برنامه‌ريزی برای اراضی شهری بدون مالكيت

صفحه 1:
مبحث شانزدهم نمونه‌ای از برنامه‌ریزی برای اراضی شهری بدون مالکیت (استیجاری) 

صفحه 2:
ee ee eo a دو بی توجهی در برنامه ریزی مسکن ر طرح مشکل مسکن در ایران به دو امر مهم کمتر توجه می‌شود و در نتیجه این بى تو جهيست كه “برنامة ها : ‎cs‏ 1 جهیست که "برنامه‌های حل مشکل مسکن " آغلب با شکست مواجه می‌گردند. 

صفحه 3:
اول: کمبود عرضه نسبت به تقاضا اول- مشکل مسکن اغلب از زاویه کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوار, مطرح می‌شود و این عامل (که تقریباً به‌طور ثابت حدود ۲/۱ میلیون واحد است)؛ گرانی مسکن عنوان می‌گردد و در واقع علت گرانی مسکن را کمبود عرضه نسبت به تقاضا می‌داند. به دلایل زیادی, اين نظریه کاملاً غلط می‌با یک- تقریباً هیچ متقاضی وجود ندارد. که به علت عدم وجود مسکن در بازار. نتوانسته باشد نسبت به خرید مسکن اقدام نماید. دو- علت اصلی تفاوت تعداد خا نوار با تعداد مسكن. اتفاقاً به علت كمى تقاضاى مؤثر است و نه عرضه کمتر. سه- آنچه افراد را از دست‌یافتن به مسکن باز می‌دارد نه عدم عرضه کافی. بلکه عدم امکان خرید متناسب با در آمد و توان مالی خانوارهاست. 

صفحه 4:
دوم: جایگزینی مسکن ملکی, به جای وظیفه تأمین مسکن دوم- موضوع دوم. نقش‌های دیگریست که "مسکن ملکی" به جز "تأمین سکونتگاه " در جامعه ایفاء می‌نماید. که اهم آنها عبارتند یک- مسکن به نوعی نقش "بیمه‌های اجتماعی " را ایفاء می‌نماید و در واقع کاهش در آمد ناشی از بازنشستگی در ایران را جبران می‌کند. به‌گونه‌ای که در سال‌های اخیر بسیاری از طریق اجاره واحدهای خود در شهرهای بزرگتر و کوج به شهرهای کوچک تر و يا حومه‌هاء این اختلاف درآمد را جبران می‌نمایند. دو- تملک واخد مسکونی به نوعی حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم ا اتوجه به این سه مبحت. (گر در جستجوی راه‌حل‌های تحقق پذیر باشیم. بای به مشکل مسکن از زوایای دیگری به جز سه مورد فوق بپردازيم که مهمترین آنها را می‌توان. در دو گروه دسته‌بندی نمود. 

صفحه 5:
= |مقایسه هزینه ملکی و استیجاری برای مصرف کننده در دو جدول صفحات آتی. نسبت اجاره‌بها به در آمد خانوار و تبدیل ارزش بالقوه مسکن ملکی به پرداخت ماهپانه. نسبت به در آمد خانوار در شهرهای عمده ایران و مناطق تهران بر آورد شده است. برای اینکه بتوانیم اجاره‌یها را با ارزش بالقوه مسکن ملکی مقایسه کنیم. ارزش ملک را با سه نرخ بهره. تبدیل به "ارزش معادل ریالی" ماهیانه نموده‌ايم 

صفحه 6:
ارم ب زا رل می بشد أسبت ارقش يك ‎pane‏ سيت هين فرصت ادش مذكى واحد مسكوئق به ‎death ones‏ ۱۳۰ برآورد نسبت هزینه فرصت ارزش های ملکی واجارهیهای مسکن به درآمد سالینه خانوار در شيرهاى منتخب. hil sa a ‏هی واحد کون‎ 

صفحه 7:
5 تس mary * » ره war 8 ores 6 ماک ۸ ‎bug‏ مار بای تاه یک ‎ ‎0 ‎ ‎ ‎wn ‎ ‎ ‎ ‎1۹۴ ‎ ‏برآورد نسبت هزينه فرصت ارزش ملکی و اجارهبهای سکن به در آمد سالياته خانوار در مناطق منتخب شهر تهران ‎ ‎Nendo ‏مسكوتى‎ ‎ ‎ow ‎2۹ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ 

صفحه 8:
تفاوت هزینه تأمین مسکن استیجاری و ملکی همانطور که مشاهده می‌شود نسبت "معادل ارزشی " مسکن ملکی حتی با احتساب کمترین نرخ بهره پیش از سه برابر نرخ اجاره‌بها می‌باشد. به معنای دیگر اگر الگوی سکونتی از مسکن ملکی به مسکن استیجاری تغییر یابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر می‌توان به عرضه مسکن افزود و يا با یک‌سوم قیمت‌های حاضر خانوارها قادر به تأمین سرپناه برای خود خواهند بود. 

صفحه 9:
شکست راه حل های مبتنی بر مالکیت در عمل و در طول تاریخ. فعالیت‌های مسکن و شهرسازی اثبات کرده است که راه‌حل‌هالی که بخواهد مشکل مسکن را از طریق مالکیت آن حل کند. حتى در صورت افزایش نسبت وام به قیمت واحد مسکونی, چون بخش اعظم خانوارها قدرت باز پرداخت وام را ندارند. قابل حصول نیستند. زیرا هماتطور که گفته شد. هزینه مسکن تملکی حدوداً سه برایر سکونت یافتن بدون مالکیت است. 

صفحه 10:
شكست برنامه؛ اجاره به شرط تعلیک؛ به جای مسکن استیجاری البته در برنامه دوم این راه حل ارائه شده و احداث واحدهای استیجاری اصولاً در همین راستا در برنامه قرار گرفت, ولی با تبدیل آن به "اجاره به شرط تملیک" دوباره همان خصلت ارائه مسکن ملکی را یافته است. 

صفحه 11:
مسکن استیجاری و گروه های کم درآمد قابل توجه است که در کشورهای سرمایه‌داری هم تنها راه حل مشکل مسکن کم‌در آمد و دارندگان درآمد متوسط پائین تأمین مسکن استیجاری به جای ملکی است. به‌گونه‌ای که در آغلب این کشورها اکثریت سکونتگاه‌های این گروه‌هاء مسکن استیجاری است (برای مثال در آلمان این رقم ۶۵درصد است). به علاوه مسکن استیجاری بخش عمومی و دولت هم در این کشورها (به نشانه حمایت شدید. ذولت از این امر) وجود دارد. متلاً در فنلاند ۲۳ درصد مردم مستأجر دولت هستند. در آلمان ۷ درصد مستاأجر شهرداری‌ها می‌باشند و حتی در آمریکا ۱ درصد مسکن استیجاری را دولت تأمین می‌کند. 

صفحه 12:
مزایای مسکن استیجاری ۱- کاهش بار هزینه مسکن به حدود ۸۳۰ ۳- امکان جابجائی و ارتقاء مرحله ای مسکن به خصوص برای خانوارهای جوان 

صفحه 13:
طرح ریزی مسکن در اراضی استیجاری روش دیگری که در شرایط حاضر رخ نموده و نه تنها بسیاری از مباحث مسکن استیجاری را حل مي‌کند. بلکه راه حل‌های مناسبی برای طرح‌های شهری نیز می‌گشاید. مسکن در اراضی استیجاریست. که در مبحث آتی به فرصت‌های ناشی از آن اشاره می‌شود. 

صفحه 14:
و چشم انداز سؤال: آيا احداث بنا در اراضی استیجاری می تواند رهگشای مشکلات و یا تعدادی از مشکلات موجود باشد؟ سؤال: و آيا اراضی استیجاری می تواتد درهای جدید برای استقبال از مسکن استیجاری ارزان بكشايد؟ 

صفحه 15:
و شباهت تملک در اراضی استیجاری به مالکیت فعلی 1- احتمالاً چون مالکیت آپارتمان در واقع مالکیت اعیان است (به خصوص در واحدهای پرتعداد) و از نظر ذهنی این امر با آن مشابهت دارد. به احتمال قوی بسیار مسکن استیجاری مقبول می افتد. 

صفحه 16:
و چگونگی واگذاری زمین استیجاری در شرایط حاضر آماده سازی اراضی استیجاری با کمی کمک دولت (یک میلیون تومان در هر واحد) انجام می شود. که البته خود این امر روش صحیحی نیست و مشابه آماده سازی های معمول میشود که هزینه آماده سازی از ساکنین اخذ می شود با یک کمک یک میلیون ‎ee‏ در صورتی که اگر اراضی اجاره ایست. دولت باید تمام هزینه آماده سازی را خود تقبل نموده و بعد آن را به قيمت مناسب برای هر گروه؛ به آنها اجاره دهد. (و سالیانه اجاره اخذ نماید. 

صفحه 17:
مبانی برنامه ریزی در اراضی استیجاری 

صفحه 18:
روند معمول برنامه ریزی ۱- اختصاص ۴۰ تا ۶۰ درصد اراضی به بخش خصوصی ( مسکونی و کاربری های خصوصی ) ۲- کاهش فضای سبز به فضای سبز عمومی در مواردیکه حیاط های واحد های مسکونی از حد معین کوچکتر است و یا بدون فضای سبز بوده و يا اگر دارای فضای سبز است مقدار آن اندک و غير مور است : ۳- اختصاض حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد اراضی به معابر دسترسی به واحدهای مسکونی که با کوچکتر شدن فطعات افزایش می باب ۴- ضرورت پیروی بسیاری از عملکردهای عمومی و تاسیسات شهری از مسیر معابر. 

صفحه 19:
وه ‎eaee‏ و ت۱۱ نگاهی به روند طرح ریزی شهری در شرایط ابده آل در اسلایدهای بعدی؛ مشاهده می شود كه چنانچه در طراحی شهری برای استقرار تاسیسات مختلف » بطور آزاد فکر شود » چه اتفاقی می افند. 

صفحه 20:


صفحه 21:
شبکه پیاده » سبز و آبگیرهای منطبق بر ویژگیهای زمین - بدون توجه به مسیر معابر 

صفحه 22:
در این روش شبکه معابر با توپوگرافی زمین منطبق میشود ومسیرهای پیاده ارتباط معابر را به یکدیگر برقرار میکند . شبکه پیاده: شبکه معاپر سواره شبکه معابر پیاده 

صفحه 23:


صفحه 24:
عموما :مناسبترین مکان جهت احداث شبکه فاضلاب و هم چنین دفع آبهای سطحی منطبق بر خط القعرها است . 

صفحه 25:


صفحه 26:


صفحه 27:
نتايج حاصل از عدم تبعيت شبكه تأسيسات» آبهای سطحی و معابر پیاده از معابر ۳۰-۱ تا ۵۰ درصد صرفه جویی در هزینه های تأسیسات شهری ۲- عدم نیاز به خاک برداری و خاک ریزی برای حل شیب معابر برای آبهای سطحی ۳- عدم ضرورت جابجایی معابر برای حل مباحث تأسیسات شهری 

صفحه 28:
* یک قطعه ۱۰۰ متری باعرض معبر ۱۶ متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است. © خط پروژه برای هذایت آبهای سطحی با ۲ درصد شیب معلابق طرحهای معمول در نظر گرفته شد. سه مقطع به فواصل ۵۰ متری برای طول ۱۰۰ متر ترسیم شد و سطح خاکریزی برای نیمرخ های مد کور محاسبه شد. و در نهایت حجم خا کریزی محاسه شد.(۱۸۸۵ متر مکعب) USUAL DESIGN 58 SLOP2% ‏بسح‎ ۷۹۵ kM +100.00 سس 1 مهو سح 2 TOTAL VOLUME=1885 m 

صفحه 29:
یک قطعه ۱۰۰ متری پا عرض معبر ۱۶ متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است. حعط پروزهبرای هدایت آبهای سطحی با ۲ درصد شیب مطاتق الواصل 81 يرع برای طول ۱۰۰ متر ترسیم شد و سطح خاکریزی برای نیمرخ های مذ کور محاسبه شد. و در نهایت حجم خاکریزی محاسبه شد.(۱۸۸۵ متر عکعب) USUAL DESIGN SLOP2% KM+50.00 KM +100.00 مسلستت. — Sar 2 TOTAL VOLUME=1885 m 

صفحه 30:
| ‎DESIGN EITH GROUND SLO!‏ اگر مسر قبل را با همان مشخصات وبرای ee eee ‏سا‎ 2 DRO ‏زین طرح نماییم آنگاه سطح‎ 3 ‏خاکبرداری مطابق نیمرخ های شکل‎ KM 00.00 KM+50.00 kM 4100.00 ‏زیر خواهد شد كه يس از محاسبه حجم‎ ‏ت اه خاکریزی در مجموع ۶۷6 متر مکمب‎ ‏سور خواهد شد.‎ 2۲ ‏بو ند‎ Bh 3: we TOTAL VOLUME=475 اختلاف حجم خاكريزى در دو طرح فوق ‎16٠١‏ متر مكعب ابت ‎٠‏ این حجم برای ۱۲۰۰ متر مربع است که اگر برای یک محدوده ۹۸ هکتاری محاسبه شود با فرض ۲۵ درصد پوشش سطح معابر ۲۶۵۰۰۰ متر مربع خواهد شد و بر این اساس کل عملیات خاکی صرفه جویی شده معادل ۲1۵۹۰۲ متر مکعب و يا معادل ۱۰۷.۹۵۳ میلیارد تومان. 

صفحه 31:


صفحه 32:
طراحی با شرایط موجود موجب: 0 Cue ey ‏نهدام فضای باز و سبز واحدهای مسکونی با خرد شدن بیش از حد‎ 

صفحه 33:


صفحه 34:


صفحه 35:


صفحه 36:


صفحه 37:


صفحه 38:
ای ‎pa 1‏ ۷ 6 ۱ ‎ie 8‏ 2 2 ليت 

صفحه 39:


صفحه 40:
بدين نرئيب حياط در عمل نه مثل سابق قضای خصوضي و نهبهفضای سبز کمک عمده ای می کند و در زمین های استیجاری مي توائد حدف شود و مالكيت اعيان فقط به متقاضيان واكذار شود حياط در تهرهای موجود. ترفاس سا ی ی ره ها پاچ لأ حرس لقا لو مر حباط ها تأمین شود 

صفحه 41:
وه 6 66 se تعیین مکان های ساخت بنا در اراضی استیجاری با بر هم گذاری تمام شبکه‌های واقع در همکف مثل معابر و لابه منهاى يك (كه حدوداً دو متر اول از زمين به يابين را تشكيل مىدهد). در سطح همكف نقاطى بيرون از تمام اين شبكدها باقى مىماند كه در آنها می‌توان اجازه احداث ستون, يله. آسانسور و در حد اندكى فضاهاى تأسيسات ضرورى داده شود. 

صفحه 42:
و نحوه استفرار ساختمان‌ها با توجه به این که در طبقه همکف ساختمان‌ها: هیچ بنایی احداث نمی‌شود و فضاهای عمومی می‌تواند از زیر آنها عبور نماید, متقابلاً ‏ حداث ابنیه نیز برروی فضاهای عمومی (فاقد محدودیت ارتفاعی) امکان پذیر است, لذا در این شیوه, شبکه ابنیه از معیارهای معمول احداث بنا و محدودیت ساخت در قطعات مشخص,. پیروی نکرده و با آزادی بیشتری می‌توانند. احداث گردند. 

صفحه 43:
بدین‌ترتیب برای اولین بار طراحی حجمی جایگزین طراحی دو بعدی می شود و طراح با توجه به مباحث مختلفی چون مواردذیل میتواند طراحی کند : توب وكرافى اراضى عناصر منظرساز و ضرورت بهرهكيرى تعداد بيشترى از شهروندان از آنها سيماسازى مطلوب كل مجموعه قراركيرى متناسب احجام دو مجموعه و با يكديكر و دیگر عناصر مورد نظر 

صفحه 44:
در اراضی آماده سازی جهات مناسب برای استقرار ساختمانها شامل : دید به سمت ارتفاعات در جهت شمال و غربی استقرار در جهت تابش نور خورشید و دید به سمت شهر و دشت شازند و ترکیب موارد فوق با یکدیگر بوده است - 

صفحه 45:
مبانی حاکم بر استقرار بر ابنیه با توجه به عوامل طبیعی 

صفحه 46:


صفحه 47:


صفحه 48:
و امکانات ناشی از اراضی استیجاری در اراضی استيجارى كه تنها اعيانى آن به اقراد واكذار ميشود عر صه میتواند در مشاعات عمومی باقى بماند . در نتيجه مى توان: ‎-١‏ شبكه تاسيسات شهرى از شبكه معابر مى تواند تبعيت ننمايد. ‏1- شبكه معابر ضرورت ندارد از جايكزينى ساختمانها متاثر شود ‏۳- شبکه بياده كه معمولا كوتاه ثرين مسير را ترجيح ميدهند از شبكه معابر و جایگزینی ساختماتها مى تواند تبعيت ننمايند . ‏؟- آب هاى سطحى مى تاند از مسيرهاى طبيعى دفع شوند. ‏۵- معابر با عدم ضرورت هماهنگی با دیگر تأسیسات می تواند در بهترین مکان ها و به تبعیت از ‏ویژگی های طبیعی زمین احداث شوند. 

صفحه 49:
به علاوه با آزاد بودن زمین از تملک (جز در موارد اندک مثل ستون. پله و آسانسور شانس‌های دیگری نیز ایجاد می‌شود. 

صفحه 50:


صفحه 51:
بور بياده از زیر ساختمان 

صفحه 52:


صفحه 53:


صفحه 54:
امکان با ز گشت به موارد مثبت شهرسازی سنتی در ادغام فضاهای خصوصی و عمومی 

صفحه 55:
تیب شانس ایجاد فضا هاى ذ ختا 5 ‎ee‏ 

صفحه 56:


صفحه 57:


صفحه 58:


صفحه 59:
آثرات برنامه ریزی بر ضرورت های آینده با آزاد بودن زمین در آینده می توان بر توسعه معابر. معابر جدید و عبور تأسیسات جدید بدون مشکل برخورد با حقوق خصوصی پرداخت. 

صفحه 60:
عبور تراموا از زیر ساختمان درشهر لاهه 

صفحه 61:


صفحه 62:
نتیجه این برنامه ریزی نشان میدهد که : در اراضی آماده سازی به دلیل اجاره ای بودن زمین تفکیک اراضی منتفی است. به متقاضيان نه زمين بلکه زیر بنا واگذار میشود . امکان استفاده از زمین به عنوان ثروت عمومی نه مالکیت خصوصی برای همگان امکان پذیر میشود . انطباق طرح با ویژگیهای طبیعی اراضی . موجب استفاده حداکثر از پتانسیلهای طبیعی. چون دید کل اراضی , دید به شهر و استفاده از منظر ارتفاعات و حداکثر نور گیری میگردد . استقراراراضی با تفریب مناسب است و امکان انعطاف برای جابجایی انها امکان پذیر ‎eel‏ ابنيه منطبق با تويوكرافى . ارتفاع مه 

صفحه 63:
: روی احجام از ارتفاع و فاصله از معبر .از معابر اصلی شهر. تعداد ميشود و حكميت ابن ضى بيرون نيز مشاهده ميشود . همانطور كه تقريباً تمامى ابنيه ديد به یکی از عناصر مورد نظر كنند. دراین روش با آزاد شدن زمین از احداث شهر را دردید خود دارد - 

صفحه 64:
بهترین خسترسی ها را با بهره وری از بیشترین امکانات طبیعی برای پیاده رو ‎aS pal,’‏ 

صفحه 65:
بهترین محل برای عبیر آب های سطحی منطبق بر مسیل های طبیعی 

صفحه 66:
شبکه معابر میتواند در بهترین مسبرها حرکت نماید . 

صفحه 67:


صفحه 68:
به سطح باز و سبز شهری افزوده می شود و آن را به حدود ‎٩۰‏ درصد می رساند 

صفحه 69:
امکان بازی با احجام بنا برای ایجاد یک سیمای شهری مناسب, ممکن می شود 

صفحه 70:
گسترده خواهد بود وبه یکدیگر متصل میگردند فضای سبز در تمام سطح اراضی 

صفحه 71:
و جمع بندی ‎١‏ در اراضی استیجاری بخش اعیانی به اجاره ‎۹٩‏ ساله داده می شود. که نوعى مالكيت محسوب می شود. ‏۲. با خارج نمودن قیمت زمین از قیمت سکونتگاه عرضه ارزان تر ممکن می سازد. ‏۳. کاهش هزینه تأمین زمین ‏یک- هزینه شهرسازی به علت عدم ضرورت پیروی شبکه تأسیسات. سبز و پیاده از معابر تا ۰ درصد کاهش می یابد. ‏دو- حدود ۲۵ درصد از سطح و هزیته معابر کاسته می شود. ‏سه- هزینه آتی توسعه معایر. استقرار شبکه های جدید تأسیسات و حتی عناصری متل تراموا به شدت کاهش می یابد. ‏چهار - بدین ترتیب تأمین اراضی از نظر هزینه ۳۰ درصد کاهش می یاید. و تراکم متوسط تا ۰ درصد قابل افزایش است. 

صفحه 72:
و نه شهرسازی (تأمین زمین) به علل عدم ضرورت پبروی شبکه تأسیسات. سبز. پیاده از معابر تا ۳۰ درصد کاهش می یابد. ۵. دولت با عدم واگذاری زمین از چهار امر جلوگیری میکند. یک - رانت به گروهی از شهروندان داده نميشود. دو- شانس برنامه ریزی شهری ارزان تر و مطلوب تر را فراهم می سازد. سه- تغییرات ضروری آنها را در شهرها ممکن می سازد. چهار - با دریافت اجاره دائمی امکان گسترش واحدهای استیجاری را در آینده ممکن می سازد و از رانت حاصل از برنامه نیز جلوگیری بیشتری می شود. 

صفحه 73:
و مباحث حقوقی سکن استیجاری در اروپا برای مسکن های استیجاری مقررات گذارده اند که در ایران هم شاید مفید باشد از جمله: یک- ساکن می تواند مسکن را به اولاد و فامیل های نزدیک واگذار تماید. ولی نمی تواند آن را خود بفروشد, دو- ساکن هر وقت بخواهد. می تواند واحد خود را به شهرداری برگرداند. 

صفحه 74:
تقاضای اتخاذ نظر: آنچه اینجا گفته شد نه به عنوان راه قطعی. بلکه برای باز شدن مسئله در امر مهمی است که هزاران هکتار زمین را در آینده به خود اختصاص می دهد. و کوشش برای بهره وری از امکاناتی که می تواند حاصل نماید و فرار از محدودیت های آن. 

مبحث شانزدهم نمونه‌اي از برنامه‌ريزي براي اراضي شهري بدون مالكيت (استيجاري) دو بي توجهي در برنامه ريزي مسكن در طرح مشكل مسكن در ايران به دو امر مهم كمتر توجه مي‌شود و در نتيجه اين بي‌توجهيست كه "برنامه‌هاي حل مشكل مسكن" اغلب با شكست مواجه مي‌گردند. اول :كمبود عرضه نسبت به تقاضا اول -مشكل مسكن اغلب از زاويه كمبود تعداد واحدهاي مسكوني نسبت به خانوار ،مطرح مي‌شود و اين عامل (كه تقريبًا به‌طور ثابت حدود 2/1ميليون واحد است) ،گراني مسكن عنوان مي‌گردد و در واقع علت گراني مسكن را كمبود عرضه نسبت به تقاضا مي‌داند .به داليل زيادي ،اين نظريه كامًال غلط مي‌باشد: يك -تقريبًا هيچ متقاضي وجود ندارد ،كه به علت عدم وجود مسكن در بازار ،نتوانسته باشد نسبت به خريد مسكن اقدام نمايد. دو -علت اصلي تفاوت تعداد خا نوار با تعداد مسكن ،اتفاقًا به علت كمي تقاضاي مؤثر است و نه عرضه كمتر. سه -آنچه افراد را از دست‌يافتن به مسكن باز مي‌دارد نه عدم عرضه كافي ،بلكه عدم امكان خريد متناسب با درآمد و توان مالي خانوارهاست. دوم :جایگزینی مسکن ملکی ،به جای وظیفه تأمین مسکن دوم -موضوع دوم ،نقش‌هاي ديگريست كه "مسكن ملكي" به جز "تأمين سكونتگاه" در جامعه ايفاء مي‌نمايد ،كه اهم آنها عبارتند از: يك -مسكن به نوعي نقش "بيمه‌هاي اجتماعي" را ايفاء مي‌نمايد و در واقع كاهش درآمد ناشي از بازنشستگي در ايران را جبران مي‌كند .به‌گونه‌اي كه در سال‌هاي اخير بسياري از بازنشستگان از طريق اجاره واحدهاي خود در شهرهاي بزرگتر و كوچ به شهرهاي كوچك‌تر و يا حومه‌ها ،اين اختالف درآمد را جبران مي‌نمايند. دو -تملك واحد مسكوني به نوعي حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم است. باتوجه به اين سه مبحث ،اگر در جستجوي راه‌حل‌هاي تحقق‌پذير باشيم ،بايد به مشكل مسكن از زواياي ديگري به جز سه مورد فوق بپردازيم ،كه مهمترين آنها را مي‌توان ،در دو گروه دسته‌بندي نمود. مقايسه هزينه ملكي و استيجاري براي مصرف كننده در دو جدول صفحات آتي ،نسبت اجاره‌بها به درآمد خانوار و تبديل ارزش بالقوه مسكن ملكي به پرداخت ماهيانه ،نسبت به درآمد خانوار در شهرهاي عمده ايران و مناطق تهران برآورد شده است. براي اينكه بتوانيم اجاره‌بها را با ارزش بالقوه مسكن ملكي مقايسه كنيم ،ارزش ملك را با سه نرخ بهره ،تبديل به "ارزش معادل ريالي" ماهيانه نموده‌ايم. برآورد نسبت هزينه فرصت ارزش هاي ملكي و اجاره­بهاي مسكن به درآمد ساليانه خانوار در شهرهاي منتخب شهر متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني متوسط اجاره­بهاي ساليانه يك مترمربع زيربناي مسكوني با احتساب وديعه متوسط درآمد ساليانه خانوار نسبت ارزش يك واحد مسكوني به متوسط درآمد ساالنه خانوار نسبت هزينه فرصت ارزش ملكي واحد مسكوني به درآمد ساالنه با احتساب نرخ بهره 24درصد نسبت هزينه اجاره بهاي واحد مسكوني به درآمد خانوار تهران 8314 507 85.829 7/9 194% 59% اهواز 5022 246 56.608 9/8 177% 43% قزوين 4905 252 71.688 8/6 137% 35% اصفهان 4746 196 69.060 9/6 137% 28% همدان 4298 206 45.129 5/9 190% 46% رشت 3920 263 70.350 6/5 111% 37% شهركرد 3792 119 59.811 3/6 127% 20% شيراز 3657 222 65.957 5/5 111% 34% خرم آباد 3509 139 58.608 6 120% 24% اردبيل 2948 131 64.630 6/4 91% 20% ايالم 2565 147 71.769 6/3 71% 21% كرمان 2556 113 54.773 7/4 93% 21% زاهدان 1888 109 44.734 2/4 84% 24% ميانگين 3619 187 60.519 6 120% 31% ارقام به هزار ريال مي باشد. برآورد نسبت هزينه فرصت ارزش ملكي و اجاره‌بهاي مسكن به درآمد ساليانه خانوار در مناطق منتخب شهر تهران منطقه متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني متوسط اجاره بهاي ساليانه يك مترمربع زيربناي مسكوني با احتساب وديعه نسبت ارزش يك واحد مسكوني به متوسط درآمد ساالنه خانوار نسبت هزينه فرصت ارزش ملكي واحد مسكوني به درآمد خانوار با احتساب نرخ بهره 24درصد نسبت هزينه فرصت اجاره بهاي واحد مسكوني به درآمد خانوار 1 19950 783 2/23 465% 91% 3 16935 844 7/19 395% 98% 5 10594 737 3/12 247% 86% 7 8837 565 3/10 206% 66% 11 5884 496 9/6 137% 58% 14 7912 491 2/9 184% 57% 19 5260 326 1/6 123% 38% 21 6041 358 7 141% 42% ميانگين 8314 507 7/9 194% 59% ارقام به هزار ريال مي باشد. تفاوت هزينه تأمين مسكن استيجاري و ملكي همانطور كه مشاهده مي‌شود نسبت "معادل ارزشي" مسكن ملكي حتي با احتساب كمترين نرخ بهره بيش از سه برابر نرخ اجاره‌بها مي‌باشد .به معناي ديگر اگر الگوي سكونتي از مسكن ملكي به مسكن استيجاري تغيير يابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر مي‌توان به عرضه مسكن افزود و يا با يك‌سوم قيمت‌هاي حاضر خانوارها قادر به تأمين سرپناه براي خود خواهند بود. شكست راه حل هاي مبتني بر مالكيت در عمل و در طول تاريخ ،فعاليت‌هاي مسكن و شهرسازي اثبات كرده است كه راه‌حل‌هائي كه بخواهد مشكل مسكن را از طريق مالكيت آن حل كند ،حتي در صورت افزايش نسبت وام به قيمت واحد مسكوني ،چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند ،قابل حصول نيستند .زيرا همانطور كه گفته شد ،هزينه مسكن تملكي حدودًا سه برابر سكونت يافتن بدون مالكيت است. شكست برنامه ،اجاره به شرط تمليك ،به جاي مسكن استيجاري البته در برنامه دوم اين راه حل ارائه شده و احداث واحدهاي استيجاري اصوًال در همين راستا در برنامه قرار گرفت ،ولي با تبديل آن به "اجاره به شرط تمليك" دوباره همان خصلت ارائه مسكن ملكي را يافته است. مسكن استيجاري و گروه هاي كم درآمد قابل توجه است كه در كشورهاي سرمايه‌داري هم ،تنها راه حل مشكل مسكن كم‌درآمد و دارندگان درآمد متوسط پائين تأمين مسكن استيجاري به جاي ملكي است ،به‌گونه‌اي كه در اغلب اين كشورها اكثريت سكونتگاه‌هاي اين گروه‌ها ،مسكن استيجاري است (براي مثال در آلمان اين رقم 65درصد است). به عالوه مسكن استيجاري بخش عمومي و دولت هم در اين كشورها (به نشانه حمايت شديد دولت از اين امر) وجود دارد .مثًال در فنالند 22درصد مردم مستأجر دولت هستند .در آلمان 7 درصد مستأجر شهرداري‌ها مي‌باشند و حتي در آمريكا 1درصد مسكن استيجاري را دولت تأمين مي‌كند. مزاياي مسكن استيجاري -1كاهش بار هزينه مسكن به حدود %30 - 2امكان جابجائي و ارتقاء مرحله اي مسكن به خصوص براي خانوارهاي جوان طرح ريزي مسكن در اراضي استيجاري روش ديگري كه در شرايط حاضر رخ نموده و نه تنها بسياري از مباحث مسكن استيجاري را حل مي‌كند ،بلكه راه حل‌هاي مناسبي براي طرح‌هاي شهري نيز مي‌گشايد ،مسكن در اراضي استيجاريست ،كه در مبحث آتي به فرصت‌هاي ناشي از آن اشاره مي‌شود. چشم انداز سؤال :آيا احداث بنا در اراضي استيجاري مي تواند رهگشاي مشكالت و يا تعدادي از مشكالت موجود باشد؟ سؤال :و آيا اراضي استيجاري مي تواند درهاي جديد براي استقبال از مسكن استيجاري ارزان بگشايد؟ شباهت تملك در اراضي استيجاري به مالكيت فعلي -1احتماًال چون مالكيت آپارتمان در واقع مالكيت اعيان است (به خصوص در واحدهاي پرتعداد) و از نظر ذهني اين امر با آن مشابهت دارد ،به احتمال قوي بسيار مسكن استيجاري مقبول مي افتد. چگونگي واگذاري زمين استيجاري در شرايط حاضر آماده سازي اراضي استيجاري با كمي كمك دولت (يك ميليون تومان در هر واحد) انجام مي شود .كه البته خود اين امر روش صحيحي نيست و مشابه آماده سازي هاي معمول مي­شود كه هزينه آماده سازي از ساكنين اخذ مي شود با يك كمك يك ميليون توماني. در صورتي كه اگر اراضي اجاره ايست ،دولت بايد تمام هزينه آماده سازي را خود تقبل نموده و بعد آن را به قيمت مناسب براي هر گروه ،به آنها اجاره دهد( .و ساليانه اجاره اخذ نمايد). مباني برنامه ريزي در اراضي استيجاري روند معمول برنامه ریزی -1اختصاص 40تا 60درصد اراضی به بخش خصوصی ( مسکونی و کاربری های خصوصی ) -2کاهش فضای سبز به فضای سبز عمومی در مواردیکه حیاط های واحد های مسکونی از حد معین کوچکتر است و یا بدون فضای سبز بوده و یا اگر دارای فضای سبز است مقدار آن اندک و غیر موثر است . -3اختصاص حدود 10تا 12درصد اراضی به معابر دسترسی به واحدهای مسکونی که با کوچکتر شدن فطعات افزایش می یابد. -4ضرورت پیروی بسیاری از عملکردهای عمومی و تاسیسات شهری از مسیر معابر. نگاهی به روند طرح ریزی شهری در شرایط ایده آل در اسالیدهای بعدی ،مشاهده می شود که چنانچه در طراحی شهری برای استقرار تاسیسات مختلف ،بطور آزاد فکر شود ، چه اتفاقی می افتد. شبکه معابر ،منطبق با توپوگرافی زمین شبکه پیاده ،سبز و آبگیرهای منطبق بر ویژگیهای زمین – بدون توجه به مسير معابر در اين روش شبكه معابر با توپوگرافي زمين منطبق ميشود شبكه پياده :ومسیرهای پیاده ارتباط معابر را به یکدیگر برقرار میکند . شبکه معابر سواره شبکه معابر پیاده بهترین شکل برای شبکه برق رسانی عموما ،مناسبترين مكان جهت احداث شبكه فاضالب و هم چنين دفع آبهاي سطحي منطبق بر خط القعرها است . بهترين مكان براي استقرار شبكه آبرساني به دليل ايجاد فشار ،خطوط تراز بلند است . شبکه معابر سواره شبکه معابر پیاده شبکه خطوط برق نتايج حاصل از عدم تبعيت شبكه تأسيسات ،آبهاي سطحي و معابر پياده از معابر 30 -1تا 50درصد صرفه جويي در هزينه هاي تأسيسات شهري -2عدم نياز به خاك برداري و خاك ريزي براي حل شيب معابر براي آبهاي سطحي - 3عدم ضرورت جابجايي معابر براي حل مباحث تأسيسات شهري  ‏ پالن مسیر نمونه مقایسه مقطع شماره یک قطعه 100متری با عرض معبر 16متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است. خط پروژه برای هدایت آبهای سطحی با 2درصد شیب مطابق طرحهای معمول در نظر گرفته شد .سه مقطع به فواصل 50 متری برای طول 100متر ترسیم شد و سطح خاکریزی برای نیمرخ های مذکور محاسبه شد .و در نهایت حجم خاکریزی محاسبه شد 1885(.متر مکعب) مقطع شماره مقطع شماره 3 پالن مسیر نمونه مقایسه مقطع شماره یک قطعه 100متری با عرض معبر 16متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است. خط پروژه برای هدایت آبهای سطحی با 2درصGGد شGGیب مطGGابق طرحهای معمول در نظر گرفته شد .سه مقطع به فواصل 50مGGتری برای طول 100متر ترسGGیم شGGد و سGGطح خGGاکریزی بGGرای نیمرخ های مذکور محاسبه شGGGد .و در نهایت حجم خGGGاکریزی محاسبه شد 1885(.متر مکعب) مقطع شماره مقطع شماره 3 اگر مسیر قبل را با همان مشخصات وبGGGGرای دفع آبهای سطحی مطGGابق شGGیب طبیعی زمین طرح نمائیم آنگGGGGGGGاه سGGGGGGGطح خGGاکبرداری مطGGابق نیمرخ های شGGکل زیر خواهد شد که پس از محاسبه حجم خاکریزی در مجمGGوع 475مGGتر مکعب خواهد شد. ‏m3 اختالف حجم خاکریزی در دو طرح فوق 1410متر مکعب است . این حجم برای 1600متر مربع است که اگر برای یک محدوده 98هکت===اری محاسبه ش===ود با فرض 25 درصد پوشش سطح معابر 245000متر مربع خواهد شد و ب===ر این اساس ک===ل عملیات خ===اکی صرفه جویی شده معادل 215906متر مکعب و یا معادل 107.953میلیارد تومان. طراحی با شرایط موجود موجب: انهدام فضای باز و سبز واحدهای مسکونی با خرد شدن بیش از حد نتيجه: بدين ترتيب حياط در عمل نه مثل سابق فضاي خصوصي و نه به فضاي سبز كمك عمده اي مي كند و در زمين هاي استيجاري مي تواند حذف شود و مالكيت اعيان فقط به متقاضيان واگذار شود. حياط در شهرهاي موجود براساس 50درصد سطح واحدهاي مسكوني و 40درصد آن حياط در شهرها مي بايد حدود 20درصد فضايباز و سبز از حياط ها تأمين شود. تعيين مكان هاي ساخت بنا در اراضي استيجاري با بر هم‌ گذاري تمام شبكه‌ هاي واقع در همكف مثل معابر و اليه منهاي يك (كه حدودًا دو متر اول از زمين به پايين را ميتوان اجازه احداث شبكهها باقي مي‌ماند كه در آنها ‌ ‌ تشكيل مي‌ دهد) ،در سطح همكف نقاطي بيرون از تمام اين ستون ،پله ،آسانسور و در حد اندكي فضاهاي تأسيسات ضروري داده شود. شبکه معابر شبکه آبرسانی شبکه دفع فاضالب و آبهای سطحی نحوه استقرار ساختمان‌ها با توجه به اين كه در طبقه همكف ساختمان‌ها ،هيچ بنايي احداث نمي‌شود و فضاهاي عمومي ميتواند از زير آنها عبور نمايد ،متقابًال احداث ابنيه نيز برروي فضاهاي عمومي (فاقد ‌ محدوديت ارتفاعي) امكان‌پذير است ،لذا در اين شيوه ،شبكه ابنيه از معيارهاي معمول احداث بنا و محدوديت ساخت در قطعات مشخص ،پيروي نكرده و با آزادي بيشتري مي‌توانند ،احداث گردند. بدين‌ ترتيب براي اولين بار طراحي حجمي جايگزين طراحي دو بعدي مي شود و طراح با توجه به مباحث مختلفي چون مواردذيل ميتواند طراحي كند : توپوگرافي اراضي عناصر منظرساز و ضرورت بهره‌گيري تعداد بيشتري از شهروندان از آنها سيماسازي مطلوب كل مجموعه قرارگيري متناسب احجام دو مجموعه و با يكديگر و ديگر عناصر مورد نظر در اراضی آماده سازی جهات مناسب برای استقرار ساختمانها شامل : دید به سمت ارتفاعات در جهت شمال و غربی استقرار در جهت تابش نور خورشید و دید به سمت شهر و دشت شازند و ترکیب موارد فوق با یکدیگر بوده است . مباني حاكم بر استقرار بر ابنيه با توجه به عوامل طبيعي ساختمانها بدون توجه به معابر و تاسیسات شهری فقط بر اساس عوامل فوق در مجموعه شکل گرفته اند نحوه استقرار ساختمانها فضاي سبز واحدهاي همسايگي امکانات ناشی از اراضی استیجاری در اراضی استیجاری که تنها اعیانی آن به افراد واگذار میشود عر صه میتواند در مشاعات عمومی باقی بماند ،در نتيجه مي توان: -1شبکه تاسیسات شهری از شبکه معابر مي تواند تبعيت ننمايد. -2شبکه معابر ضرورت ندارد از جایگزینی ساختمانها متاثر شود -3شبکه پیاده که معموال کوتاه ترین مسیر را ترجیح میدهند از شبکه معابر و جایگزینی ساختمانها مي تواند تبعیت ننمایند . -4آب هاي سطحي مي تاند از مسيرهاي طبيعي دفع شوند. - 5معابر با عدم ضرورت هماهنگي با ديگر تأسيسات مي تواند در بهترين مكان ها و به تبعيت از ويژگي هاي طبيعي زمين احداث شوند. به عالوه با آزاد بودن زمين از تملك (جز در موارد اندك مثل ستون ،پله و آسانسور شانس‌هاي ديگري نيز ايجاد مي‌شود. عبور معبر از زیر ساختمانها عبور پیاده از زیر ساختمان امكان بازگشت به موارد مثبت شهرسازي سنتي در ادغام فضاهاي خصوصي و عمومي و بدین ترتیب شانس ایجاد فضا های نیمه عمومی و یا اختالط عمومی و خصوصی دوباره بوجود می آید اثرات برنامه ريزي بر ضرورت هاي آينده با آزاد بودن زمين در آينده مي توان بر توسعه معابر ،معابر جديد و عبور تأسيسات جديد بدون مشكل برخورد با حقوق خصوصي پرداخت. عبور تراموا از زیر ساختمان درشهر الهه نتيجه اين برنامه ريزي نشان ميدهد كه : در اراضي آماده سازي به دليل اجاره اي بودن زمين تفكيك اراضي منتفي است. به متقاضيان نه زمين ،بلكه زير بنا واگذار ميشود . امكان استفاده از زمين به عنوان ثروت عمومي نه مالكيت خصوصي براي همگان امكان پذير ميشود . انطباق طرح با ويژگيهاي طبيعي اراضي ،موجب استفاده حداكثر از پتانسيلهاي طبيعي ،چون ديد کل اراضی ،ديد به شهر و استفاده از منظر ارتفاعات و حداكثر نور گيري ميگردد . استقراراراضي با تقريب مناسب است و امكان انعطاف براي جابجايي انها امكان پذير است . ابنيه منطبق با توپوگرافي ،ارتفاع ميگيرند. به دليل پيروي احجام از ارتفاع و فاصله از معبر ،از معابر اصلي شهر ،تعداد بيشتري از ابنيه ديده ميشود و حكميت ابنيه ،در اراضي بيرون نيز مشاهده ميشود .همانطور كه تقريبًا تمامي ابنيه ديد به يكي از عناصر مورد نظر بيرون را مشاهده مي كنند. دراين روش با آزاد شدن زمين از احداث بنا تفكيك و ديوار تفكيكي و حياط ها ،شهروند ساكن كل شهر را درديد خود دارد . بهترين دسترسي ها را با بهره وري از بيشترين امكانات طبيعي براي پياده رو فراهم كند بهترین محل برای عبور آب های سطحی منطبق بر مسیل های طبیعی شبكه معابر ميتواند در بهترين مسيرها حركت نمايد . ديگر عملكردها كه در طرحهاي معمول بايد از معابر پيروي نمايند از اين محدوديت خارج ميشوند . به سطح باز و سبز شهری افزوده می شود و آن را به حدود 90درصد می رساند امکان بازی با احجام بنا برای ایجاد یک سیمای شهری مناسب ،ممکن می شود فضاي سبز در تمام سطح اراضي گسترده خواهد بود وبه يكديگر متصل ميگردند جمع بندي .1در اراضي استيجاري بخش اعياني به اجاره 99ساله داده مي شود ،كه نوعي مالكيت محسوب مي شود. . 2با خارج نمودن قيمت زمين از قيمت سكونتگاه عرضه ارزان تر ممكن مي سازد. .3كاهش هزينه تأمين زمين يك -هزينه شهرسازي به علت عدم ضرورت پيروي شبكه تأسيسات ،سبز و پياده از معابر تا 30درصد كاهش مي يابد. دو -حدود 25درصد از سطح و هزينه معابر كاسته مي شود. سه -هزينه آتي توسعه معابر ،استقرار شبكه هاي جديد تأسيسات و حتي عناصري مثل تراموا به شدت كاهش مي يابد. چهار -بدين ترتيب تأمين اراضي از نظر هزينه 30درصد كاهش مي يابد .و تراكم متوسط تا 180درصد قابل افزايش است.  . 4هزينه شهرسازي (تأمين زمين) به علل عدم ضرورت پيروي شبكه تأسيسات ،سبز، پياده از معابر تا 30درصد كاهش مي يابد. .5دولت با عدم واگذاري زمين از چهار امر جلوگيري مي­كند. يك -رانت به گروهي از شهروندان داده نمي­شود. دو -شانس برنامه ريزي شهري ارزان تر و مطلوب تر را فراهم مي سازد. سه -تغييرات ضروري آنها را در شهرها ممكن مي سازد. چهار -با دريافت اجاره دائمي امكان گسترش واحدهاي استيجاري را در آينده ممكن مي سازد و از رانت حاصل از برنامه نيز جلوگيري بيشتري مي شود. مباحث حقوقي مسكن استيجاري در اروپا براي مسكن هاي استيجاري مقررات گذارده اند كه در ايران هم شايد مفيد باشد از جمله: يك -ساكن مي تواند مسكن را به اوالد و فاميل هاي نزديك واگذار نمايد .ولي نمي تواند آن را خود بفروشد. دو -ساكن هر وقت بخواهد ،مي تواند واحد خود را به شهرداري برگرداند. تقاضاي اتخاذ نظر: آنچه اينجا گفته شد نه به عنوان راه قطعي ،بلكه براي باز شدن مسئله در امر مهمي است كه هزاران هكتار زمين را در آينده به خود اختصاص مي دهد. و كوشش براي بهره‌ وري از امكاناتي كه مي تواند حاصل نمايد و فرار از محدوديت هاي آن.