قیمت گذاری و تنظیم قرارداد‌های ساختمانی

صفحه 1:
سكم اس ال رن ارم ریسا 

صفحه 2:
قیمت گذلری, تسهیلات ساخته شده به دلیل ماهیت یکتای تسهیلات ساخته شده تقریبا اجباری است که برای هرکدام از تسهیلات قیمت جداگانه ای داشته هزینه بالاسری و سود: 1) قیمت قرارداد کارهای ساختمانی 2( هزینه مستقیم پروژه 3) مخارج نظارت کارگاهی 4( افزوده تحمیل شده از طرف پیمانکار عوامل موثر در قیمت تسهیلات با نوع تسهیلات و همچنین محل آن تغییر می کند. 

صفحه 3:
۰ = 8 مه مناقصه رقابتى ساختار مناقصه: از فرمول بندی نقشه های تفصیلی و مشخصات یک پدیده تسهیلاتی بر اساس هدف ها و نیازمندی های مالک و دعوت از پیمانکاران واجد شرایط برای شرکت در مناقصه به قصد بردن حق اجرای پروژه تشکیل می شود. شرایط تعییز پمانکار: 1 گواه از تجربه قبلی 2 پایداری مالی تک اکر مالک ممانت نامه بخواهد بمانکار ضمانت نامه ای می دهد که در صورت برنده شنذن بیمان ضمانت نلمه قرارداد را تامین خواهد کرد تا مالک در مقابل قصور قراردادی و دیگر تعهدات حمایت شود. تفاوت مناقصه عموم و خصرصب در خصوصی مالک امکان انتخاب شرکت کنندگان در مناقصه را دارد و همچنین در نظر گرفتن امتیازاتی برای بعضی شرکت کنندگان اما در مناقصه عمومی مقررات دقیقا روشن شده اند تا تمامی پیمانکاران واجد الشرایط در شرایط مساوی برای رقابت باشند. 

صفحه 4:
* نقشه های تفضیلی و مشخصات فنی را معمولا یک شرکت معماری مهندسی که از جانب مالک بر جریان مناقصه نظارت دارد تهیه می کند. * پیشنهاد های مناقصه نهایی را معمولا بر اساس قیمت کلی یا بر اساس قیمت واحد به نحوی که مالک مشخص کرده است ارائه می دهند. مناقصه براساس قیمت واحد: در مورد پروه های به کار می رود که کیفیت مواد یا مقدار نیروی کار درگیر بخصوص در بعضی فعالیت های اساسی آن پروژه قطعی نیست. در این موارد پیمانکار می تواند فهرستی از قیمت های واحد این فعالیت ها را ارائه دهد . به هر حال کل پرداخت پیمانمار بر اساس مقادیر واقعی استفاده شده ضرب در قیمت واحد پیشنهاد شده انجام می گرد 

صفحه 5:
قرلردلد هلی, مذاکرره لی دلیل استفاده از فرارداد ها مذاکره : انعطاف پذیری اين نوع توافق های قیمتگذاری به خصوص برای پروژه های بزرگ با پیچیدگی زیاد یا برای پروژه هایی است که الگوی آساسی ان ها تسهیلات قبلی مالک است. قرارداد این نوع معامله لازم است که استرداد هزینه های مستقیم پروژه به علاوه مزد پیمانکار مطابق با یکی از روش های زیر تعیین شود 1( هزینه به علاوه درصد ثابت 2( هزینه به علاوه مزد ثابت 6 هزینه به علاوه مزد متیر 4 براورد مطلوب 5( حداکثر هزینه تضمین شده * درصد ثابت یا حق الزحمه ثابت در ابتدای پروژه تعیین می شود. * حق الزحمه متفیر و براورد مطلوب به عنوان انگیزه کاهش هزینه ها از طریق سهیم کردن در هرگونه صرفه جویی در هزینه به کار می برند. * توافق به صورت حداکثر هزینه تضمین شده در صورت خروج از معیار هزینه توسط پیمانکار و ناتوانی او در تکمیل به موقع پروژه جریمه ای برای او به حساب می آید. 

صفحه 6:
خانه سلزی به قصد فروش در ساخت منازل مسکونی خانه ساز ها اغلب خانه ها و مجتمع های مسکونی را با پیش بینی تامین تقاضای خریداران خانه ها می سازند. چون نیاز های اساسی خریداران خانه ها بسیار مشابه است و طراحی های خانه ها را می توان تا حدی استاندارد کرد؛احتمال یافتن خریدار برای واحدهای مسکونی خوب در مدت زمانی نسبتا کوتاه بسیار زیاد است. خانه ساز ها اصولا قیمت هر واحد مسکونی را در حد تحمل بازار اعلام می کنند و می توانند قیمت واحدهای باقیمانده را در هر زمان لازم مطابق با روند بازار تنظیم کنند. 

صفحه 7:
کلر. هلى ساختمانی لمانی بعضی از کارفرما ها نیروی کار درون سازمانی خود را برای اجرای قسمتی از کارهای اساسی از کارهای ساختمانی بخصوص برای نوسازی و تعمیرات مورد استفاده قرار می دهند. به این ترتیب کل هزینه های کارهای امانی که هزینه های بالاسری نیروهای درون سازمانی را شامل می شود؛ توافق قیمت گذاری برای کار ساختمانی است. 

صفحه 8:
پیش بینی, تخصیص مخاطره در. قرلردلاد در موارد مختلفی پیش بینی تخصیص خطر بین طرف های درگیر یک قرارداد علاوه بر قیمت کل کار ساختمانی جلوه مي‌کند. بینی ها اصولا مسئولیت به عهده گرفتن هزینه های احتمالی یا وقایع غیر قابل پیش بینی را تعیین می کنند. فهرست مسئولیت ها با مخاطرات مر بوط * جبر: پرداخت برای هزینه های ناشی از قوای قاهره و دیگر رویدادهای خارج از کنترل مانند جنگ يا اعتصابات کارگری * حق حبس: اطمینان از اینکه ادعاهای شخص ثالث به نحوی حل و فصل می شود مانند حق حبس کارگری برای دستمزد های کارگران قوان كر : پرداخت ها برای هر تخلفی از قوانین و مقررات کار در محل کارگاه * تغيير ر شرايط كاركاهر: مستوليت در يرابر هزينه های اضافی كه نتيجه شرايط کارگاهی غیرمنتظره است. 

صفحه 9:
* تاخيرها و تمديد هو زمانی " وجه التزام: يرداخت ها براى هر نقص ير تسهيلات به مقدارى كه از قبل توافق شده است. * خسارت ها يرداخت براى هزينه هاى واقعى خسارتى كه وقوع آن در اثر عيب تسهيلات ارزیابی شده است. يمنو و سلامت اشتغا لكاركراوزن .2 * جواز-کواهینمه هاسقوان * مقررات برای تساوی فرصت استخدام * خانمه کار به یل قصور پیمات * تعلیق کار سات ادن ري ‎Least gal‏ Aes ‏رح‎ 

صفحه 10:
لزان > كار برده شده برای مشخص کردن انتساب مخاطره در این حیطه ها باید متوافق با ات قانونى و تفسير هاى قبلى باشد كه ممكن است در نواحى حقوقى مختلف و در طول زمان فرق كند. 0 بدون استفاده از زبان قانونی استاندارد پیش بینی های قرارداد ممکن است غیرقابل اعمال باشد. 0 فرم های استاندارد قرارداد ها را می توان از منابع مختلفی مانند انستیتوی مهندسان معمار آمریکا ‎(AIA)‏ یا انجمن پیمانکاران عمومی (۸66) به دست اورد. 

صفحه 11:
لنولع قراردادهلی کلر, ساختمانی قرارداة ب قمت کلزس قرارداد کارفرما تمامی مخاطرات را به پیمانکار واگذار مى کند و پیمانکار هم در عوض می تواند افزوده بهای ی را برای موارد پیش بینی نشده طلب کند. در ای قرارداد قیمت واحد: در این قرارداد خطر براورد غیر دقیق مقادیر غیر خطی برای بعضی از فعالیت های کلیدی از پیمانکار دور می شود به هر حال بعضی از پیمانکاران ممکن است وقتی کشف کنند که اختلاف های زیادی بین براورد های مقادیر ان ها و مقادیر براوردی کارفرما وجود دارد پیشنهاد مناقصه نا متعادل بدهند. پیمانکار بر حسب اعتمادبه نفسی که به براورد و استعداد مخاطره پذیری خود دارد می تواند قیمت واحد فعالیت های دست کم براورد شده را اندکی بالا ببرد و در عین حال قیمت واحد فعالیت های دیگر را پایین آورد. اگر ارزیابی پیمانکار درست باشد می تواند سود خود را در حد چشمگیری بالا برد زیرا پرداخت بر اساس مقادیر واقعی فعالیت ها انجام می شود.و بر همین اساس اگر خطا کند ضرر خواهد کرد. 

صفحه 12:
قرارداد هزینه به اضافه درصد ثابت : * در بعضی از انواع کار های ساختمانی که تکنولوژی جدیدی را شامل می شود یا به نیاز های به نهایت مبرم مر بوط هستند گاه مالک مجبور است که تمام مخاطرات افزایش هزینه را بپذیرد پیمانکار هزینه مستقیم واقعی کار را به علاوه درصدی ثابت دریافت می کند و انگیزه چندانی برای کاهش هزینه کار ندارد. * ضمنا اگر نیاز مبرمی به تکمیل زودتر پروثه وجود داشته باشد پرداخت های اضافه کاری به کارگران معمول است که باعث افزایش بیشتر هزینه کار می شود. به جز در مواردی که دلایل قانع کننده اجباری باشد مانند ضرورت ساخت تاسیسات نظامی کارفرما نباید از اين نوع قرار داد استفاده کند. قرارداد هزینه به علاوه مزد ثابت: در اين نوع قرارداد يبمانكار هزينه مستقيم. واقعی اجرای کار را به علاوه مزد ثابت دریافت می کند و انگیزه ای جهت تکمیل سریع کار دارد زیرا پرداخت به او فارغ از مدت زمان اجرای پروژه ثابت است به هر حال مالک همچنان مخاطرات افزایش هزینه مستقیم اجرای کار را به عهده دارد در حالی که اگر مدت زمان اجرای پروژه بیش از زمان مورد انتظار باشد پیمانکار ممکن است در خطر ساییدگی سود خود قرار گیرد. 

صفحه 13:
قرارداد هزینه به اضافه درصد متخير: پیمانکار می پذیرد اگر هزینه واقعی از براورد هزینه اجرای کار تجاوز کند خسارت پرداخت کند و اگر هزینه واقعی کمتر از براورد هزینه اجرای کار باشد خسارت پرداخت کند و اگر اين هزینه واقعی کمتر باشد پاداش دریافت کند. قرارداد براورد مطلوب: پر حسب اینکه هز واقعی کتمتر یا بیشتر از براورد هزینه های مستقیم کار توسط پیمانکار باشد جریمه یا پاداش دریافت می کند. قرارداد با حدآکر هزینه تضمیز شده: کارفرما و پیمانکار در مورد هزینه ی تضمین شده ای به عنوان حداکثر مقدار تفاهم می ‎DUS‏ 

صفحه 14:
هزین نسبی قرلردادهلی کلر. هلی ساختملنی: 7 - براورد اولية پیمانکار برای هزینه‌های مستقیم اجرای کار در زمان عقد قرارداد - مقدار افزوده بهای پیمانکار در قرارداد 8 - قیمت برآورد شد؛ کار ساختمانی در زمان امضای قرار ‎A‏ = هزین واقعی پیمانکار برای دامن کار اصلی مندرج در قرارداد ‎=U‏ برآورد دست کم هزينة کار در برآورد اولیه (مقدار منفی لآ به معنی برآورد دست بالاست). 

صفحه 15:
ج -مزینه اضافه کار در اتر دستورات تغییر ‎ep‏ پرداخت واقعی به پیمانکار توسط کارفرما سرد ناخالص پیمانکار 8- درصد افزرده بهای اساسی به برآورد اولیه در قراردادها با مزد ثابت رصد انزوده بهای پاداش برای پیمان نوع ذبه‌طوری که درصد کل افزوده بها برابر است با ‎(R + Ri)‏ بای مثال, (,*1 + *1) برای قرارداد سرجمعی (به قیمت کلی) ؛ (,13+18) برای ترارداد به قیمت واحد» و (1*۳ + *) برای قرارداد با حداکثر هزینه تضمینی, ضریبی در برآورد هدف برای مشارکت در صرفه‌جوییها در هزینه؛ بنا به توافق کارفرما و پیمانکار به‌طوری که ۱ > ( > ۰ . در زمان برنده شدن قرارداده قیمت قرارداد پراپر است ‎(A)‏ + ظ < 8 برآورد دست كم هزينة كار در قرارداد اوليه از اين قرار است : ‎U=A-E (YA)‏ بنايرا بن؛ هزينة واقعى بيمانكار به ازاى دامنة خدمات اولیه کار در زمان تکمیل پروژه برابر است A=E+U (ra) 

صفحه 16:
مره + عروبم د نابت ‎RA= RE‏ = * هزیته ماو مد ثابت ‎RE‏ اوه درسد متیر 1 > (۸۸ - 135) 3 RE +N(E-A) = RE R+R)E ‎v‏ حداكثر هزينه تقب ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‏ل ‏ام ‎M‏ جمدو ‎B= + RE M‏ ‎M‏ جمدم ‎M‏ عمدو ‎ M‏ هه هبو ‎ ‏جدول 7-8 برداختهاى راقم ‎LIS‏ ‎ ‎ ‏يشريينيهاى قراردادى مختاف ‏برداخت مالك ‎ ‎ ‎Cc +R#R) CO +R#R) ‎co +R) ‏یت‎ Leathe eat é eb peepee cure ‏ل هزيته بعلاره ورصد متغير‎ ‎ِ ‎ ‎ ‏يمجع + مع بقعم +ه ره + + > وعمه ممعم ‎ ‏ع بمج م ‏بمب + ۲-۵ ‏6 + ربمم ۱ + ۲-8 ‎Pep ‎ 

صفحه 17:
جدول ۳۰۸ سود ناخالص پیمانکار برحسب پیش‌بینیهای فراردادی مختلف ترع سرد حاصل از سود ناخالص قرارداد دستور تغییر پیمانکار قيمت کلی ‎CR+R))‏ و + 5 +6 + ۲-۸ ۲ ‎F=(R+R,) (A+C) C(R+R,) dol pend ۲‏ ۳ هزینه بعلاوه درصد ثابت ‎CR‏ © جمع دم ؟. هزينه بعلاوه مزد ثابت 0 ۳ < ۲ بعلاوه درصد متغیر ‎CR‏ © +ه- 8م هدعم ۶ برآررد هدف 0 ‎F =RE+N(E-A)‏ ۷ حداکثر هزینه تضمین‌شده ¢- F=(\+R+R,)E-A-C 

صفحه 18:
مثال ۵۸ (۸۶) سود ناخالص پیمانکار برحسب توافقهای قراردادی مختلف پروژه ساختمانی را فرض کنید که برآورد نخستین پیمانکار در سورد آن ۶۰۰۰۰۰۰۰ دلار باشد. به ازای انواع مختلف قرارداد ۱۰ < +3 2/۲ بل 2/۱ بل ۵/< بقل 0,0 ‎N=‏ ‏است. اگر پیمانکار نتواند هزینة دستورات تغییر را در حد ۶ درصد از برآورد نخستین (۳۶۰,۰۰۰ دلار) تمام کند نمی‌تواند برحسب قرارداد با حداکثر هزین تضمین شده تصفیه حساب نماید. سود ناخالص پیمانکار را برحسب دلار بهازای هر کدام از ۷ نوع قرارداد کارهای ساختمانی, با توجه به هر یک از شرایط زیر به دست آورید. ۰ و 2۰ لآ (الف 5 ۲۶ ظ ععت ‏ ۰ عنارب م6 ۴8-۲۴۰۰ تارج م۲۳۶۰ ۶[ 8 مره ۲۴ 2 ظ ۴ لا رد 02۰ 5 ههمره۲۴--ظ ۴ لا ره م۳۶ 01۶ گم مره۲۴ -ظ ۴ لآ رو 

صفحه 19:
نوع‌قرارداد ‎.١‏ قيمت کلی ‏۲ قیمت واحد ‏۳ هزینه بعلاوه درصد ثابت ۴ هزینه بعلاوه مزد ثابت ۵ هزینه بعلاوه درصه متغیر ۶برآورد هدف ‏۷ حداکثر هزینه تضمین شده ‎ ‎۷۳.3 ‎۶۶۰ ‎ns ‎pes ‎fos ‎Goo ‎۲) ‎(۳ ‎11-۴8 ‎ ‎ ‎۵( ۴ U=-/¥ EB 8 C=/sE C=/FE ۹۶۰۹ orr$ ۶۳۴ ۷۶ ove ۶۶۰ Fee foo ۶۴ FAY ۷۳۰ FAs ۱۱۱۴۰ Yoo ‏ع" ‏1-2 ‎jeer ‎ove ‎۶۲ ‎۶۶۰ ‎۷۰ ‎۷۸۰ ‎ ‎ 

صفحه 20:
اصول. مناقصه گذلری. رغلبتی مناقصه رقابتی در پروژه‌های ساختمانی حاوی تصمیم‌گیری در شرایط نامعینی است که در آن طبیعت غیرقابل پیش‌بینی شرکت‌کنندگان در مناقصه (رقبا) یکی از بزرگترین منایع عدم اطمینان برای هر کدام از مناقصه گران است. هر پيشنهاد مناقصه برای یک کار خاص که توسط پیمانکاری ارائه مىشود. تحت تأًثیر تعداد زیادی ضرایب مختلف است که از جمله آنها عبارتند از برآورد هزینه مستقیم کار بالاسری کلی» اعتمادی که مدیریت به پرآورد خود دارد؛ و اهداف کو تاه‌مدت ر درازمدت مدیریت. بنابراین» ضرایب بسیاری وجود دارد که برای یک مناقصه گر پیش‌بینی دقبق اینکه رقبای او چه پيشنهاد مناقصه‌ای را ارائه خواهند کرد غیرممکن می‌کند. 

صفحه 21:
هر پیشنهاد مناقصه از دو قسمت تشکیل شده است: 1 براورد هزینه مستقیم کار که شامل هزینه های مستقیم نیروی کار هزینه های مواد هزینه های ماشين الات و هزینه های نظارت کارگاهی است 2( افزوده بها یا بازده که باید به قدری باشد که هزینه های بالاسری کلی را بپوشاند و این امکان را ایجاد کند که سود مناسبی از سرمایه گذاری حاصل شود 

صفحه 22:
مزیت هلی, نسبی پیمانکلران: پیمانکاری خاص ممکن است با صرف هزینه پایین تر قادر باشد افزوده بهای بالاتری را برای سود به دست آورد و در عین حال کل قیمت مناقصه پیشنهادی او همچنان از رقبایش کمتر باشد این هزینه ی کمتر ممکن است به دلایل زیر باشد: "تکنولوژی برتر “تجر به بيشتر "مدیریت بهتر "نیروی انسانی بهتر "هزینه واحد کمتر 

صفحه 23:


صفحه 24:
« ۰ اصول. مذلکر.ه برلی, فر,لرداد مکانیسم مهم دیگر برای تنظیم قرارداد کارهای ساختمانی مذاکره است. مدیران پروژه اغلب چه به‌عنوان مذاکره کننده اصلی و چه به‌عنوان مشاورین متخصص در مذاکرات شرکت دارند. این مذاکرات می‌تواند پیچیده باشد و اغلب فرصتها و مخاطرات مهمی را برای عناصر درگیر آن ارائه می‌کند. برای مثال مذاکره در مورد قرارداد مى تواند حاوی مسائلی نظیر تاریخ تکمیل؛ روشهای داورى؛ نحوءٌ يرداخت جبرانى؛ اقلام كارهاى خاصء میزان وجوه احتیاطی و همچنین قیمت کلی باشد. قاعدء کلی آن است که عوامل بیرونی مانند سابقة یک پیمانکار و شرایط و جو اقتصادی حاکم بر صنعت ساختمان نتایج مذاکرات را تعیین می‌کند. به‌هر حال؛ مهارت مذاکره کننده می‌تواند در امکان رسیدن به توافق» سودآوری پروژه» حدود و دورنمای هر مجادلةٌ تهايى و امکان انجام کار اضافی در بين شرکت‌کنندگان تأثیر بگذارد. بنابراین مذاکرات کار مهمی برای مدیران پروژه‌هاست. حتی پس از اینکه یک قرارداد براساس مناقصهٌ رقابتی به پیمانکار داده شد» موارد متعددی وجود دارد که با تغییر شرایط کار به مرور زمان انجام مذاکرات بعدی لازم است. 

صفحه 25:
رفع. مشاحرات قرلردلد پس از انعقاد قرارداد ممکن است در حین انجام کار مسائل مختلفی پیش بیاید نظیر: **اختلاف و مشاجره بر سر کیفیت کار * مستولیت تاخیر ها **تناسب پرداخت ها بر اثر تفییر شرایط , 4 59 رفع اين مشاجرات از وظایف مهم مدیران پروژه هست. مکانیسم رفع مشاجرات را می توان در قرارداد اصلی مشخص کرد یا وقتی که مشاجره ای پیش امد در مورد ان تصمیم گیری کردکه اين مورد مطلوبیت کمتری دارد. 

صفحه 26:
* برجسته ترین مکانیسم حل مشاجرات داوری دادگاه قانونی است که اصولا گران و زمان بر است مذاکره بین طرف های قرارداد دومین مکانیسم مهم برای رفع مشاجرات است. مداکرات نوعا حاوی شخص ثالثی مانند قاضی نیست و فرایند ان معمولا غیر رسمی سازمان نیافته و نسبتا ارزان است اما اگر دو طرف به توافق نرسند رای دادگاهی احتمالا علاج کار است. * سومین مکانیسم توسل به داوری یا میانجگری و مصالحه است که شخص ثالث نقش اصلی را در رفع مشاجرات دارد. اين شخص معمولا با توافق دو طرفه انتخاب می شود و دارای دانش تخصصی از موضوع مورد مشاجره است و در این داوری شخص ثالث ممکن است تصمیمی بگیرد که یکی از شرکت کنندگان را مجبور به کاری کند. ‎Se! LO‏ این مکانیسم ها ی مختلف هزینه های متفیری دارند اما مهم است به ‎ob‏ داشته باشیم که مهم ترین مکانیسم برای کاهش هزینه ها و مشکلات موجود در رفع مجادله معقول و منطقی بودن قرارداد اولیه بین طرف های قرارداد و همچنین قابلیت و کیفیت مدیر پروژه است. ‎ ‎ 

صفحه 27:
ای کتاب مدیریت پروژه های ساختمانی ترجمه محمد تقی بانکی