ساختمان » می باشد
بسولوهر پسریزه صندوقیٍسشکیل‌شده و در سازمان‌سووسیسه رسد و سهام آن‌سا نطو نهووس‌عرضه -
شندو
در بورس قابل معامله می باشد
0 فروشآن‌منافج‌سر بو ط نسبسبسه سهم بسین‌سهام دایلن‌تسقسيم شده و تسویه -
اب
کامل می گردد و صندوق منحل می شود
کسرچهلیی زار از بزلهایجد ید میب شدملما تضلمیرولطمینانکافرولی‌سهام دول نآ سیثرسینی‌ف دملست
و شهرداری ها یا شرکت های خصوصی می توانند از این طریق به منابع مالی مطمئن دست یابند
صفحه 24:
نوعیسیش نف روشواحد هاوا حدلیبیباشدلما خریدار بسه صوواتسثلنی چندمتر موبع از خلای‌واحدهای.
احدائی مجتمع مورد نظر را خریداری می کند و مشخص نیست متراژ خریداری شده جزء کدام واحد می باشد
لین روش‌جهتجذ بسرملیه های‌خور دلشخاص‌میباشد -
بسعدازناحدلنه روم چننچه متراژ خر یداری‌نسده معاد[یسکواحد باند بسه خریدار سکواحد تحویلدادهمی
3
شو
در غير اين صورت معادل ریالی آن به قیمت های روز به ایشان پرداخت خواهد شدٍ
صفحه 25:
2
شروش‌سام سروزت سد عنظور سلمیملزسروود
در حبناء ولصول‌مشلبه صندوق‌هاوزمیرو ساختمانستندلماء لللمیبسه تسبستار سووس‌نسیستو سهام آن‌قلبل
حعلمله در بسووسنسمی‌باشد
ساختار آزضبيه سكشركستسهلمإستت ركس سجسه سوم خوبثراز عوليد وه بسهره مندمی‌نسود -
پسوازنلتمام سروزه و تسقسیم سهام ساختار تشکیلسافنه نیز منحلمی‌نسود -
صفحه 26:
متولیان بافت های فرسوده جهت نوسازی و بهسازی آنها باید گام های زیر را بردارند
جمع بسند وق ر وتو قولنین‌مو جود ولستفاده از آنها در جهتسپولنسهسازوایرسافتها .۱
تسدویرو بسه تسصویموساندمقریاتجدید جهترولن‌سازوو سهو لمقملكبافمتها .©
تسهیه طرح های‌سودآور بسولوبسروٌه های‌سافضفرسوهه .3
۳. "کسنلیوو بسازلویلبی‌سروزد ها ( فواخولن هملیشلنتخابمستقيم سرملیه es.
ار
عقد قرار دادهلییبا حاشیه سود عناسنسبسه سابر پسروژه ها 5
حملیت‌هایقانونیاز سرملیه نار درماجولوسروژه .50
صفحه 27:
شناخت بافتهای فرسوده از منظر اقتصادی
و شیوه های تامین مالی پروژه های:
« «نوسازی وبهسازی بافت های فرسوده شهری