صفحه 1:
قراردادهای اجاره
Lease Agreement
صفحه 2:
عنوان
مراحل استفاده
موضوع
پیچیدگی
صفحه 3:
اجاره, قراردادی است که بر طبق آن فردی که موجر نامیده میشود, خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری
که مستاجر نام دارد. برای مدت معین و در ازای اجارهبها یا کرایه, به اجاره واگذار ميکند. اجاره خانه و آارنمان
مسکونی؛ در این نوع اجاره. مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده. خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک
سال اجاره میکند. موجر معمولا میلفی به عنوان پول پیش یا ودیعه, از مستاجر دریافت میکند و مبلغی نیز ماهانه به
عنوان اجارهبها تعیین میشود. اجاره مغازه و محل کسب؛ گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب مانتد طلافروشی,
سوپرمارکت. خیاطی یا مغازه لوازم الکتییکی, مغاژهای را اجاره میکند. در این نوع اجارههاء موجر معمولا مبلغی به
عنوان سر ففلی دریافت میکند. شرایط اجاره ۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی عبر
از مالک یا وکیل او نمیتواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده است, به دیگری
اجاره بدهد. مگر اينکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد. ۲- مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار
داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره
معمولا یک سال تعیین میشود. ۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه
نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند. قیم ین افراد میتواند از جاتب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
۳- اجاره کتبی؛ طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶, قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود
و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا دو طرف بتوانند از
امتیازات قانون روایط موچر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بهرهمند شوند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم
تکنند با مشکلات فراوانی مواچه میشوند که باعث میشود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان
شوند. تکالیف موجر ۱- تحویل مورد اجاره یه مستاجر؛ موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره, خانه یا آپارتمان یا
مغازه را تحویل مستاجر دهد. ۲- بازگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه؛ چون معمولا در قراردادهای اجاره پول
پیش از مستاجر گرفته میشود. موجر در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند. ۳- انجام تعمیرات کلی و
اساسی در مورد اجاره؛ اگر موتوزخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی). آسانسور, ایزوگام پشتبام و سایز تعمیرات
کلی در مورد اجاره لازم باشد. موجر باید آن را انجام دهد. تکالیف مستاجر ۱- پرداخت کرایه؛ معمولا پرداخت کرایه به
صورت ماهانه است لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجارهبها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر
است در صورتی که در قرارداد اجاره. حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت بهموقع اجارهبها پیشبینی
شده باشد, مستاجر باید بهموقع اجارهبها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه با
آپازتمان را رهن کامل میکنده دیگر اجاره بها نمیپردازد. در مواردی که مستاجر, خانه يا أبارتمان را رهن کامل
میکند. معمولا مبلغ پیشپرداخت زیاد است و به همین دلیل معمولا کرایهای در کار نبست اما اگر مبلغ پیشپرداخت
کم باشد. موجر اجارهبها (کرایه) نیز دریافت میکند. ۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد. ۳- آنجام تعمیرات غیر
اساسی مورد اجاره؛ اگر خانه یا مغازه نیاز به مواردی از قبیل رنگآمیژی با تعویض لامبها ما بريز و كليد يرق و قفل
درها داشته باشد. مستاجر خود باید اين کارها را انجام دهد. ۴- پرداخت بهای آب, برق. گاز, تلفن و حق شارژ؛ چون
تناح 113 نرق كل ی ای ی ای cos Ga Lil هی ار هه شا Pele Gs
صفحه 4:
۵- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر؛ اگرٍ محل مورد اجاره نياز به تعمير كلى بيدا كند. مانند تعميرات
موتورخانه و آسانسور, انجام اين تعميرات يا موجر است؛ لذا مستاجر نبايد از ورود موجر براى تعميرات اين موارد
جلوگیری و ممانعت کند. ۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره؛ مستاجر باید به گونهای از خانه یا مغازه استفاده
کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خود ul را جبران کند. ۷- خودداری از تغییر
شغل در مغازه اجارهای؛ اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد [مانند طلافروشی) حق ندارد بدون
موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجرهسازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر
شغل موافقت نکند. میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند. حقوق مستاجر ۱- در خانه یا آپارتمان مسکونی؛ مستاجرٌ
معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانهای را اجاره میکند بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک
استفاده کند؛ مگر اينکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد. اگرٍ مستاجر پول پیش یه موجر داده باشد, در
هنكام تخلیه میتواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد. مستاجر
میتواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد. مستاجر میتواند خانه يا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد؛
مگراشکه در فرارداد Gis آن saw giles باشد ۲ در مفاره و محل كسب؛ در فرارداد أجاره مقازه و محل teas
مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است, اشتغال یابد. بنایراین در صورت تغيير شغل بدون
آذن موجر, موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد. در اين نوع از اجاره. موجو معمولا با گرفتن
سرقفلی مغازهاش را اجاره میدهد. در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد. سر
قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد. حقوق موجر ۱- دریافت اجارهبها در مواعد مقرر. ۲-
حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد؛ در اين مورد بايد به اجاره محل کسبهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره
داده شده است, توجه کرد؛ چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب
حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمیشود. ۳- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات. خسارت به
مال مورد اجاره اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود, بايد آن را جبران کند. مثلا اگر مستاجر
شیشههای خانه یا مغازه را شکسته پا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد. باید در هنگام تخلیه, خود آنها
را تعمیر و اصلاح کند یا هزینههای ن را به موجر بپردازد. اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند. موجر
میتواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند. دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد
ell oes ارت هه مرا وان مت ی قلی اک مستاجر خانه ما آبارتمان با مقازه را ذر بأيآن مدث
قرارداد تخلیه نکند, موجر میتولند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه کند. برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش
پرداخت را به مستاجر برگرداند. معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفتهای از مستاجر میگیرد که در صورت عدم
تخلیه در پایان قرارداد میتواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد. تقاضای مهلت برای تخلیه ملک اگر قرارداد اجاره به
پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند. موجر به دادگاه مراجعه میکند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند. اگر
مستاجر به علتی نتوائد تخلیه کند و تفاضای مهلت کند. دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت
میدهه تا ملک را تغلیه کنو :یر لين صهرت مستاجر بایت اجاره نهای یک ماه را نیز بپردلزت دفت در نظیم قرارداد
صفحه 5:
موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاوران حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهرهمند شوند زیرا در
صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعلیت نکردن شرایط فانونی. ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود
نباشد یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سرقفلی به مستاجر بپردازد. همچنین ممکن است مستاجر با عدم دقت در
تنظیم قرارداد. حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جیرآن ناشدنی بر او وارد شود. نکتهای که باید مورد توجهٌ
قرار گیرد. لین است که همواره قیاردادهای اجاره خود را با امضای دو شاهد تنظيم كنيد. در غير اين صورت از مزایای
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ (تخلیه فوری ملک) بهرهمند نخواهید شد. بر هم زدن قرارداد اجاره
۱- فسخ قرارداد از سوی مستاجر؛ معمولا در قراردادهای اجاره اين شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل
به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد. یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره, موضوع را به موجر اعلام کند. در این صورت با
تسویه جساب موجر و مستاجر,. قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پزداخت پول پیش مستاجر با چک تضمینی,
خانه يا مغازه را از مستاجر تحویل میگیرد. گاهی خانه یا مغازه. معیوب و ناقص است. به عنوان مثال, موجر اعلام
میکند خانهاش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد؛ در حالی که چنین نیست یا موجر اعلام میکند خانهاش صد متری
است در حالی که هفتاد متری بوده است. در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند. برای فسخ اجاره
مراجعه به دادگاه لازم است. ۲- فسخ قرارداد آز سوی موجر؛ اگر مستاجد محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال
خلاف قانون تبدیل کند. موجر میتواند از دادگاه بخواهد قرارداد را برهم بزند. همچنین اگر مستاجر به گونهای از مال
مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود. موجر میتواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد:
اگر منع مستاجر ممکن نبود. موچر میتواند اجاره زا بر هم بزند. ۲- توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد؛
اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند. اين عمل را اقاله میگویند. معمولا هر قراردادی را
میتوان با توافق دو طرف آن بر هم زد.
صفحه 6:
ابزارهای مرتبط
Ube
contractual organisation 531313 ulejlu >
یه درس تنها اختصاص به مالک یا موجر نیست بلکه مستاجران نیز از آن بهرهمند خواهند شد كه
از جمله مهمترین آنها میتوان به اینکه سند اجاره املاک ثبتشده در دقاتر اسناد رسمی برای مدت سه سال و
کمتر از آن نیاز به هيج استعلامی ندارد؛ بنابراین به سرعت قابل تنظیم بوده و وقت طرفین عقد اجاره که امروز
اهمیت زیادی دارد, تلف نخواهد شد. تخصص و تبحر سران دفاتر اسناد رسمی در شناخت آثارعقود و بیطرفی
آنها موجب خواهد شد کلیه آثار عقد اجاره پیشبینی شده و رابطه استیجاری به نحو منصفانهای تنظیم شود,
مزیت دیگر تنظیم قرارداد اجاره به صورت سند رسمی این است که طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم
مبالغ تعیینشده درسند اجاره ملاک تعیین مالیات بر درآمد املاک قرار میگیرد ولی در قراردادهای عادی اجاره
مبالغ تعیین شده در قرارداد اجاره بعضاً مورد عمل کارشناسان ادارات دارایی نیست بلکه مبلغ اجارهبها برای
وصول مالیات بر اساس آملاک مشابه تعیین خواهد شد. در اجاره رسمی املاک طرفین عقد از طريق دو مرجع
یکی مرجع قضایی و دیگری اجرای ثبت میتوانند اجرای حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد را درخواست
ولی در قراردادهای عادی آنها ناچارند فقط باید به مراجع قضایی مراجعه نمايند. مستند پر ماده 70 قانون ثبت
در قرارداد رسمی اجاره تمام محتویات و مندرجات سند معتبرند و نیازی به اثبات تحقق آنها وجود ندارد؛ اما در
قراردادهای عادی اجاره مدعی باید مورد ادعای خود را اثبات کند و انکار و تردید در مورد آنها قابل رسید"
قضایی است, اسناد رسمی اجاره قابل بازسازی است و در صورت مفقود شدن اصل اسناد ذینفع میتوان
رونوشت آن را از دفتر اسناد رسمی تنظیمکننده اخذ کردو در صورت تصدیق مطابقت رونوشت سندبا ثبت دفتر
طبق ماده 74 قانون ثبت رونوشت به منزله اصل سند خواهد بود اشاره کرد.مزایای فراوان دیگری در سند
رسمی اجاره وجود دارد از جمله اينکه طبق ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به مورد
اجاره با سند رسمی میتوان بدون پرداخت خسارت احتمالی تامین خواسته نمود و موارد فوقالاشاره مزایایی
هستند که در بعد ارتباط فردی طرفین عقد اجاره مطرح است.
جهت عقد قرارداهای اجاره ای کاربرد
دارد
صفحه 7:
منابع مورد
ido: GED
toto: Gre)
]و
1
صفحه 8:
برای کسب اطلاغات بیشتر به
واسانت آم جی تولز مراجعه
MGTools.ir
