بازارهای وام رهنی

صفحه 1:
CED 

صفحه 2:
بازارهای وام رهنی *تهیه و تنظیم سیروس اکبری 

صفحه 3:
مقدمه وام رهنی وام هایی که به افراد یا شرکت ها برای خرید خانه : زمین ؛ و دیگردارایی های فیزیکی داده می شود. اندازه هر وام بستگی به نیاز و تواناییی پرداخت دارد و میزان مشخصی برای آنها وجود ندارد؛ یعنی استاندارد مشخصی ندارد . وام ها روی دارایی ها ی فیزیکی صادر می شوند. به همین علت اگر نتوان وام ها را بازپرداخت کرد دارایی توسط نهادهای مالی مصادره می شوند 

صفحه 4:
به وام هابی اطلاق می شود که وراک خرید مسکن, زمین و سایر دارایی های | ور ‎ie!‏ موسات ری ۱ 7۲ اعطا می شود. 5 

صفحه 5:
چرا بازارهای وام های رهنی را جدا از بازارهای اوراق قرضه و بازارهای سهام مطالعه می کنند؟ ‎ely‏ های رهنی از پشتوانه دارایی های غیر منقول برخوردار هستند ‏وام های رهنی دارای ارزش اسمی ویا حجم خاصی نیستند ومیزان هر وام بستگی به نیاز ‎ply‏ گیرنده ها و توان پرداخت آنها دارد ‏وام های رهنی اغلب شامل یک سرمایه گذار (بانک يا شرکت های وام های رهنی ) است ‏از آنجا که گیرند گان وام های رهنی؛ اغلب اشخاص هستند.اطلاعات مربوط به این اشخاص محدود است 

صفحه 6:
عمده ترین وام های رهنی 

صفحه 7:
ویژگی های وام رهنی 

صفحه 8:
و ثيقه 

صفحه 9:
کاهش .احتمال عدم توان وام گیرنده در پرداخت اقساط وام زهی براساس بحتی از قرارداد رام رهنی؛ موسسه مالی از وام گیرنده مى خواهد تا بخشی از قیمت خرید ‎ee ey One‏ موسسه مالی پرداخت کند. اگر کمتر از ۰ باشد é از وام گیرند گان خواسته می شود تا اقدام به جرید بیعه وام رهنی(|0۲۲0) از یکث موسنه یمه خصوصی کنند 

صفحه 10:
نی بيمه شده در مقابل وا 

صفحه 11:
هاى رهد سر رسيد وام هاى رهنى 

صفحه 12:
۰ به وام گیرنده اجازه داده می شود تا اصل و بهره وام رهنی را تا موعد سررسید. به صورت اقساط ماهانه پرداخت کنند. © مستلزم پرداخت بهره وام به صورت اقساط ثابت ماهانه در یکك دوره ۳ تا ۵ ساله است.در این روش اصل وام رهنی به صورت یکجاء در آخر دوره ۵ساله مطالیه می شود از آنجا که در طول دوره بهره فقط اقساط بهره دریافت می شود در این روش .میزان اقساط ماهانه کمتر از زمانی است که اصل و فرع وام در طول دوره مستهلک می شود. 

صفحه 13:
ماه 180 9 178 وام رهنی با سررسید. ۵ ساله و الگوی بازپرداخت یک دفعه‌ای: ۳۸۸۲ فقط شامل پرداختهای بهره La PRIN sca ‏وا‌رهنی‎ ‎PMT + PRIN a داخت کل اصل مبلغ در پابان دوره وامرهنی است. شکل ۷-۲ وام رهنی با لگوی بازپرداخت با اقساط ثابت, در مقابل الگوی بازپرداخت یکجا 

صفحه 14:
نرخ بهره کسانی که اقدام به گرفتن وام رهنی مى کنند اغلب به بررسى نرخ های بهره موسسات مالی مختلف اقدام مى کنند.‌موسسات مالی نیز نرخ بهره پیشنهادی رابا توجه به عوامل مختلفی تعیین می کنند. مهم ترین عامل نرخ بازاری است که وجوه مالی خود را از آن راه تامين می کنند. (نرخی که بانک م رکزی بر روی گواهی سپرده ها در نظر می گیرد.) 

صفحه 15:
وام رهنی با نرخ ثابت در مقابل وام رهنی با نرخ قابل تعدیل نرخ بهره در روش وام رهنی با نرخ قابل تعدديل به نرخ بازار يا شاخص نرخ بهره تک درد به همین دلیل اقساط پرداختی ماهانه پابت نرخ بهره وام اخذ شده ممکن است در طول دوره زمانی مربوط به وام 

صفحه 16:
نرخ وام‌رهنی ۰ ساله (6 شکل ۷-۴: سه نرخ قابل تعد؛ نسبت به ‎sla,‏ ۷ ‎I 3‏ ‎Js (ARM) bas LG 23 I v-F‏ 5 هم وام رهنی با نرخ وام‌های رهنی 

صفحه 17:
نرخ بهره در اقتصاد 3 oy ترجیح نرخ ثابت به نوخ متفیر 

صفحه 18:
درصد بهره اولیه ‎eye esr emer Seen ry ne ere‏ ل م ‎ 

صفحه 19:
ساير هزینه های گنجانده شده در قراردادهای وام رهنی هزینه تقاضای وام هزینه بررسی مالکیت بیمه حق مالکیت هزینه ارزیابی هزينه هاى اوليه وام هزينه هاى بازنكرى و تسويه 

صفحه 20:
تامین مالی مجدد وام های رهنی | ۱ eos wins زمانی که نرخ بهره مربوط به وام های رهنی جدید کاهش می یابد کسانی که در گذشته اقدام به اخذ وام رهنی با نرخ بهره بالا کرده انده تشویق می شوند با دریافت وام رهنی با نرخ پایین تر وام رهنی قبلی را تسویه کنند. 

صفحه 21:
شکل ۷-۵ تأمین مالی مجدد وامرهنی ب‌عنوان درصدی از کل وم‌های رهنی, ۰۸ 

صفحه 22:


صفحه 23:
اصل 880.52 880.52 880.52 880.52 880.52 359 شکل ۷-۶ مستهلک کردن وام رهنی ۲۰ ساله 

صفحه 24:
دول ۷-۱ دول اسلا بات رای نب هن ‎DAT‏ ار جدول ۷-۷ دول اهلد وابرهتی بای یک وا هن ۱۵ سا بدا ۳ | ‏یه وس‎ NFM snare eine ۸ were raat ew ors ‏عر سد‎ 

صفحه 25:
يا وام گیرنده در ازای کاهش نرخ بهره و به تبع آن کاهش پرداختهای ماهلنه حاضر به پرداخت درصدی از وام در ابتدای اخذ وام خواهد بود یا نه؟ ۱)پرداخت وام با نرخ بهره 1۸ وبدون کسر در صد اولیه ۲) پرداخت وام با نرخ بهره ۸۷/۷۵ در صد و کسر ۲درصد از وام در ابتدا 

صفحه 26:
انتخاب گزینه ها بستگی دارد که وام گیرنده در نظر دارد در چه مدت زمانی» وام اخذ شده را باز پرداخت کنند. هر چه مدت زمان بازپرداخت وام رهنی طولانی تر باشد» احتمال اينکه وام گیرنده» گزینه ۲ را انتخاب نماید بیشتر خواهد بود چون ارزش فعلی پس انداز شده در هر ماه. بیشتر از مبلغی است که در ابتدای اغذ وام» از اصل وام کسر می شود. 

صفحه 27:
سایر انواع وام های رهنی وام های رهنی با نرخ کاهنده : اتو مات وام رهنى با يرداخت يلكانى وام رهنی با پرداخت افزایشی وام رهنى با الويت ثانويه وام رهنى با مشاركت در افزايش وام رهنى با مشاركت در يرداخت وام رهنى با اقساط معكوس 

صفحه 28:
وام های رهنی با نرخ کاهنده اتوماتیک 3 3 = 1 3 3 4 

صفحه 29:
وام رهنى با يرداخت يلكانى رسك اگر درآمد فرد وام ‎ot SF‏ ‎oo‏ عدم پرداخت اقساط ماهانه | 

صفحه 30:
اگر درآمد فرد وام ‎ot SF‏ ‎oo‏ عدم پرداخت اقساط 

صفحه 31:
وام ۰ رهنى با الو یت ثانویه 

صفحه 32:
وام رهنی با مشارکت در افزایش قیمت اقساط پرداختی ماهانه این ام رهنی کم است.اما اگر زمانی که وام ملک در رهن) به گیرندگان به دلیل 5 نرخ بهره بالا توان يرداخت هاى ماهانه را نداشته باشند. 

صفحه 33:
‎ly‏ رهنی با مشارکت در پرداخت ‎ 

صفحه 34:
‎ely‏ رهنی با اقساط معکوس ‎ ‏۱ فرد بجای اینکه ماهانه مبلغی را در قالب اقساط پرداخت کند .پرداخت های منظمی را به صورت ماهانه از مومه مالی دریافت می کند‌وقی کداین واء سررسد شده وام گرنده برای باز پرداخت هی به فروش ‏دارایی اقدام می کند. ‎8 ee ei ‎ ‎ 

بازارهای وام رهنی :تهیه و تنظیم سیروس اکبری مقدمه وام رهنی وام هایی که به افراد یا شرکت ها براي خرید خانه ،زمین ،و دیگردارایی هاي فیزیکی داده م ی شود .اندازه ه ر وام بس تگی ب ه نیاز و توانای ی پرداخ ت دارد و میزان مشخص ی براي آنه ا وجود ندارد ،یعنی استاندارد مشخصی ندارد .وام ها روي دارایی ها ي فیزیکی صادر می شوند .به همین علت اگر نتوان وام ها را بازپرداخت کرد ،دارایی توسط نهادهاي مالی مصادره می شوند وام های رهنی به وام هایی اطالق می شود که برای خرید مسکن ،زمین و سایر دارایی های غیرمنقول به اشخاص یا موسسات تجاری اعطا می شود. چرا بازارهای وام های رهنی را جدا از بازارهای اوراق قرضه و بازارهای سهام مطالعه می کنند؟ وام های رهنی از پشتوانه دارایی های غیر منقول برخوردار هستند وام های رهنی دارای ارزش اسمی ویا حجم خاصی نیستند ومیزان هر وام بستگی به نیاز وام گیرنده ها و توان پرداخت آنها دارد وام های رهنی اغلب شامل یک سرمایه گذار (بانک یا شرکت های وام های رهنی ) است از آنجا که گیرندگان وام های رهنی ،اغلب اشخاص هستند.اطالعات مربوط به این اشخاص محدود است عمده ترین وام های رهنی وام آپارتمان های مسکونی وام امالک تجاری عمده ترین وام های رهنی وام منازل مسکونی وام زمین ویژگی های وام رهنی وثیقه پیش پ,رداخت سر رسید وام های رهنی نرخ بهره درصد بهره اولیه سایر هزینه ها وثیقه تمام وام های رهنی از پشتوانه دارایی بر خوردارند که آن دارایی نقش وثیقه را برای وام رهنی ایفا می کند. وام رهنی به وسیله وثیقه ای که در رهن گذاشته شده است تضمین می شود. تذکر در رهن(گرو بودن):ادعایی است که موسسه مالی در صورت عدم توان پرداخت اقساط وام به وسیله وام گیرنده ،می تواند بر روی دارایی که به عنوان وثیقه در رهن گذاشته شده ،داشته باشد و برای خودش آن دارایی به نفع خود اقدام کند پیش پرداخت یز ا م ن پی شپ رد ت اخ کاهش ،احتمال عدم توان وام گیرنده در پرداخت اقساط وام رهنی اغلب نباید کمتر از %20ارزش دارایی باشد بر اساس بخشی از قرارداد وام رهنی ،موسسه مالی از وام گیرنده می خواهد تا بخشی از قیمت خرید دارایی را به عنوان پیش پرداخت به موسسه مالی پرداخت کند. اگر کمتر از %20باشد از وام گیرندگان خواسته می شود تا اقدام به خرید بیمه وام رهنی( )pmiاز یک موسسه بیمه خصوصی کنند وام رهنی بیمه شده در مقابل وام رهنی معمولی ارائه به وسیله موسسات مالی ارائه به وسیله موسسات مالی تضمین بازپرداخت آن توسط موسسات دولتی در ازای دریافت کارمزد عدم تضمین بازپرداخت توسط موسسات دولتی سر رسید وام های رهنی بین 15تا 30است. مورد استقبال بیشتر متداول تر از دید وام گیرندگان کاهش میزان بهره پرداختی از دید موسسات مالی کاهش میزان ریسک بهره وام رهنی با الگوی باز پرداخت با اقساط ثابت و باز پرداخت یکجا الگوی پرداخت ثابت • به وام گیرنده اجازه داده می شود تا اصل و بهره وام رهنی را تا موعد سررسید ،به صورت اقساط ماهانه پرداخت کنند. الگوی پرداخت یکجا • مستلزم پرداخت بهره وام به صورت اقساط ثابت ماهانه در یک دوره 3تا 5ساله است.در این روش اصل وام رهنی به صورت یکجا ،در آخر دوره 5ساله مطالبه می شود از آنجا که در طول دوره بهره فقط اقساط بهره دریافت می شود ،در این روش ،میزان اقساط ماهانه کمتر از زمانی است که اصل و فرع وام در طول دوره مستهلک می شود. نرخ بهره کسانی که اقدام به گرفتن وام رهنی می کنند اغلب به بررسی نرخ های بهره موسسات مالی مختلف اقدام می کنند،موسسات مالی نیز ،نرخ بهره پیشنهادی را با توجه به عوامل مختلفی تعیین می کنند .مهم ترین عامل ،نرخ بازاری است که وجوه مالی خود را از آن راه تامین می کنند. (نرخی که بانک مرکزی بر روی گواهی سپرده ها در نظر می گیرد). وام رهنی با نرخ ثابت در مقابل وام رهنی با نرخ قابل تعدیل وام گیرنده متعه د میشود،بدون توج ه به تغییرات نرخ بهره بازار،بهره وام را در طول دوره معی ن شده ،پرداخ ت نمای د با اقساط ثابت نرخ بهره در روش وام رهنی با نرخ قابل تعدیل به نرخ بازار یا شاخص نرخ بهره بستگی دارد. ب ه همی ن دلی ل اقس اط پرداخت ی ماهانه باب ت نرخ بهره وام اخ ذ شده ممکن است در طول دوره زمانی مربوط به وام رهنی متغیر باشد. نرخ بهره در اقتصاد باال پایین ترجیح نرخ ثابت به نرخ متغیر افزایش پرداخت های ماهانه وام گیرندگان افزایش احتمال ریسک نکول درصد بهره اولیه هزینه(پرداخت هایی) که وام گیرنده در زمان اخذ وام متحمل می شود یک در صد بهره اولیه ،معادل یک درصد از ارزش اولیه وام رهنی است در مقابل درصد بهره اولیه ای که وام گیرندگان در ابتدای اخذ وام پرداخت می کنند اغلب موسسات مالی میزان نرخ بهره ای را که برای تعیین پرداخت های ماهانه از آن استفاده می کنند کاهش می دهند سایر هزینه های گنجانده شده در قراردادهای وام رهنی هزینه تقاضای وام هزینه بررسی مالکیت بیمه حق مالکیت هزینه ارزیابی هزینه های اولیه وام هزینه های بازنگری و تسویه تامین مالی مجدد وام های رهنی زمانی اتفاق می افتد که گیرنده وام رهنی برای تامین پرداخت های مربوط به وام رهنی فعلی،برای اخذ وام رهنی جدیدی اقدام می کند. تامین مجدد وام های رهنی شامل تمامی مراحل و فرآیندهای اخذ وام اولیه است و می تواند شامل بسیاری از هزینه ها و مخارج اخذ اولین وام رهنی باشد. زمانی که نرخ بهره مربوط به وام های رهنی جدید کاهش می یابد کسانی که در گذشته اقدام به اخذ وام رهنی با نرخ بهره باال کرده اند ،تشویق می شوند با دریافت وام رهنی با نرخ پایین تر وام رهنی قبلی را تسویه کنند. مستهلک کردن وام رهنی پرداخت های ثابت ماهانه ای که در ازای اخذ وام رهنی پرداخت می شود اصل وام دریافتی بهره وام رهنی به عبارت دیگر تا تاریخ سر رسید وام رهنی ،اصل وفرع این وام ها تسویه می شود در سال های اولیه بخش عمده اقساط ماهیانه مربوط به بهره وام بخش اندکی مربوط به اصل .هر چه به تاریخ سر رسید وام رهنی نزدیک می شویم این حالت بر عکس می شود آیDا وام گیرنده در ازای کاهDش نرخ بهره و بDه تبDع آن کاهDش پرداختهای ماهانDه حاضDر بDه پرداخDت درصدی از وام در ابتدای اخذ وام خواهد بود یا نه؟ )1پرداخت وام با نرخ بهره %8وبدون کسر در صد اولیه )2پرداخت وام با نرخ بهره ٪7/75در صد و کسر 2درصد از وام در ابتدا انتخاب گزینه ها بستگی دارد که وام گیرنده در نظر دارد در چه مدت زمانی ،وام اخذ شده را باز پرداخت کنند. هر چه مدت زمان بازپرداخت وام رهنی طوالنی تر باشد ،احتمال اینکه وام گیرنده ،گزینه 2را انتخاب نماید بیشتر خواهد بود چون ارزش فعلی پس انداز شده در هر ماه ،بیشتر از مبلغی است که در ابتدای اخذ وام ،از اصل وام کسر می شود. سایر انواع وام های رهنی وام های رهنی با نرخ کاهنده اتوماتیک وام رهنی با پرداخت پلکانی وام رهنی با پرداخت افزایشی وام رهنی با الویت ثانویه وام رهنی با مشارکت در افزایش قیمت وام رهنی با مشارکت در پرداخت وام رهنی با اقساط معکوس وام های رهنی با نرخ کاهنده اتوماتیک تفاوت با وام رهنی با نرخ متغیر وام گیرنده ب ا کاهش نرخ های جاری به صورت اتوماتیک اقدام ب ه کاه ش نرخ بهره وام رهنی موجود می کند در ای ن حال ت تبدیل نرخ بهره زمانی صورت می گیرد که نرخ های بهره کاه ش یابد.ب ا افزایش نرخ های بهره جاری ،نرخ این نوع وام رهن ی تغییری نخواهد کرد. مزیت با ارائه این روش،وام دهندگان سعی دارند در زمان کاهش نرخ بهره وام های رهنی ،مشتریان خود را حفظ نمایند حذف تامین مالی مجدد وام رهنی و جایگزین کردن آن یا سایر روشها وام رهنی با پرداخت پلکانی مورد استفاده میزان بهره ای پرداختی در ابتدای اخ ذ وام با پرداخت های اندک شروع م ی شود وسپس در طول 5تا 10سال به تدری ج افزای ش یافته و در نهای ت با بهره یکنواخت ی ب ه پایان می رسد .1خانوارهای ی که در آمدآنها در طول دوره دریاف ت وام و همزمان با پرداخ ت اقس اط ب ا افزایش تدریجی مواجه خواهد شد0 .2کسانی که قصد دارند بعد از گذشت چند سال به تامین مال ی مجدد برای باز خرید وام رهنی اقدام کنند ریسک مزیت افزایش توان وام گیرندگان برای اخذ وام های بیشتر اگ ر درآمد فرد وام گیرنده افزایش نیابد توان عدم پرداخت اقساط ماهانه ریسک وام رهنی با پرداخت افزایشی مورد استفاده پرداخ ت های اولیه آن به صورت پرداخت های مربوط ب ه وام رهنی معمول ی اس ت اما در ادامه عمر وام رهنی و یا در بخش ی از عم ر آن پرداخ ت افزای ش می یابد. .1وام گیرندگانی که انتظار دارند درآمد آنها در آینده افزایش یابد0 .2افرادی ک ه تمای ل دارند اقساط مربوط به وام رهنی خود را در مدتی کوتاهتر از آنچ ه که در قرارداد آمده است باز پرداخت کنند. مزیت س بب پرداخت س ریع ت ر اصل وام رهنی وکاه ش عمر واقعی وام رهنی اگ ر درآمد فرد وام گیرنده افزایش نیابد توان عدم پرداخت اقساط ماهانه وام رهنی با الویت ثانویه پشتوانه آن امالکی است که در گذشته به عنوان پشتوانه یک وام رهنی دیگر نیز قرار گرفته است.در این حالت چنانچه دارنده وام رهنی دوم قادر به پرداخت های وام نباشد،وام دهنده زمانی می تواند از امالک در رهن قرار گرفته شده استفاده کند که وام رهنی اولی تسویه شده باشد.به همین دلیل نرخ بهره وام رهنی با اولویت ثانویه بیشتر از نرخ بهره وام رهنی اولی است. وام رهنی با مشارکت در افزایش قیمت مورد استفاده نرخ بهره وام رهن ی با مشارک ت در افزایش قیم ت پایی ن تر از نرخ بهره بازار تعیی ن می شود .ب ه همی ن دلیل بخشی از افزایش قیمت دارای ی به وام دهنده پرداخت می شود تا کم بودن نرخ بهره جبران شود اقس اط پرداخت ی ماهان ه این وام رهنی کم است.اما اگر دارای ی (مل ک در ره ن) به قیمتی باالتر از قیمت خرید فروخته شود،بخشی از سود کسب شده به موسسه مالی (وام دهنده) تعل ق خواهد گرفت زمان ی که وام گیرندگان ب ه دلیل نرخ بهره باال توان پرداخت های ماهانه را نداشته باشند. وام رهنی با مشارکت در پرداخت شبیه وام رهنی با مشارکت در افزایش قیمت است.با این تفاوت که بجای موسسه مالی یک سرمایه گذار دیگر در افزایش قیمت دارایی سهیم می شود.در این حالت فرد سرمایه گذار بخشی از مبلغ پیش پرداخت وام رهنی و یا پرداخت های ماهانه قبلی را پرداخت می کند. وام رهنی با اقساط معکوس .1فرد بجای اینکه ماهانه مبلغی را در قالب اقساط پرداخت کند ،پرداخت های منظمی را به صورت ماهانه از موسسه مالی دریافت می کند،وقتی که این وام سررسید شده وام گیرنده برای باز پرداخت بدهی،به فروش دارایی اقدام می کند. .2بیشتر مورد استفاده افراد بازنشسته قرار می گیرد