تحلیل استراتژیک بازار مسکن

تحلیل استراتژیک بازار مسکن

اسلاید 1: تحلیل استراتژیک بازار مسکن (pest & swot)بهاره صبورا

اسلاید 2: خصوصیات مسکن : مسکن به عنوان یک کالا دارای خصوصیاتی قابل توجه ودر مقایسه با سایر کالا ها بعضا منحصر به فرد می باشد.بسیاری از مسائل مربوط به عملکرد بازار مسکن وشرایط حاکم بر این بازار از جمله کیفیت شکل گیری قیمتها وعوامل موثر برآن متاثر از همین خصوصیات است .

اسلاید 3: خصوصیات مسکن :حیاتی بودن مسکن از نیازهای اولیه زندگی محسوب شده که نبود آن حیات انسان را به مخاطره می اندازد .کالایی فاقد جانشین است .حیاتی بودن مسکن موجب می شود که تقاضای مصرفی مسکن دارای روندی قابل پیش بینی وباثبات باشد .به واسطه ضرورت این کالا ،مسئله کیفیت ونوسانات قیمت آن تاثیری وسیع بر سطح رفاه عمومی به جا می گذارد .

اسلاید 4: خصوصیات مسکن :2) بادوام بودن مسکن کالایی بادوام است که مستهلک شدن آن به طور متوسط چندین دهه وحتی بیشتر به طول می انجامد .بادوام بودن مسکن زمینه ساز نقش یافتن آن به عنوان کالایی سرمایه ای می باشد .

اسلاید 5: خصوصیات مسکن :3) ناهمگن بودن دسته اول ویژگی ها ی کالبدی (فیزیکی )مربوط به واحد مسکونی ،تعداد اتاق ،مصالح بکار رفته ،سن،سیستم تهویه و...ودسته دوم ویژگی های جغرافیایی نظیر موقعیت ملک در شهر یا منطقه درون شهری ،وضعیت همسایگی ،دسترسی به مراکز خرید ،دسترسی به مدارس ،ترافیک ،و...راشکل می دهد.از این لحاظ هیچ دو ملکی را نمی توان یافت که کاملامشابه یکدیگر باشند .ناهمگن بودن مسکن موجب تفاوت قیمتی بعضاچشمگیر بین واحدهای مسکونی مختلف می شود .از دیگر تبعات مهم ناهمگنی مسکن عدم امکان تشکیل بازاری حاوی اطلاعات قیمتی شفاف ودر دسترس عموم –نظیر بورس در داراییهای مالی –برای بازار مسگن می باشد.

اسلاید 6: خصوصیات مسکن :4) تقسیم ناپذیری مسکن برخلاف بسیاری از کالاها وداراییها غیر قابل تقسیم بوده ونوعی از شرایط همه یا هیچ در خرید ،فروش ونگهداری آن صادق است .به همین سبب بر خلاف دارایی های مالی نظیر سهام واوراق قرضه که ورود به بازار به منظور خرید وفروش آنها الزاماسرمایه هنگفتی نمی طلبد ورود به بازار مسکن به دلیل بزرگ بودن اندازه وارزش ناشی از غیر قابل تقسیم بودن آن نیازمند حجم قابل توجهی از سرمایه نقدی است .وزن یافتن بیش از حد مسکن در سبد دارایی خانوار.ازاین رو ورود به آن برای غالب افراد موجب کاهش شدید امکان تنوع در سبد دارایی است .

اسلاید 7: خصوصیات مسکن :5) ماهیت دوگانه مصرفی-سرمایه ایمسکن در عین اینکه به عنوان سرپناه ومحل زندگی یک کالا ی مصرفی است لکن خاصیت بادوام بودن وهمبستگی نسبی قیمت آن بابنیانهای اقتصادی زمینه را برای تبدیل شدن آن به یک دارایی سرمایه ای وبه عنوان شکلی از ذخیره ثروت را فراهم می آورد در ادبیات اقتصاد مسکن تقاضای مسکن به دوجز تقاضای مصرفی وتقاضای سوداگری یا سرمایه ای تفکیک می شود . همین نقش دوگانه مصرفی سرمایه ای تقاضای مسکن را می توان علت اصلی پرنوسان بودن تقاضای مسکن دانست .

اسلاید 8: ویژگی های بازار مسکنناکارآمدی اطلاعاتی بالابودن هزینه های مبادله تعدیل کنددر برابر شوک های وارده پیوند وسیع با اقتصاد کلان

اسلاید 9: ویژگی های بازار مسکن1- ناکارآمدی اطلاعاتی : بخشی از این عدم شفافیت و کاستی های اطلاعاتی به نبود یک بازار عمومی حاوی اطلاعات مربوط به قیمت ها ،مبادلات و شرایط حاکم بر بازار – نظیر بورس در دارایی های مالی – باز می گردد. ناهمگون بودن مسکن عاملی موثر در عدم امکان تشکیل چنین بازاری است. عدم تقارن اطلاعاتی بین فروشنده ،سازنده،خریدار و نااگاهی از سیاست های آتی و نحوه تاثیرگذاری آنها بر قیمت ها به نوبه خود امکان بروز انتخاب های معکوس(adverse selection) را در بازار مسکن افزایش می دهد.

اسلاید 10: ویژگی های بازار مسکن2- بالا بودن هزینه های مبادله : گذشته از ویژگی های ذکر شده در خصوص بزرگ بودن اندازه وارزش پولی مسکن وتقسیم ناپذیری آن که ورود به این بازار را نیازمند سرمایه ای قابل توجه ساخته وبه عنوان مانعی در ورود به آن عمل می کند ،هزینه های مبادله نیز در بازار مسکن به طور چشمگیری بالا ودارای پیامدهای مهمی بر عملکرد این بازار وشکل گیری قیمتها در آن می باشد .

اسلاید 11: ویژگی های بازار مسکن هزینه های اطلاعاتی : دسترسی به بازار اطلاعات در بازار مسکن نیازمند صرف هزینه و زمان قابل توجهی می باشدهزینه ریسک هزینه های نقل مکان وجابجایی هزینه های ناشی از حق العمل کاری وانجام فرآیند های قانونی مربوط به خرید وفروش نظیر نقل وانتقال مالکیت

اسلاید 12: ویژگی های بازار مسکن- تعدیل کند نسبت به شوکهای وارده : عدم جریان شفاف اطلاعات وهزینه های مبادله بالا از مهمترین علل بی کشش بودن وعدم توان واکنش سریع می باشد.

اسلاید 13: ویژگی های بازار مسکن4- پیوند وسیع با اقتصاد کلان :گستردگی بخش مسکن وتعدد فاکتور های موثر بر عرضه وتقاضامی تواند موجب شود بازار مسکن تا حد بالایی با اقتصاد کلان ومتغیرهای اقتصاد کلانی رابطه ای متقابل ودوسویه داشته باشد .پیوند بازار مسکن با بخش پولی –اعتباری در عرصه کلان نیز قابل تامل ومهم است .گران قیمت بودن مسکن ونیاز خریداران آن به وام واعتبار از یک سو واختصاص بخش قابل توجهی از اعتبارات بانکی به بخش مسکن موجب وابستگی قوی بخش مسکن وبخش اعتباری شده است .

اسلاید 14: تحلیل اقتصادیسه عامل قیمت زمین وهزینه ساخت ونرخ بهره به عنوان عوامل مهم تعیین کننده هزینه ساخت هر سه در کوتاه مدت تاثیر مثبت ومعنی داری بر قیمتهای مسکن می گذارند.در بین عوامل برون بخشی بازار مسکن تاثیر مثبت نقدینگی واثر منفی نرخ ارز شایان ذکر است

اسلاید 15: تحلیل اقتصادیمهمترین منابع ایجاد کننده نوسان در قیمت های مسکنقیمت زمین نقدینگی حجم ساخت وساز هزینه ساخت ونرخ ارز

اسلاید 16: تحلیل اقتصادیاثر گذاری چهار عامل درآمد خانوار،شاخص بورس ،قیمت طلا وتشکیل خانوار در این بین بسیار کوچک مشاهده است

اسلاید 17: تحلیل اجتماعیاثر گذاری منفی وشدید قیمت مسکن بر تشکیل خانوار نتیجه ای است که به لحاظ اجتماعی دارای اهمیت بسیار می باشد.

اسلاید 18: تحلیل و توصیه های سیاسی1)کنترل قیمت زمین و یا دست کم کاهش نرخ رشد بلند مدت قیمت آن با اتخاذ سیست های زیر:الف)تشویق به انبوه سازیب)مرتفع سازی ج)تقویت و توسعه شهرها و شهرک های مسکونی اقماری در اطراف کلان شهرها

اسلاید 19: تحلیل و توصیه های سیاسیب) تاثیر مستقیم هزینه بر قیمت مسکن عدم تعادل در بازار مصالح ساختمانی وشکاف بین تولید وتقاضای این محصولات بویژه در خصوص عوامل دارای کاربرد وسیع در ساخت مسکن نظیر آهن آلات وسیمان یکی از زمینه های ایجاد نوسان در بازار مسکن است . افزایش ظرفیت تولیدی مصالح بویژه مصالح پر کاربرد جهت رفع زمینه نوسان قیمت مصالح وهم چنین تسریع در انجام واتمام عملیات ساختمانی در نهایت با هدف کنترل هزینه تمام شده بنا راهکاری ناگزیر است .اتخاذ سیاستهای جدید ونوین در توزیع این مواد ومقابله با افزایش قیمت ناشی از واسطه گری نیز ضروری است .

اسلاید 20: تحلیل و توصیه های سیاسیج) افزایش در عرضه مسکن مطابق نتایج می تواند تاثیری منفی بر قیمت های مسکن بگذارد .بر این اساس اتخاذ سیاستهای عملی وموثر در ترغیب عرضه مسکن بویژه مسکن انبوه ضروری است .در این بین نیاز به طراحی نهادهایی ویژه جهت گردآوری سرمایه های خرد ومتمایل به حضور در بازار مسکن وتبدیل آن به سرمایه کلان مورد نیاز در ساخت مسکن انبوه احساس می شود

اسلاید 21: تحلیل و توصیه های سیاسیح) با توجه به تاثیر منفی قوی قیمتهای مسکن بر روند تشکیل خانوار اعمال سیاستهایی با هدف تسهیل دسترسی خانوارهای تازه تشکیل شده به مسکن به بلحاظ اجتماعی ضروری است .در غیر این صورت کاهش تعداد ازدواج در اثر افزایش هزینه های زندگی از جمله مسکن می تواند آثاری سوء بر متغیر های مطلوب اجتماعی بگذارد .

اسلاید 22: ﺑﺮرﺳﻲ ﻧﻘﺎط ﻗﻮت، ﺿﻌﻒ، ﻓﺮﺻﺖﻫﺎ و ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎﻧﻘﺎط ﻗﻮت ﺑﻬﺒﻮد ﺷﺎﺧﺼﻬﺎی ﻛﻤﻲ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ :کاهش میانگین سطح زیر بنای واحد مسکونی نوساز از 127 مترمربع در سال 1367 به 122 مترمربع د ر سال 1386کاهش میانگین مساحت اختصاص یافته به یک واحد مسکونی از 154 متر مربع در سال 1367 به 71/4 در سال1386اﻓﺰاﻳﺶ دوام و اﻳﻤﻨﻲ و ﻣﺴﻜﻦ در ﻧﺘﻴﺠﻪ رﻓﺎه ﺑﻴﺸﺘﺮ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ اﻓﺰاﻳﺶ ﺳﻬﻢ واﺣﺪﻫﺎي ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﺑﺎ دوام از 62/60 درﺻﺪ در ﺳﺎل 1375 ﺑـه79/4‫درﺻﺪ در ﺳﺎل 1385.

اسلاید 23: ﺑﺮرﺳﻲ ﻧﻘﺎط ﻗﻮت، ﺿﻌﻒ، ﻓﺮﺻﺖﻫﺎ و ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎﺟﺬب ﺣﺪود 30 ﺗﺎ 40 درﺻﺪ ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ در ﺑﺨﺶ و اﻣﻜﺎن ﻣﻬﺎر ﺗﻮرم .اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﻴﻨﻪ از ﻋﻮاﻣﻞ ﺗﻮﻟﻴﺪ از ﻃﺮﻳﻖ ﻛﻮﭼـﻚﺳـﺎزي، اﻧﺒـﻮهﺳـﺎزي و اﺳـﺘﻔﺎده از ‫ﻓﻨﺎورﻳﻬﺎي ﺟﺪﻳﺪ.ﺗﻮان ﻗﺎﺑﻞ ﻣﻼﺣﻈﻪ در اﻳﺠﺎد اﺷﺘﻐﺎل ﻣﺴﺘﻘﻴﻢ و ﻏﻴﺮﻣﺴﺘﻘﻴﻢ.

اسلاید 24: ﺑﺮرﺳﻲ ﻧﻘﺎط ﻗﻮت، ﺿﻌﻒ، ﻓﺮﺻﺖﻫﺎ و ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎﺗﻤﺎﻳﻞ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ و ﻣﻮﺳﺴﺎت اﻗﺘﺼﺎدي ﺑﻪ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪﮔﺬاري در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ. ﺑﺎزﮔﺸﺖ ﺳﺮﻳﻊ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ در ﻣﻘﺎﻳﺴﻪ ﺑﺎ ﺳﺎﻳﺮ ﺑﺨﺸﻬﺎي اﻗﺘﺼﺎدي.اﻟﺰام ﺑﻪ اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﺑﺎ رﻋﺎﻳﺖ ﻣﻘﺮرات ﻣﻠﻲ ﺳـﺎﺧﺘﻤﺎن و اﺳـﺘﻔﺎده ‫از ﻣﺠﺮﻳﺎن ذﻳﺼﻼح.ارﺗﻘﺎء ﻛﻴﻔﻲ ﺳﺎﺧﺖ و ﺳﺎزﻫﺎ( ﻣﻬﺎرت ﻛﺎرﮔﺮان، ﺑﻴﻤﻪ ﻛﻴﻔﻴﺖ، ﻛﻨﺘﺮل و ارزﻳﺎﺑﻲ)

اسلاید 25: ﻧﻘﺎط ﺿﻌﻒ‫‫ﻧﻮﺳﺎﻧﺎت ﺷﺪﻳﺪ ﻗﻴﻤﺖ و ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري در ﻣﺴﻜن‫ﻓﻘﺪان اﻧﺒﻮه ﺳﺎزي در ﻣﻘﻴﺎس ﺑﺰرگ و ﭘﺎﻳﺪارﻋﺪم اﺳﺘﻔﺎده از ﻓﻦ آوري ﻫﺎي ﺟﺪﻳﺪ در ﺳﻄﺤﻲ ﮔﺴﺘﺮدهﻋﺪم اﺳـﺘﻘﺒﺎل و وﺟـﻮد اﻧﮕﻴـﺰه ﺑﺨـﺶ ﺧـﺼﻮﺻﻲ ﺑـﺮاي ﺳـﺎﺧﺖ و ﻋﺮﺿـﻪ واﺣـﺪ ‫ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ اﺟﺎرهايﻋﺪم اﻧﻄﺒﺎق اﻟﮕﻮي ﺳـﺎﺧﺖ واﺣـﺪﻫﺎي ﻣـﺴﻜﻮﻧﻲ ﺟﺪﻳـﺪ ﺑـﺎ ﺗـﻮان ﺧﺮﻳـﺪ ﻣﺘﻘﺎﺿـﻴﺎن ‫ﻣﺴﻜﻦ ﺑﻮﻳﮋه اﻗﺸﺎر ﻛﻢ درآﻣﺪ

اسلاید 26: ﻧﻘﺎط ﺿﻌﻒﺳﻬﻢ اﻧﺪك ﺳﻴﺴﺘﻢ ﺑﺎﻧﻜﻲ در ﺗﺄﻣﻴﻦ ﺑﻬﺎي واﺣﺪﻫﺎي ﻣﺴﻜﻮﻧﻲﻓﻘﺪان ﺳﻴﺎﺳﺖ ﻫﺎي ﻣﺎﻟﻲ اﻋﺘﺒﺎري ﻛﺎﻓﻲ و ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺟﻬﺖ ارﺗﻘـﺎي ﺗـﻮان ﻣـﺎﻟﻲ ﺗـﺄﻣﻴﻦ ‫ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎي روﺳﺘﺎﻳﻲ و اﻗﺸﺎر ﻛﻢ درآﻣﺪ ﺷﻬﺮيﺗﺪاوم ﺻﺮﻓﻪ اﻗﺘﺼﺎدي ﺗﻮﻟﻴﺪ ﺷﺨﺼﻲ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﺮاي ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ ﺑﻪ ﺟـﺎي ﺗـﺄﻣﻴﻦ آن از ‫ﻃﺮﻳﻖ ﺑﺎزار ﺑﻪ دﻟﻴﻞ ﺿﻌﻒ ﺻﻨﻌﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺳﺎزي

اسلاید 27: ﻧﻘﺎط ﺿﻌﻒ ‫ ﻋﺪم ﻣﺪﻳﺮﻳﺖ دﻗﻴﻖ و ﻛﻨﺘﺮل ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ ﺳﺮازﻳﺮ ﺷﺪه ﺑﻪ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ اﻓﺰاﻳﺶ ﺳﻬﻢ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎي اﺟﺎره ﻧﺸﻴﻦ ﻃﻲ دﻫـﻪ 85-75 از 5/15 درﺻـﺪ ﺑـﻪ 24/2درﺻدﮔﺴﺘﺮش ﺳﻜﻮﻧﺘﮕﺎهﻫﺎي ﻏﻴﺮرﺳﻤﻲ 

اسلاید 28: ﻓﺮﺻﺖ ﻫﺎ‫ ‫ﺑﺎزار ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻧﻴﺮوي ﻛﺎراﻣﻨﻴﺖ ﻧﺴﺒﻲ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ و وﺟﻮد اﻧﮕﻴﺰه ﻫﺎي ﻗﻮي ﺑﺮاي ﭘﺲ اﻧﺪاز ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﻮاد و ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻲ از ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺗﻮﻟﻴﺪ داﺧﻠﻲ ﻛﺸﻮر ‫ ﭘﺘﺎﻧﺴﻴﻞ اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻜﺎرﮔﻴﺮي داﻧﺶ ﻓﻨﻲ ﻧﻮﻳﻦ در زﻣﻴﻨﻪ ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺴﻜﻦ ‫ اﻣﻜﺎن ﮔﺴﺘﺮش ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ از ﻃﺮﻳﻖ ﮔﺴﺘﺮش ﺑﺎزارﻫﺎي رﻫﻨـﻲ ‫و اﻧﺘﺸﺎر اوراق ﺑﻬﺎدار در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ

اسلاید 29: ﺗﻬﺪﻳﺪ ﻫﺎ‫ اﻓﺰاﻳﺶ ﺑﻲ روﻳﻪ ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ و ﻧﺮخ ﺗﻮرم و اﺛﺮ آﻧﻬﺎ ﺑﺮ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺴﻜﻦﭘﺎﻳﻴﻦ ﺑﻮدن ﺳﻬﻢ ﺗﺴﻬﻴﻼت ﺑﺎﻧﻜﻲ در ﻗﻴﻤﺖ ﺗﻤﺎم ﺷﺪهﻛﺎﻫﺶ ﻗﺪرت ﺧﺮﻳﺪ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎﻋﺪم دﺳﺘﺮﺳﻲ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎي ﻛﻢ درآﻣﺪ ﺑﻪ ﺗﺴﻬﻴﻼت ﺑﻠﻨﺪ ﻣﺪت

اسلاید 30: ﺗﻬﺪﻳﺪ ﻫﺎ ‫ﻋﺪم ﺑﻬﺮه ﮔﻴﺮي از ﻓﻦ آوري ﻫﺎي ﻧﻮﻳﻦ ﺑﻪ دﻟﻴﻞ ﻏﻠﺒـﻪ ﺗﻮﻟﻴـﺪ ﻣـﺴﻜﻦ ﺗﻮﺳـﻂ اﻓـﺮاد ‫ﻏﻴﺮﺣﺮﻓﻪای ‫ ﻋﺪم ﺑﻬﺮه ﮔﻴﺮي ﻛﺎﻣﻞ از ﺗﻮﻟﻴﺪ ﺻﻨﻌﺘﻲ ﻣﺴﻜﻦﻋﺪم ﺗﻄﺎﺑﻖ اﻟﮕﻮي ﺳﺎﺧﺖ و ﻋﺮﺿﻪ ﺑﺎ اﻟﮕﻮي ﺗﻘﺎﺿﺎ

اسلاید 31: منابع و مآخذ مسئله مسکن در ایران، ژاله دشکام، رساله دکترای اقتصاد، دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، 1364 بررسی عوامل مؤثر بر شکل گیری قیمت ها در بازار مسکن، حسین درودی، رساله دکترای اقتصاد، دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، 1386 مرکز آمار ایران، نتایج آمارگیری از درآمد و هزینه خانوار، 1385

اسلاید 32: منابع و مآخذمجموعه مقالات فصلنامه اقتصاد مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی گزارش طرح مطالعاتی: بررسی ابعاد کیفی مسکن در ایران، دکتر سید محسن حبیبی، دکتر زهرا اهری، 1383 محمد علی خلییان، استقرارهای اولیه در غرب ایران (زاگرس میانی)، مجموعه مقالات کنگره تاریخ معماری و شهرسازی ایران، جلد پنجم، سازمان میراث فرهنگی کشور، 1376