برنامه‌ريزی برای اراضی شهری بدون مالكيت

صفحه 1:
مبحث شانزدهم نمونه‌ای از برنامه‌ریزی برای اراضی شهری بدون مالکیت (استیجاری) 

صفحه 2:
ee ee eo a دو بی توجهی در برنامه ریزی مسکن ر طرح مشکل مسکن در ایران به دو امر مهم کمتر توجه می‌شود و در نتیجه این بى تو جهيست كه “برنامة ها : ‎cs‏ 1 جهیست که "برنامه‌های حل مشکل مسکن " آغلب با شکست مواجه می‌گردند. 

صفحه 3:
اول: کمبود عرضه نسبت به تقاضا اول- مشکل مسکن اغلب از زاویه کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوار, مطرح می‌شود و این عامل (که تقریباً به‌طور ثابت حدود ۲/۱ میلیون واحد است)؛ گرانی مسکن عنوان می‌گردد و در واقع علت گرانی مسکن را کمبود عرضه نسبت به تقاضا می‌داند. به دلایل زیادی, اين نظریه کاملاً غلط می‌با یک- تقریباً هیچ متقاضی وجود ندارد. که به علت عدم وجود مسکن در بازار. نتوانسته باشد نسبت به خرید مسکن اقدام نماید. دو- علت اصلی تفاوت تعداد خا نوار با تعداد مسكن. اتفاقاً به علت كمى تقاضاى مؤثر است و نه عرضه کمتر. سه- آنچه افراد را از دست‌یافتن به مسکن باز می‌دارد نه عدم عرضه کافی. بلکه عدم امکان خرید متناسب با در آمد و توان مالی خانوارهاست. 

صفحه 4:
دوم: جایگزینی مسکن ملکی, به جای وظیفه تأمین مسکن دوم- موضوع دوم. نقش‌های دیگریست که "مسکن ملکی" به جز "تأمین سکونتگاه " در جامعه ایفاء می‌نماید. که اهم آنها عبارتند یک- مسکن به نوعی نقش "بیمه‌های اجتماعی " را ایفاء می‌نماید و در واقع کاهش در آمد ناشی از بازنشستگی در ایران را جبران می‌کند. به‌گونه‌ای که در سال‌های اخیر بسیاری از طریق اجاره واحدهای خود در شهرهای بزرگتر و کوج به شهرهای کوچک تر و يا حومه‌هاء این اختلاف درآمد را جبران می‌نمایند. دو- تملک واخد مسکونی به نوعی حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم ا اتوجه به این سه مبحت. (گر در جستجوی راه‌حل‌های تحقق پذیر باشیم. بای به مشکل مسکن از زوایای دیگری به جز سه مورد فوق بپردازيم که مهمترین آنها را می‌توان. در دو گروه دسته‌بندی نمود. 

صفحه 5:
= |مقایسه هزینه ملکی و استیجاری برای مصرف کننده در دو جدول صفحات آتی. نسبت اجاره‌بها به در آمد خانوار و تبدیل ارزش بالقوه مسکن ملکی به پرداخت ماهپانه. نسبت به در آمد خانوار در شهرهای عمده ایران و مناطق تهران بر آورد شده است. برای اینکه بتوانیم اجاره‌یها را با ارزش بالقوه مسکن ملکی مقایسه کنیم. ارزش ملک را با سه نرخ بهره. تبدیل به "ارزش معادل ریالی" ماهیانه نموده‌ايم 

صفحه 6:
ارم ب زا رل می بشد أسبت ارقش يك ‎pane‏ سيت هين فرصت ادش مذكى واحد مسكوئق به ‎death ones‏ ۱۳۰ برآورد نسبت هزینه فرصت ارزش های ملکی واجارهیهای مسکن به درآمد سالینه خانوار در شيرهاى منتخب. hil sa a ‏هی واحد کون‎ 

صفحه 7:
5 تس mary * » ره war 8 ores 6 ماک ۸ ‎bug‏ مار بای تاه یک ‎ ‎0 ‎ ‎ ‎wn ‎ ‎ ‎ ‎1۹۴ ‎ ‏برآورد نسبت هزينه فرصت ارزش ملکی و اجارهبهای سکن به در آمد سالياته خانوار در مناطق منتخب شهر تهران ‎ ‎Nendo ‏مسكوتى‎ ‎ ‎ow ‎2۹ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ 

صفحه 8:
تفاوت هزینه تأمین مسکن استیجاری و ملکی همانطور که مشاهده می‌شود نسبت "معادل ارزشی " مسکن ملکی حتی با احتساب کمترین نرخ بهره پیش از سه برابر نرخ اجاره‌بها می‌باشد. به معنای دیگر اگر الگوی سکونتی از مسکن ملکی به مسکن استیجاری تغییر یابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر می‌توان به عرضه مسکن افزود و يا با یک‌سوم قیمت‌های حاضر خانوارها قادر به تأمین سرپناه برای خود خواهند بود. 

صفحه 9:
شکست راه حل های مبتنی بر مالکیت در عمل و در طول تاریخ. فعالیت‌های مسکن و شهرسازی اثبات کرده است که راه‌حل‌هالی که بخواهد مشکل مسکن را از طریق مالکیت آن حل کند. حتى در صورت افزایش نسبت وام به قیمت واحد مسکونی, چون بخش اعظم خانوارها قدرت باز پرداخت وام را ندارند. قابل حصول نیستند. زیرا هماتطور که گفته شد. هزینه مسکن تملکی حدوداً سه برایر سکونت یافتن بدون مالکیت است. 

صفحه 10:
شكست برنامه؛ اجاره به شرط تعلیک؛ به جای مسکن استیجاری البته در برنامه دوم این راه حل ارائه شده و احداث واحدهای استیجاری اصولاً در همین راستا در برنامه قرار گرفت, ولی با تبدیل آن به "اجاره به شرط تملیک" دوباره همان خصلت ارائه مسکن ملکی را یافته است. 

صفحه 11:
مسکن استیجاری و گروه های کم درآمد قابل توجه است که در کشورهای سرمایه‌داری هم تنها راه حل مشکل مسکن کم‌در آمد و دارندگان درآمد متوسط پائین تأمین مسکن استیجاری به جای ملکی است. به‌گونه‌ای که در آغلب این کشورها اکثریت سکونتگاه‌های این گروه‌هاء مسکن استیجاری است (برای مثال در آلمان این رقم ۶۵درصد است). به علاوه مسکن استیجاری بخش عمومی و دولت هم در این کشورها (به نشانه حمایت شدید. ذولت از این امر) وجود دارد. متلاً در فنلاند ۲۳ درصد مردم مستأجر دولت هستند. در آلمان ۷ درصد مستاأجر شهرداری‌ها می‌باشند و حتی در آمریکا ۱ درصد مسکن استیجاری را دولت تأمین می‌کند. 

صفحه 12:
مزایای مسکن استیجاری ۱- کاهش بار هزینه مسکن به حدود ۸۳۰ ۳- امکان جابجائی و ارتقاء مرحله ای مسکن به خصوص برای خانوارهای جوان 

صفحه 13:
طرح ریزی مسکن در اراضی استیجاری روش دیگری که در شرایط حاضر رخ نموده و نه تنها بسیاری از مباحث مسکن استیجاری را حل مي‌کند. بلکه راه حل‌های مناسبی برای طرح‌های شهری نیز می‌گشاید. مسکن در اراضی استیجاریست. که در مبحث آتی به فرصت‌های ناشی از آن اشاره می‌شود. 

صفحه 14:
و چشم انداز سؤال: آيا احداث بنا در اراضی استیجاری می تواند رهگشای مشکلات و یا تعدادی از مشکلات موجود باشد؟ سؤال: و آيا اراضی استیجاری می تواتد درهای جدید برای استقبال از مسکن استیجاری ارزان بكشايد؟ 

صفحه 15:
و شباهت تملک در اراضی استیجاری به مالکیت فعلی 1- احتمالاً چون مالکیت آپارتمان در واقع مالکیت اعیان است (به خصوص در واحدهای پرتعداد) و از نظر ذهنی این امر با آن مشابهت دارد. به احتمال قوی بسیار مسکن استیجاری مقبول می افتد. 

صفحه 16:
و چگونگی واگذاری زمین استیجاری در شرایط حاضر آماده سازی اراضی استیجاری با کمی کمک دولت (یک میلیون تومان در هر واحد) انجام می شود. که البته خود این امر روش صحیحی نیست و مشابه آماده سازی های معمول میشود که هزینه آماده سازی از ساکنین اخذ می شود با یک کمک یک میلیون ‎ee‏ در صورتی که اگر اراضی اجاره ایست. دولت باید تمام هزینه آماده سازی را خود تقبل نموده و بعد آن را به قيمت مناسب برای هر گروه؛ به آنها اجاره دهد. (و سالیانه اجاره اخذ نماید. 

صفحه 17:
مبانی برنامه ریزی در اراضی استیجاری 

صفحه 18:
روند معمول برنامه ریزی ۱- اختصاص ۴۰ تا ۶۰ درصد اراضی به بخش خصوصی ( مسکونی و کاربری های خصوصی ) ۲- کاهش فضای سبز به فضای سبز عمومی در مواردیکه حیاط های واحد های مسکونی از حد معین کوچکتر است و یا بدون فضای سبز بوده و يا اگر دارای فضای سبز است مقدار آن اندک و غير مور است : ۳- اختصاض حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد اراضی به معابر دسترسی به واحدهای مسکونی که با کوچکتر شدن فطعات افزایش می باب ۴- ضرورت پیروی بسیاری از عملکردهای عمومی و تاسیسات شهری از مسیر معابر. 

صفحه 19:
وه ‎eaee‏ و ت۱۱ نگاهی به روند طرح ریزی شهری در شرایط ابده آل در اسلایدهای بعدی؛ مشاهده می شود كه چنانچه در طراحی شهری برای استقرار تاسیسات مختلف » بطور آزاد فکر شود » چه اتفاقی می افند. 

صفحه 20:


صفحه 21:
شبکه پیاده » سبز و آبگیرهای منطبق بر ویژگیهای زمین - بدون توجه به مسیر معابر 

صفحه 22:
در این روش شبکه معابر با توپوگرافی زمین منطبق میشود ومسیرهای پیاده ارتباط معابر را به یکدیگر برقرار میکند . شبکه پیاده: شبکه معاپر سواره شبکه معابر پیاده 

صفحه 23:


صفحه 24:
عموما :مناسبترین مکان جهت احداث شبکه فاضلاب و هم چنین دفع آبهای سطحی منطبق بر خط القعرها است . 

صفحه 25:


صفحه 26:


صفحه 27:
نتايج حاصل از عدم تبعيت شبكه تأسيسات» آبهای سطحی و معابر پیاده از معابر ۳۰-۱ تا ۵۰ درصد صرفه جویی در هزینه های تأسیسات شهری ۲- عدم نیاز به خاک برداری و خاک ریزی برای حل شیب معابر برای آبهای سطحی ۳- عدم ضرورت جابجایی معابر برای حل مباحث تأسیسات شهری 

صفحه 28:
* یک قطعه ۱۰۰ متری باعرض معبر ۱۶ متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است. © خط پروژه برای هذایت آبهای سطحی با ۲ درصد شیب معلابق طرحهای معمول در نظر گرفته شد. سه مقطع به فواصل ۵۰ متری برای طول ۱۰۰ متر ترسیم شد و سطح خاکریزی برای نیمرخ های مد کور محاسبه شد. و در نهایت حجم خا کریزی محاسه شد.(۱۸۸۵ متر مکعب) USUAL DESIGN 58 SLOP2% ‏بسح‎ ۷۹۵ kM +100.00 سس 1 مهو سح 2 TOTAL VOLUME=1885 m 

صفحه 29:
یک قطعه ۱۰۰ متری پا عرض معبر ۱۶ متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است. حعط پروزهبرای هدایت آبهای سطحی با ۲ درصد شیب مطاتق الواصل 81 يرع برای طول ۱۰۰ متر ترسیم شد و سطح خاکریزی برای نیمرخ های مذ کور محاسبه شد. و در نهایت حجم خاکریزی محاسبه شد.(۱۸۸۵ متر عکعب) USUAL DESIGN SLOP2% KM+50.00 KM +100.00 مسلستت. — Sar 2 TOTAL VOLUME=1885 m 

صفحه 30:
| ‎DESIGN EITH GROUND SLO!‏ اگر مسر قبل را با همان مشخصات وبرای ee eee ‏سا‎ 2 DRO ‏زین طرح نماییم آنگاه سطح‎ 3 ‏خاکبرداری مطابق نیمرخ های شکل‎ KM 00.00 KM+50.00 kM 4100.00 ‏زیر خواهد شد كه يس از محاسبه حجم‎ ‏ت اه خاکریزی در مجموع ۶۷6 متر مکمب‎ ‏سور خواهد شد.‎ 2۲ ‏بو ند‎ Bh 3: we TOTAL VOLUME=475 اختلاف حجم خاكريزى در دو طرح فوق ‎16٠١‏ متر مكعب ابت ‎٠‏ این حجم برای ۱۲۰۰ متر مربع است که اگر برای یک محدوده ۹۸ هکتاری محاسبه شود با فرض ۲۵ درصد پوشش سطح معابر ۲۶۵۰۰۰ متر مربع خواهد شد و بر این اساس کل عملیات خاکی صرفه جویی شده معادل ۲1۵۹۰۲ متر مکعب و يا معادل ۱۰۷.۹۵۳ میلیارد تومان. 

صفحه 31:


صفحه 32:
طراحی با شرایط موجود موجب: 0 Cue ey ‏نهدام فضای باز و سبز واحدهای مسکونی با خرد شدن بیش از حد‎ 

صفحه 33:


صفحه 34:


صفحه 35:


صفحه 36:


صفحه 37:


صفحه 38:
ای ‎pa 1‏ ۷ 6 ۱ ‎ie 8‏ 2 2 ليت 

صفحه 39:


صفحه 40:
بدين نرئيب حياط در عمل نه مثل سابق قضای خصوضي و نهبهفضای سبز کمک عمده ای می کند و در زمین های استیجاری مي توائد حدف شود و مالكيت اعيان فقط به متقاضيان واكذار شود حياط در تهرهای موجود. ترفاس سا ی ی ره ها پاچ لأ حرس لقا لو مر حباط ها تأمین شود 

صفحه 41:
وه 6 66 se تعیین مکان های ساخت بنا در اراضی استیجاری با بر هم گذاری تمام شبکه‌های واقع در همکف مثل معابر و لابه منهاى يك (كه حدوداً دو متر اول از زمين به يابين را تشكيل مىدهد). در سطح همكف نقاطى بيرون از تمام اين شبكدها باقى مىماند كه در آنها می‌توان اجازه احداث ستون, يله. آسانسور و در حد اندكى فضاهاى تأسيسات ضرورى داده شود. 

صفحه 42:
و نحوه استفرار ساختمان‌ها با توجه به این که در طبقه همکف ساختمان‌ها: هیچ بنایی احداث نمی‌شود و فضاهای عمومی می‌تواند از زیر آنها عبور نماید, متقابلاً ‏ حداث ابنیه نیز برروی فضاهای عمومی (فاقد محدودیت ارتفاعی) امکان پذیر است, لذا در این شیوه, شبکه ابنیه از معیارهای معمول احداث بنا و محدودیت ساخت در قطعات مشخص,. پیروی نکرده و با آزادی بیشتری می‌توانند. احداث گردند. 

صفحه 43:
بدین‌ترتیب برای اولین بار طراحی حجمی جایگزین طراحی دو بعدی می شود و طراح با توجه به مباحث مختلفی چون مواردذیل میتواند طراحی کند : توب وكرافى اراضى عناصر منظرساز و ضرورت بهرهكيرى تعداد بيشترى از شهروندان از آنها سيماسازى مطلوب كل مجموعه قراركيرى متناسب احجام دو مجموعه و با يكديكر و دیگر عناصر مورد نظر 

صفحه 44:
در اراضی آماده سازی جهات مناسب برای استقرار ساختمانها شامل : دید به سمت ارتفاعات در جهت شمال و غربی استقرار در جهت تابش نور خورشید و دید به سمت شهر و دشت شازند و ترکیب موارد فوق با یکدیگر بوده است - 

صفحه 45:
مبانی حاکم بر استقرار بر ابنیه با توجه به عوامل طبیعی 

صفحه 46:


صفحه 47:


صفحه 48:
و امکانات ناشی از اراضی استیجاری در اراضی استيجارى كه تنها اعيانى آن به اقراد واكذار ميشود عر صه میتواند در مشاعات عمومی باقى بماند . در نتيجه مى توان: ‎-١‏ شبكه تاسيسات شهرى از شبكه معابر مى تواند تبعيت ننمايد. ‏1- شبكه معابر ضرورت ندارد از جايكزينى ساختمانها متاثر شود ‏۳- شبکه بياده كه معمولا كوتاه ثرين مسير را ترجيح ميدهند از شبكه معابر و جایگزینی ساختماتها مى تواند تبعيت ننمايند . ‏؟- آب هاى سطحى مى تاند از مسيرهاى طبيعى دفع شوند. ‏۵- معابر با عدم ضرورت هماهنگی با دیگر تأسیسات می تواند در بهترین مکان ها و به تبعیت از ‏ویژگی های طبیعی زمین احداث شوند. 

صفحه 49:
به علاوه با آزاد بودن زمین از تملک (جز در موارد اندک مثل ستون. پله و آسانسور شانس‌های دیگری نیز ایجاد می‌شود. 

صفحه 50:


صفحه 51:
بور بياده از زیر ساختمان 

صفحه 52:


صفحه 53:


صفحه 54:
امکان با ز گشت به موارد مثبت شهرسازی سنتی در ادغام فضاهای خصوصی و عمومی 

صفحه 55:
تیب شانس ایجاد فضا هاى ذ ختا 5 ‎ee‏ 

صفحه 56:


صفحه 57:


صفحه 58:


صفحه 59:
آثرات برنامه ریزی بر ضرورت های آینده با آزاد بودن زمین در آینده می توان بر توسعه معابر. معابر جدید و عبور تأسیسات جدید بدون مشکل برخورد با حقوق خصوصی پرداخت. 

صفحه 60:
عبور تراموا از زیر ساختمان درشهر لاهه 

صفحه 61:


صفحه 62:
نتیجه این برنامه ریزی نشان میدهد که : در اراضی آماده سازی به دلیل اجاره ای بودن زمین تفکیک اراضی منتفی است. به متقاضيان نه زمين بلکه زیر بنا واگذار میشود . امکان استفاده از زمین به عنوان ثروت عمومی نه مالکیت خصوصی برای همگان امکان پذیر میشود . انطباق طرح با ویژگیهای طبیعی اراضی . موجب استفاده حداکثر از پتانسیلهای طبیعی. چون دید کل اراضی , دید به شهر و استفاده از منظر ارتفاعات و حداکثر نور گیری میگردد . استقراراراضی با تفریب مناسب است و امکان انعطاف برای جابجایی انها امکان پذیر ‎eel‏ ابنيه منطبق با تويوكرافى . ارتفاع مه 

صفحه 63:
: روی احجام از ارتفاع و فاصله از معبر .از معابر اصلی شهر. تعداد ميشود و حكميت ابن ضى بيرون نيز مشاهده ميشود . همانطور كه تقريباً تمامى ابنيه ديد به یکی از عناصر مورد نظر كنند. دراین روش با آزاد شدن زمین از احداث شهر را دردید خود دارد - 

صفحه 64:
بهترین خسترسی ها را با بهره وری از بیشترین امکانات طبیعی برای پیاده رو ‎aS pal,’‏ 

صفحه 65:
بهترین محل برای عبیر آب های سطحی منطبق بر مسیل های طبیعی 

صفحه 66:
شبکه معابر میتواند در بهترین مسبرها حرکت نماید . 

صفحه 67:


صفحه 68:
به سطح باز و سبز شهری افزوده می شود و آن را به حدود ‎٩۰‏ درصد می رساند 

صفحه 69:
امکان بازی با احجام بنا برای ایجاد یک سیمای شهری مناسب, ممکن می شود 

صفحه 70:
گسترده خواهد بود وبه یکدیگر متصل میگردند فضای سبز در تمام سطح اراضی 

صفحه 71:
و جمع بندی ‎١‏ در اراضی استیجاری بخش اعیانی به اجاره ‎۹٩‏ ساله داده می شود. که نوعى مالكيت محسوب می شود. ‏۲. با خارج نمودن قیمت زمین از قیمت سکونتگاه عرضه ارزان تر ممکن می سازد. ‏۳. کاهش هزینه تأمین زمین ‏یک- هزینه شهرسازی به علت عدم ضرورت پیروی شبکه تأسیسات. سبز و پیاده از معابر تا ۰ درصد کاهش می یابد. ‏دو- حدود ۲۵ درصد از سطح و هزیته معابر کاسته می شود. ‏سه- هزینه آتی توسعه معایر. استقرار شبکه های جدید تأسیسات و حتی عناصری متل تراموا به شدت کاهش می یابد. ‏چهار - بدین ترتیب تأمین اراضی از نظر هزینه ۳۰ درصد کاهش می یاید. و تراکم متوسط تا ۰ درصد قابل افزایش است. 

صفحه 72:
و نه شهرسازی (تأمین زمین) به علل عدم ضرورت پبروی شبکه تأسیسات. سبز. پیاده از معابر تا ۳۰ درصد کاهش می یابد. ۵. دولت با عدم واگذاری زمین از چهار امر جلوگیری میکند. یک - رانت به گروهی از شهروندان داده نميشود. دو- شانس برنامه ریزی شهری ارزان تر و مطلوب تر را فراهم می سازد. سه- تغییرات ضروری آنها را در شهرها ممکن می سازد. چهار - با دریافت اجاره دائمی امکان گسترش واحدهای استیجاری را در آینده ممکن می سازد و از رانت حاصل از برنامه نیز جلوگیری بیشتری می شود. 

صفحه 73:
و مباحث حقوقی سکن استیجاری در اروپا برای مسکن های استیجاری مقررات گذارده اند که در ایران هم شاید مفید باشد از جمله: یک- ساکن می تواند مسکن را به اولاد و فامیل های نزدیک واگذار تماید. ولی نمی تواند آن را خود بفروشد, دو- ساکن هر وقت بخواهد. می تواند واحد خود را به شهرداری برگرداند. 

صفحه 74:
تقاضای اتخاذ نظر: آنچه اینجا گفته شد نه به عنوان راه قطعی. بلکه برای باز شدن مسئله در امر مهمی است که هزاران هکتار زمین را در آینده به خود اختصاص می دهد. و کوشش برای بهره وری از امکاناتی که می تواند حاصل نماید و فرار از محدودیت های آن.