بیماری هلندی و برنامه ریزی مسکن

صفحه 1:
بیماری هلندی و برنامه ربزی مسکن استاد : دکتر باباخانی دانشجو : افشین فاطمی 

صفحه 2:
واثْه بيمارى هلندى در سال 1917 توسط مجله 30012005 برای توصیف ‎The‏ ‏رکود بخش صنعتی در هلند بعد از کشف گاز طبیمی در دهه۱۹۶۰ به کار گرفته ۳ ا شداین نامگذاری به این دلیل انجام شده است که اولین بار در کشور هلند رخ داد تا = Paes = واقاق تقض براي كتورعاق ‎td pe as Gs es‏ خوليه عمل كند ب ‎oat‏ نفت ‎SN GTS oe sy‏ یک کشورفزیش می یاب. در این حالت. درآمد ملی و رشد اقتصادى آن كشور افزايش مى يابد و موجب بالا رفتن استاندارد سطح زندگی مردم میگردد: ما از طرفی دیگر ميتقئد رثشد متوازن يخشهاى اقتصاد را مقت نمايد بد اين معنا كه يتم غيرقابل مبادله ى کشور (یخلمی که تولیدات آن هر معرش إرقابت بين المللى نيست) كسترش مى يابد و يخشن قايل مبادلى آن ‎Chand‏ می گردد. در ادبیات اقتصادی به این پدیده. بیماری هلندی گفته می شود. 

صفحه 3:
هنگامی که پول یک کشور با افزایش قلبل توجه ارزش رویرو شود. صادرات این كشور به بول كشورهاى ديكر كرانتر شده. ولى واردات به لن كشور به نسبت ارزانتر مىشود. بطور كلى. اين وضعيت را بیماری هلندی می‌تامند اين مفهوم بيان مىدارد كه افزايش درآمد ناشى از منابع طبيعى مى تواند اقتصاد ملی را از حالت صنعتی بیرون بیورد "بیماری هلندی" در واقع يك مفهوم اقتصادى است براى توضيح رابطه بين بهره بردارى از منابع طبيعى و كاهش توليد. كشورهاى صادركننده نفت به طور دوره اى افزايش قابل توجهى را در قيمت نفت و كشف منابع تجربه مى كنند. تقاضاى افزايش يافته منابع باعث حركت منابع كاراى اقتصادى از بخش كالاهاى قابل تجارت به بخش كالاهاى غيرقابل تجارت ميشود. اين انقباض در بخشهاى تجارت با عنوان بيمارى هلندى شناخته ميشود. 

صفحه 4:
۱- کالاهای قبل مبادله: یعنی کالاهایی که در سطح بين المللى مورد مبادله قرار مى كيرند. (وارداتى يا صادراتى و بر قيمت هاى آنها در بزارهای جهانی تعيين مى شود. مثل كالاهاى كشاورزى. ۲- کالاهای غیرقایل مبادله (راه و ساختمان و بخش خدمات) به دليل هزينه هاى محل يا محدوديت هاى وا شوند. فقط در داخل قابل مبادله هستند. مکانیزم کار بیماری هلندی اگربه زیان خیلی ساده بخواهیم بیان کنیم لین عارضه زملنی رخ می‌دهد که درآمد یک کشور بر لثر وامل فصلی به صورت ناگهلنی افزليش مىيابد و متولیان اقتصاد کلان (دولت) هم با تصور دائمی بودن لین درآمد آن را در جامعه تزریق می‌کنند. تا اینجای کار اتفاق خاصی نیفتاده‌است . اما با افزایش درآمد. تقاضا هم افزایش پیدا می‌کند. اگر این افزایش تقاضا به صورت ناگهانی انجام شود. عرضه جوابگوی تقاضا نخواهد بود و تعادل عرضه و تقاضا بر هم می‌خورد. در نتیجه قيمت‌ها افزلیش می‌ابد. در یک روند طبيعى قيمتها ما سقفى بالا مىروند وبا يك تأخير زملنى توليد افزليش بيدا مىكند و در نهایت پس از مدتی عرضه و تقاضا به تعادل قبل بر می‌گردند. 

صفحه 5:
اما بیماری هلندی از زملنی رخ می‌دهد که دولت به عنوان متلی اقتصاد کلان وارد کارزار می‌شود و سعی می‌کندبه طور مصنوعی و از طریقی غیر از افزلیش تولید قيمت‌ها را پایین نگه دارد. دیلت متوسل به واردات کالاهای مصرفی ارزان می‌شود تا قيمت‌ها را مهار کند در حللی که صنایع داخلی مجبورند با عوامل توليد كران كالاى كران را توليد و به قيمت ارزا تکته اینجاست که این سیاست نمی‌تواند جلوی تورم را بكيرد. بلكه آن را به بخشهاى ديكر اقتصادى منتقل مىكند. به عنوان مثال می‌توان با واردات کالاهایی نظیر سیب. پرتقال. ... تیرآهن و.. قیمت این کالاها را بايين نكه اشت ولی برخی کالاها مانند زمین و مسکن قلبل وارد کردن نیستند و افزلیش قیمت لین کالاها رانمی‌شود با واردات مهار کرد. در نتیجه قیمت این قبيل كالاها به رشد خود ادامه می‌دهند. از طرفی سرمایهگذاری جدید در آن بخش‌های صنعتی که با وردات فيمت‌شان مهار شده انجام نمی‌شود و سرمایه‌ها یه سمت کالاهایی مثل زمین و مسکن هدایت می‌شود. لین امر تقاضای کاذبی برای لین کال یجاد شده و قیمت آن‌ها با سرعت بیشتر و به صورت غیر طبیعی و باور نکردنی رشد می‌کنند.عوارض[ ن مشکل به همینجا ختم نمی‌شود. به محض اينکه فصل افزایش درآمد خانمه پیدا کند و دولت پولی نداشته باشد که با آن واردات ارزان را انجام دهدا فزلیش قیمت در بخش‌هایی که تا آن زمان به صورت مصنوعی قیمت پاینی داشتند با سرعتى فزاينده رخ خواهد داد از نجا که صنایع داخلی هم در لثر همان سیاست‌های گذشته فلج شده‌لند قادر به پاسخگویی به تقاضاهای جدید نمی‌باشند و اقتصاد را در ابتدا ناکارآمد و سپس فلج می‌کند. البته هلند اين شانس را داشت در زمانى كه به اين مشكل كرفتار شد. سايه كمونيست شرق اروبا را فراكرفته يود و كشورهاى غربى براى اينكه مباذا هلند هم در دامن كمونيستها بيافتد كمكهاى بى دريغى به اين كشور كردند با اين وجود جند سالى طول كشيد تا اقتصاد اين كشور بتوائد كمر راست كند 

صفحه 6:
شایان ذکر است که وقوع بیماری هلندی خاص کشف ذخایر گاز طبیعی نبوده و همان‌طور که «کوردن» و «نری» در سال ۱۹۸۲ اشاره کرده‌نده این بیماری می‌تواند به دلایل دیگری نیز از جمله: پیشرفت تکنولوژی در بخش تجاری (ژابن و ایلند) کشف منابع طبیعی انگلیس) صنعت بوكيست (جامائيكا/. صنعت نفت (ونزوئلة) و اكتشافات طلا (استراليا» اقزايش قيمت قهوه (كلمبيا) بروز نماید. 

صفحه 7:
فرم کلی شکل‌گیری بیماری هلندی فاز ۱) کشف متابع طبیعی یا ایجاد یک فعالیت جدید پررونق و صادراتی فاز ۲) افزایش درآمد ارزی افزایش ارزش پول ملی فاز ۲) افزایش قیمت نسبی کالاهای غیرمبادلاتی و افزایش قیمت تمام شده کالاهای صادراتی فاز ۴) کاهش تولید. کاهش اشتغال و اقزایش بیکاری كالاهاى قابل مبادله | | کالاهایغیرقابل ماده اقزايش واردات ‎ee‏ ‏أكاهش توان توليد داخل BESS کاهش قدرت بش se ae eaten, ‏کاهش صادرات‎ | [_اتقباض بخان قبل ميادله أ |[ تسا شرايط ‎Listes‏ 

صفحه 8:
پدیده بیماری هلندی در ایران در ايران نيز در دهه پنجاه میلادی با افزایش درآمدهای نفت و تزریق درآمدهای نفتی به اقتصاد کشور علاثم بیماری هلتدی به وجود آمد و از آن زمان به بعد هرگاه قیست نفت در بازارهای جهلنی جهش داشته است. این نشنه ها نیز در اقتصاد ایران مشاهده گردیده است. آثار بیماری هلندی برای اولین بار در سال ۵۳ با افزایش ناگهانی قیمت نفت و افزایش درآمدهای ارزی شیوع پیدا کرد. این امر باعث شد که دولت واردات انبوه کالاهای خارجی را در دستور کار قرار دهد و از آنجائیکه صنعت داخلی توان رقابت با سیل ورود کالاهای وارداتی را نداشت. صنایع مربوط به کالاهای واردلتی رو به زوال نهادند. از طرف دیگر در کشور گرلیش به سمت تولید کالاهای بدون کارکرد جابجلیی و تجارت بین المللی مانند خدمات و ساختمان افزایش یافت و سهم این بخش در تولید داخلی به ضرر سهم بخش های کشاورزی و صنعت ارتقا یافت. با از بین رفتن بخش های کشاورزی و صنمت به دلیل افزلیش قیمت های نسبی آنها: بخش های خدمات و مسکن توسعه یافتند و سهم عمده ای از تولید ناخللص داخلی رابه خود اختصاص دادند. ‎a‏ 

صفحه 9:
در سال ۸۶ نیز کماییش همین اتفاق در اقتصاد كشور روى داد و افزلیش ناگهنی قیمت نفت و تزریق پول های حاصل از فروش نفت به اقتصاد کشور ياعث شد تا علائم بیماری هلندی ‎jb‏ دیگر در کشور نمایان شود. درآمد حاصل از فروش نفت در سال ۸۵ از حدود ۱۵ میلیارد دلاربه ۷۰ میلیارد دلار در سال ۸۶ رسید و باعث گردید نرخ تورم در طول یک سال حدود ۳ درصد رشد داشته باشد که عمده سهم افزایش نرخ تیم از بخش مسکن و زمین بر قتصاد تحمیل كرديده همجنين به تدريج صنایع و کارخنه ها روبه تعطيلى نهادند و نرخ بيكارى حدود ؟ درصد افزايش بيدا كرد. افزايش تحريم هاى اقتصادى هم مزيد يه علت شدند تا عواقب وخیم بیماری هلتدی بیش از بيش اقتصاد ايران را تحت تاثير قرار دهد. ريشه های بروز بیماری هلندی در اقتصاد کشور سوء مدیریت و فساد های ينهانى توهم پایان ناپذیری درآمدها توسط دولت ها ارائه وعده های غیر مسئولانه هنگام افزایش ناگهانی درآمدها تزریق یکباره و غیر مسئولانه پول به جامعه توسط دولت ها شروع اقدامات اقتصادی دیر هنگام توسط دولت ها ( مثل اعلام برنامه برای خلاصی وابستگی اقتصاد به نفت پس از چهل سال از پیروزی انقلاب ) 

صفحه 10:
اهمیت بخش نفت در اقتصاد ایران: به گونه ای است که رونق يا رکود تولید و درآمد ناشی از آن همواره در جهت های مثبت و منفی یر روند تحولات اقتصادی کشور تاثیرگذار بوده و رونق يا رکود نسبی به همراه می آورد . رشد بخش نفتی درکشورهای نفت خیز : طبق نظر کوردن ۲ اثر عمده برجای می گذارد ۱- با اثرمستقیم باعث رکود صنعتی می شود . ۲ رکود بخش صنعت باعث افزایش قیمت کالاهای غیر قابل مبادله می شود . 

صفحه 11:
ویژگی های بازار مسکن عوامل متعددی بر عرضه. تقاضا و قیمت مسکن اثرگذارند.ایین عوامل را میتوان به دو دسته عوامل درون مسکن موجب تغییر در حجم و چگونگی عرضه و تقاضا ميشوند. عوامل درونزا و عواملی که خارج از ‎ih Stag‏ سومای. سیاستهای دولت و .)و بر ملکرد زار مسکن مؤثرائد . عوامل يرون زا هستند . تحولات بازارهاى جهانى نة بروزایی محسوب می شوند که بازار مسکن کشورهای صادر کننده نفت را متأثر میکند ‏نقش اقتصادی مسکن ‏بخش مسکن به دلیل كاركردها اقتصادكلان (ارتباط بيشين قسوى با بخشهاى ديكر اقتصاد. نقش لن در اثستغال زايسى و توليد ملى. جذب ‏نقدیتگی و سبرمایه گنار بخسش خصوضی) و اقتصاد خرد آن ( نقش سرپناه سهمی از هزیته هنای مصرفی خانوار و نقش آن در تحریک پس انوار) همواره به عنوان یک بخش پیشران و ابزار سیاستی تأثیرگذار در اصمر رشد و توسعه اقتصادی مورد توجه بوده است . ‎ 

صفحه 12:
پیامدهای بیماری هلندی در مسکن در کل میتوان دو پیامد برای اين مسأله متصور شد؛ اولی افزایش سرمایه گذاری و در نتیجه افزایش تولید واقصی در بخش کالاهای غیرقابل مبادله است که به تنهلیی مقوله ارزشمند است. دومی افزایش سوداگری و واسطه گری در بخش کالاها غیر قلیل مبادله است که در ‎oe!‏ ‏امسرء ببین قیمت تمام شده تولید کالاها غیرفلیل مبادله و قیمت پرداختی توسط مصرف کننده تهایی شکاف ایجاد می کند . وجود چنین شکافی به عنوان یک هزینه اضافی بر مصرف کتنده نهایی کالای غ میادله تحمیل می شود. در نتیجه این امر. تقاضا برای لین کالاها می تولند کاهش یابد. اثرات بیماری هلندی بر مسکن بر اساس نظریه بیماری هلندی, افزايش درآمدها نفتی اولبین اثر منفی خود را بر بخش مسکن می گذارد . در این حالت که اطمینان سرمایه گذاری در ساير بخشهای اقتصاد پایین است. خرید و احداث مسکن نوعی سرمایه گذاری مطمتن به حساب می آید و مسکن از یک کالا مصرفی به یک کالا سرمایه ای پربازده تبدیل خواهد شد و انتقال منابع از سایر بخشها به این بخش موجب گسترش این بخش می شود . افزايش قیمت مسکن در ‎ply‏ حجم عظیمی از تقاضاهای بلقوه و تامین نشده موجب می شود که بخش عمده ای ازتقاضای خانورهای کم درآمد که از توان مالی کافی برای تامین مالی مسکن برخوردار نیستند به تقاضای موثر تبدیل نشود . 

صفحه 13:
اثرات نقدینگی بر نوسانات بازار مسکن دراین مطالعات ایران و ۲۰ کشور عضو 060 کشور ها به دو گروه نفتی و غیر نفتی تقسیم شدند. نتایچ تخمین ها حاکی از آن است که نقدینگی اثر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن دارد و ضریب یاد شده در گروه اول بسه مراتسب بیشتر | بير درآمد نفت نیز در کشورها گروه اول ار مثبت و معناداری بر نوسانات قیمت مسکن دارد و شدت آن بر نوسانات قیست مسکن به طور مستقیم و غیرمستقیم (از طریق نقدینگی) ۳۶ درصد بیشتر از کشورها فاقد نفت می باشد. ادواری یا چرخه ای قیمت مسکن جمله مهم ترین عوامل موثر بر نوسانات قیمت مسکن به ترتیب : قیمت زمین . سطح عمومی قیمت های دوره قبل ۰ نرخ سود وام هاى| بانکی و قیمت نفت بیش ترین أثر را دارند. در کشور مالزی نتایج حاصل نشان دهنده این است که قیست نفت. ثیروی کار و نسرخ تسورم از متفیرها اصلی و تعیین کننده در ایجاد نوسانات قیمت مسکن در بلندمدت هستند. 

صفحه 14:
شوک های قیمت نفت بر مسکن شوکهای درآمد نفت در کنار شوکهای درونزای خود بازار مسکن. مهمترین عاصل تعیسین کننده قیمت نسبی مسکن است. هر چند که همواره عوامل درونای بازار مسکن بیشتر از شوکهای درآمد نفت قادر به توضیح توسانات قیمت مسکن هستنده با این وجود عوامل درونز بازاز مسکن دارای اثرات کوتاه سدت قاببل توجه و شتوکها نفتتی دارا ارات بلتدمدت قایل توجه هستند: بخش غیردولتی توانلیی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تولند بدون حضور و نظارت دولت. فاصله را كم كند. از اين رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار تقاضای نقدینگی در بخش مسکن می توان به دو قسمت تقاضای معاملاتی و تقاضای سوداگری تقسيم كرد . تقاضاى معاملاتی نقدینگی شامل وجوهی است که با هدف ارضای نیازهای مصرفی خانوار وارد بازار مى شود و مى توان لن را تابعى از تقاضاى خانوارها رای مسکن دانست .در مقلبل تقاضای نقدینگی برای سوداگری ااست که تحت تاثير تغيبرات در تركيب دارابى خانوارها و انتظارات قيمتى در بازار دارابى ها را می گیرند 

صفحه 15:
اثرات افزایش سطح عمومی قیمت ها بر تقاضای موثرمسکن لفر هثفی آن به صورت کافش قدرت خرید. مردم ظاهر می شود و لثر عقبت لن بدین صورت است که خانوارها به هنگام مشاهده رد قیمت ها به منظور حفظ و تثبیت دارایی های خود . در صورتی که میزان ریسک و نرخ بازگشت سرمایه در سایر فعالیت های اقتصادی مطلوب نباشد به سمت احداث و خرید واحدهای مسکونی حرکت می کنند . اما تثیر لین افزلیش در سطح عمومی قیمت ها بر قیمت مسکن بستگی به نوع تورم در سال های مختلف دارد . بدین صورت که افزایش یکباره در سطح عمومی قیمت ها با افزایش در هزینه تولید مسکن باعث افزایش قیمت مسکن می شود از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن. وجود پدیده خانه‌های خللی است. بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن وبه تبع آن افزلیش نرخ بازگشت سرمایه. خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از یزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم. هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به‌گن‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود واردبازار مسکن شوند. یکی از موترترین ‎ASI Late,‏ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش, مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد. طی دهه اخیر برغم افزلیش متناوب وام خرید مسکن, سهم لین وام از قیمت نهلیی مسکن کاهش يافته است که لين نكته مويد ناكار آمدى سياست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضاست. 

صفحه 16:
ارب کشور نروژ نروژی‌ها از بلایی که بر سر هلندی ها آمده بود ۰ درس گرفتند و بلا فاصله با تأسیس صندوق ذخیره ارزی . به جای اینکه درآمدهای حاصل از صادرات نفت خام را در بودجه‌های سالانه ریخته و بودجه را آلوده کنند . آن را به این صندوق فروختند و به بیماری هلندی دچار نشدند اگر سیاست نروژ را در نظر بگيريم که منابع حاصل از این صندوق را صرفآدر کشورهای دیگر سرمایه گذاری مىكند . اين اعتبار آفرينى و قدرت چ زنی کشور در عرصه جهانی چندین برابر می شود . اسیس این صندوق ذخیره ارزی پیش نیازهایی دارد که اگر مهیا نشود . اين صندوق نمی‌تواند به وظایف اصلی خود عمل كند ؛ از جمله اينكه لازم است تا ساختار سیاسی کشور به گونه‌ای نهادینه شده و سیستماتیک . دستش از این صندوق برای مصرف آن در داخل . کوتاه باشد و نیز لازم است شفافیت کامل از نظر دخل و خرج در مدیریت صندوق وجود داشته باشد به گنه‌ای که هم اکنون مدیریت این صندوق در نروژ با شفافیت کامل عمل می‌کند. هر شهروند نروزی می‌تواند هر لحظه از جریان فعالیت های این صندوق آگاه شود. 

صفحه 17:
راهکارهای درمان بیماری هلندی در ایران تشکیل صندوق ذخیره ارزی حاصل از فروش نفت با هدف خودداری از ورود شوک آور درآمدها به اقتصاد است. در سال ۷۹ «حساب ذخیره ارزی حاصل از فروش نفت خام» به موجب ماده ۶۰ قانون برنامه سوم توسعه تشکیل گردید اما ایجاد اصلاحات فراوان در مکانیسم این حساب و عدم تعهد دولت به الزامات این صندوق منجر به عدم کارایی آن گردید. سرمایه گذاری در جهت توسعه زیرساخت های بهداشتی, درمانی. صنعتی و آموزشی است که نه تنها منجر به افزایش نرخ تورم نمی گردد بلکه زمینه توسعه همه جانبه اقتصادی را فراهم می نماید. در صورت ضرورت درخواست کمک از کشورهای دوست و همسایه یا کمک های ین المللی ( مثل مدل کمک آمریکا به هلند) 

صفحه 18: