روش‌های برآورد نیاز به مسکن

صفحه 1:


صفحه 2:
#روشهای بر آورد نیاز به مسکن : تخاض اد تن برای تنظیم و اجرای برنامه های مسکن, بايد نياز به مسکن را بر حسب کمبود شرح دادم بدیهی ‎quads Glas cual‏ نياز به مستكن: بايد عناضر اصلى أين نياز مورد بررسى قرار كيرد و يك روش كلى براى رسيدن به برآورد كلى نيز تنظيم شود. #هدف از برآود نیاز به مسکن برآورد مطمتن از نیاز به مسکن. عامل مهمى در تدوین سیاست و تنظیم و ارزیابی ترنامه ها مسكن ‎cual‏ برای عظیم: و اچرای نید ها بلید نیاز جه مسکن در ناطق مختلف كشور مشخص شود و همجنين شناخت ات ادی و سای مان سكن يوت رد کی بات نا تیه سل خواهد شد. اولویتها ممکن است بر مبنای کمبود مسکن. اهمیت مناطق معین گروه‌های جمعیتی و هدفهای برنامه‌های عمرانی تعیین شود. 

صفحه 3:
© تقاضاي ۱ روشهای برآوزد مین 2 #تقاضاي مسكن به عنوان تعدادي مساكن قراردادي يا خانه هاي مناسب زندكي تعريف شده‌اند که درزماني خاص احتیاج به ساخته شدن يا ايجاد تغييراتي براي رسيدن به سطح استانداردهاي قابل قبول ملي دارند. همجنين شامل تعداد مسكني است كه نيازمند به تعمير و يا نكهداري به طوري كه در سطح استاندارد و در مدت زمان معين باقي بمانند. #احتياجات به طور كلي براي درجات مختلف و همه موقعيتهاي مسكن براورد شده است يعني احتياج به تهيه خانه براي افراد بيخانمان, احتياج به تهيه مسكن براي ساكنان زاغهها و ساير مساکن موقتي,احتیاج به مسکن مجزا براي هر خانوار؛ ‎ele‏ به نگهداري سطوح تراکم در يك سطح معین و براي آینده, احتیاج به تهيه مقرراتي براي افزایش پیش بيني شده تعداد خانوارو جایگزین کردن مساکن جدید با مساکن قدیم( زماني که عمر آنها به پایان مي‌رسد.) 

صفحه 4:
((تقاضاي بالقوه)) و ((تقاضاي موثر)) منظور از تقاضاي بالقوه مشکن, تقاضاي کلیه كنناني است که ‎Li‏ به داشتن و تصاحب واحد مسکوني مناسب دارند که شامل کلیه افراد بي‌خانمان. ساکنان آلونکهاء مستاجران و غیره انست: متظور از تقاضاي موتر: تقاضاي کلیه کنات است که قادر و مایل به خريداري و تصاحب مسکن هستند, يعني علاوه بر اينكه تمايل به خرید مسکن دارند. قدرت اقتصادي و يا اعتبار لازم خرید مسکن را نیز دارند. در امر برنامه‌ريزي, باید بین تقاضاي بالقوه و تقاضاي موثر تفاوت قایل شد. هم چنین باید نسبت به متقاضیان شناخت كافي پیدا نمود که اين افراد شامل چه كساني هستند, تعداد آنها چقدر است, چه فرهنگي دارند و شرایط مالي آنها چگونه است. ابتدا لازم است مفهوم خانوار و مسکن به اختصار بیان شود؛ 

صفحه 5:
تعریف خانوار يك خانواده شامل دو نفر یا بیشتر است که با هم و در يك خانه مشترك زندگي مي کنند و يا شامل فردي است که تنها زندگي کرده و خود مایحتاجش را تامین مي کند. مسکن قراردادي مسکن قراردادي يك يا چند اتاق در يك ساختمان دائمي ‎soul‏ ‏يا قسمت مجزايي همراه با ساختمان اصلي يا مجددا ساخته شده و فقط براي سکونت يك خانوار در نظر گرفته شده است, مسکن باید با يك راه جداگانه به خیابان پا به يك فضاي مشترك در ساختمان ارتباط پیدا کند. خانه‌ها, آپارتمان‌ها. چند اتاق و غیره مثال‌هايي از این نوع مساکن هستند, يك خانه مسكوني ساختمان يا قسمتي از يك ساختمان است که به طور اساسي, محل زندگي مجزايي را فراهم مي آورد. 

صفحه 6:
عوامل موثر بر تقاضاي مسکن عوامل موثر بر تقاضای مسکن را می‌توان به شرح زیر خلاصه کرد: للف) عوامل جمعیت شناختی. شامل حجم جمعیت. نرخ شهرنشینی» نرخ تشکیل خانور. نرخ رشد جمعیت. مهاجرت. تغیبرات بعد خانوره تراكم در واحد مسکونی و ترکیب سنی جمعیت است که شناخت ترکیب جمعیت خصوصا برای جمعیت‌های جوان بسیار مهم و ضروری است. ب) عوامل اقتصادی. شامل درآمد خانوارها؛ سطح کلی هزینه‌هاء قیمت مسکن و قیعت ‎giles‏ کالاها و تفییرات لن» سیاستهای اقتصادی و رفاهی حاکم بر جامعه. رشد درآمد. توزیع درآمد در جامعه. دارلیی خانوار. نسبتی از درآمد که به مسکن اختصاص می‌یابد. تورم و نرخ ن. نرخ بهرء هزینه اجاره مسکن و به طور کلی وضعیت اقتصاد کلان است. 

صفحه 7:
مسکی" ج) عوامل فرهنگی. طرز استفاده طبقات مختلف از مسکن. طرز تلقی مردم از مسکن, نوع خانوارها (گسترده. هسته‌ای) و مشخصات خانوارها نظیر سن, میزان تحصیلات. مهارت؛ شغل, سرپرست خانواره طبقه اجتماعی و غیره است. د) سیاست‌های دولت. مهیا بودن کمکهای مالی مسکن و سیاستهای پولی دولت مثل تعیین عوارض و یارانه از جمله این سیاستها است. ۰) شرلیط اعطای وام و دیگر تسهیلات اعتباری. حوادث طبیعی(مانند سیل و زلزله», نرخ تخریب ساختمانهای مسکونی. مشخصات بازار مسکن و کیفیت عرضه آن. آثار نوسازی شهری و سرعت نوسازی‌ها از دیگر عوامل موثر بر تقاضای مسکن است. 

صفحه 8:
— رود ila a ‏نمودار 1- عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسکن و تاثیر آنها را بر یکدیگر نشان‎ 

صفحه 9:
روشهای بزآورد تاره مسكن. مشخصاتی که در تعلیل مسکن در نظر گرفته می‌شوند درتحلیل تقاضای مسکن عواملی بلید مورد توجه با شند که عبارتند از: للف) گروه‌های خانوار در جستجوی مسکن. شامل خانوارهای بی مسکن. خانوارهای مسکن که ملیل به تغییر محل سکونت خود هستند. گروه‌های ویژه‌ای از خانوارها (مثل سالخوردگان و گروه‌های کم در آمد)» و خانوارهلیی که مجیرند آلونکنهایی را که قرار است خراب شوند ترک کنند. ب) کیفیت مساکن موردتقاضاء شامل تاسیسات و محل مسکن. ج) نحوه اشغال. مساکنی که در اشغال مللک قرار دارند ۰ خانه های اجاره ای واحدهای مسكونىءتعاونيهاء آپارتملنها و خانه های سازمانی» د) نوع واحد مسکونی. خانه های مستقل. بهم چسبیده. اپارتمانهاء ۰)بعد زمانی. همچنین تقاضای مسکن را از دو نظر یکی ماهیت تقاضا(تقاضای بالقوه یا واقعى)»و ديكرى بعد زمانی تقاضا( تقاضای کنونی یا آینده) می توان بررسی کرد. 9 

صفحه 10:
روشهای برآورد . نمودار2- الگوی پیش بینی تقاضای مسکن (برنامه ریزی مسکن,محمدرضا پور محمدی؛1379- ص51). Sata تمداد حانوارها 10 

صفحه 11:
)19 جدول۱ - ایعاد اساسی مسکن (0:0678,۳:6 ‎pos ae‏ اجه ریبد سکن اکن بان سکن واستاجرين وديكران ‎bee nee ‎we‏ رسن بوسر ‎seat ‏سای که سار‎ Pee ‏اسان بر ‎tb‏ درون له ها کی ‎nds Soh ‎easels gaa ‏واسات دای ‏کر هر لس رت ‏و ‎er‏ ایس رجا پاچ دینش ‎ere‏ ‎aaa mie wa‏ سک به ا ۳ جع ی رس شمه ‎ ‎ ‎ ‎11 ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ 

صفحه 12:
© تقاضای کنونی را از تحقیقاتی که به صورت نمونه گیری در ميان تمامى خانوارهاى يك ناحيه به کار می‌رود می‌توان به دست آورد که در اين صورت تقاضای مسکن در زمانی معين مشخص خواهد شد و برای برنامه ریزی کوتاه مدت ۳نا۵ یاساله اعتبار دارد. البته چون مساله کمبود مسکن در وافع عدم ارضای تقاضای بالقوه جامعه است وان ميزان تقاضا را به وسيله تفاوت بالقوه براى واحدهاى مسكونى و تعدادواحدهاى مسكونى موجود اندازه 12 

صفحه 13:
13 لت مها تزع مان له سوه ال خمومی‌سنوی ای مخ ‎Lig‏ سومايه كذاريهانسهم بخشي ‎cane‏ عميمى اتى وغيرة. أ) سياستهاى اجا فى مقر بر اجار هحذف مقر از با مسكن مسيستمهلى تغط بلا زد و تلع مقراتع. » اشكال كمك مالى به مسكن سازى( كمك ب صنايع ساختمقي, تمك مالكان خصوصى وعمومى به كروهيلى لز مره Se ca al (Pe ‏جاختاف مناطق از نر كمبود مسكن وكيقيت مساكن‎ ota cae dae gotta aN ‏أداساغت نيازها در ينه مسكن‎ نكيم مسن يدج كن وج مرضي كدي قر باقدين هاى موجود يراك ره ‎tee‏ اتاری ران قيمت و كران يمت ‏دارهنيوامهاى موجود واخت اها ‏لسع زد عمومي وسطح زندكى كروههاى اجتماعى عمدة ‏أداسطع وساغت حقوق يزنشستكى. كدق هزينه تحصيلى و اير امات اجات ‏| لاقي يرنه ريزى شهرى در تعيين محل اوج مخت سکن اوضع مقور براى محيط ‎aon Sy aly‏ ره رز اعدا مرو به سوماية كذاعاى يلد مدت ‎ ‏لت نات رای مس أباسطع املع در ميان كروهياى مختلق اجتماعي ع #وسايل خبرى دو زمينه سكن ‎ ‎ ‏جدول ۲- داده های اساسی لازم برای ارزیابی تقاضای مسكن (سازمان برنامه وبودجه ,۱۳۵۶.س ۲۴1۱۲ ‎ee et ‏وضع سكن ‏مشخمات افسادی ای ‎ ‏أه ره یی شهری و رده های رید ‏اطلاعات مريوط يه سكن ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ 

صفحه 14:
عوامل زیر به طور انحصاری به امر پیش بینی تقاضای مسکن اختصاص دارند: 3 پیش بیتی ترخ افزایش در آمد افزاده - پیش بینی در آمد خانوارها: تحلیل توانایی پرداخت بهای مسکن عوامل موثر بر عرضه مسکن این عوامل را می توان چنین خلاصه کرد : زمین.مصالح ساختمانی . دستمزد کارگران ساختمانی زیر ساختها و امور زیر بنایی : اعتبارات ساختمانی ۰ قیمت مسکنزهزینه ساخت قوانین ومقررات ساختمانی,وضعیت تقاضا برای مسکن در بازار: موجودی مسکن /مالیاتها و عوارض, سیاستهای دولت. #پس از شناخت عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن . لازم است روشهای بر آورد احتیاجات مسکن بادر نظر گرفتن عوامل موثر بر عرضه وتقا ضا توضیح داده شود. 14 

صفحه 15:
روشهای برآورد نیازبه مسکن در سطح خود © پس از شناخت عوامل موثر بر عرضه وتقاضای مسکن ونحوه تقاصای مسکن لازم است روشهای بر آورداحتیاجات مسکن توضیح داده شود .یه عنواناولین قدم .ابتد باید اجزای اصلی احتیاج مسکن مشخص شوند و سپس روشهای رسیدن به بر آورد کلی احتیاج مطرح گردند.اجزای اصلی احتیاح به مسکن در کشورهای درحال توسعه به شرح زیر است. احتیاجات متراکم شده (احتیاجات مسکن که در شروع دوره برآورد وجود دارد)» که شامل موارد زیر است: © - مساكن مورد نياز خانوارهای بدون سر پناه(بی خانمان)ز - مساکن مورد نیز خانورهایی که واحدهای مسکونی غیرقابل قبول را اشغال کرده‌اند (حاشیه نشینان و زاغه نشینان) - مساکن موردنیازخانوارهایی که به طور ‎pb‏ ارادی با خانارهای دیگر در واحدهای مسکونی قابل قبول زندگی می کنند - مساکن مورد نیز برای کاهش سطح تراکم (نسبت آفراد درهراتاق یا فضا برای هرنفر)درواحدهای مسکونی مورد قبول و در سطلح مطلو واحدهای مسکونی که مورد قبول هستند اما احتیاج به تعمیر وتعویض دارند (نرخ تخریب واحدهای مسکونی در شهرهای ایران ۵/۱ و در روستاها ۲/۲ دصد تخمین زده شده است). © احتياجات جارى يا آيتده( که انتظار می‌رود در طول دوره برآورد افزایش یابد شامل: - مساکن مورد نياز خانوارهایی که در طول برآورد تشکیل خواهند شد. - مساکن مور نیاز بیای تعویض واحدهای مسکونی از نوع مورد قبول که از موجودی طول دوره برآورد حذف خواهند - واحدهایی مسکونی که در طول دوره برآورد نیازمند نگهداری و تعميرند. 15 

صفحه 16:
#برآورد فوق العاده برای مساکن خالی: درصد معینی از موحودی مسکن که بین ۳ تا ‎٩‏ درصد در بین کشورهای مختلف در تغییر است به دلیل اجاره دادن یا برای فروش یا خانه دوم و غیره خالی می‌ماند. البته این درصد به نسبت خالی بودن و همچنین نیازمندی‌های مسکن مربوط می‌شود. 16 

صفحه 17:
17 روشهای برآورد احتیاجات مسکن عبارتند از روش برآورد مبتنی + ز» روش پرآورد پراساس درآمد و روش برآورد بر اساس اشتغال. - روش برآوردمبتنی بر نیازن ‎sharl 15 98‏ مبتاکن موجودرمقایسه و بر آسانن یک استاندارد معین کمبود برآورد می‌شود. سپس با اعمال نرخ رشد جمعیت و افزودن آن به مساکنی که به دلیل استهلاک و یا پایین بودن کیفیت در سالهای آتی از رده غارچ خواهند شد. تعداد مسکنی را که باید ظرف مدت معین ساخته شوند محاسبه می‌کند. این روش در برنامه‌ریزی‌های مسکن اغلب. طرحهای جامع شهری که برای شهرهای ایران تهیه شده‌اند به کار برده شده است. در برنامه‌ریزی‌های مسکن در قالب ‎ene‏ آماده سازی نیز این روش در اولین طرح‌هایی که تهیه شدند به کار از به دو روش تقسیم می‌شود که عبارتست از روش کلی برای نقاطی کف آمازهای اساسی برآوردها در دسترس باشد. کاربرد دارد. روش خام برای نقاطی که آمار اساسی ندارند پیشنهاد شده است. در این روش ابتدا تعداد 

صفحه 18:
* . شرح هر یک از روشهای فوق در زير آمده است: الف) روش کلی: در اين روش تمامى اجزاى مؤثر در ايجاد اين اجزا عبارتند از e © (0)]- واحد مسکونی مورد نیاز تا زمان 6- ضریبخانه‌های‌خالی © - کمبود فعلی مسکن - واحدهای مسکونی زیر استاندارد © - نیاز ناشی از یک واحد مسکونی به ای هر خانوار © > نياز ناشی از حذف یا کاهش تراکم e به مسکن مورد نظر است و با (6)6 ن نیاز ناشی از افزایش جمعیت در زمان ‏ واحدهای مسکونی که نیاز به تخریب و تجدید بتا دارند؛ © 30- ولحدهایمسکونی‌که در مدتبرنامه ریزینیاز بسه تسخریبو تسجدید ب] دایند * در کاربرد اين مدل با توجه داشت که حدود اجزای مختلف برای جلوگیری از محاسبه مضاعف باید کاملاً مشخص شود. همچنین بايد مشخص شود كه آيا مسأله مهاجرت در برآورد واحدهاى مسكونى مورد نياز افزايش تعداد خاورهای مناطق شهرى محاسبه شده يا نه. همجنين ممكن است نياز بيان شده به وسيله4 15 با افزايش اندازه (تعداد اتاقها يا فضا) واحدهای مسکونی که برای رفع احتیاجاتی که به وسیله 192,153,15,196,157 و 891 بيان شده برطرف گردد. در اين حالت 74 در رابطه بالا لحاظ نمی شود. 18 

صفحه 19:
ب) روش خام: در شرایطی که آمارهای موجود برای تهیه یک برآورد کلی و به صورت مجزا برای هریک از اجراء ( که قبلا ذکر شده) کافی نباشد. از اين روش برای برآورد تقریبی احتیاجات مسکن استفاده می شود. در بيشتر كشورهاء جمعیت كل و نرخ افزايش جمعين و بُعد خانوار مشخص است. همجنين تعداد كل واحدهاى قابل قبول و موجودى مسكن نيز از آمارهاقايل استنباط است. عبارت جبرى كه بتوان به وسیلة آن نیاز به مسکن را برآورد کرد عبارت است از: که در آن واحدهای مسکونی مورد نیاز تا زمانت؛ (1) تعداد خانوارها؛ (ل1) 19 واحدهای مسکونی موجود؛ ((17)1) تعداد خانوارهای موجود و نیاز خانوارهای جدید (خانوارهایی که در طول دوره برنامه ریزی به خانوارهای موجود اضافه خواهد شد)و ((۲11)1) درصد واحدهای مسکونی است که تا زمانتْ نیاز به تخریب و تجدید بنا خواهند داشت. فیلد و مک گریگور برای پیش بینی واحدهای مسکور مورد نیاز ناشی از افزايش جمعیت روش تجمعی و روش نرخ رئیس خانوار را توصیه کرده اند. 

صفحه 20:
در روش تجمعی. جمعیت پیش بینی شده بر بعد متوسط خانوار تقسیم ميشود. رابطه آن عبارت است که در آن () واحدهای مسکونی مورد نیاز: (۳) جمعیت پپیش بینی شده و (3[)بُعد خانوار است. در اين رابطه (16)ضریب خانوار در واحد مسکونی هم ملحوظ است. در روش نرخ رئیس خانوار. جمعیت سال پایه را محاسبه کرده سپس جمعیت را پیش بینی و به نحو تجزیه کرده و نرخهای رئیس خانواری را برآوید. سپس تعداد پیش بینی خانوارها را محاسبه و خانوارهای بالقوه را به دست می‌آوريم. 20 

صفحه 21:
یکی از اقدامات لازم برآورد میزان نیاز به مسکن. محاسبه نرخ تخریب و تجدید 21 بناى واحدهايى است كه تخريب و تجديد بناى واحدهاى مسكونى و تعداد واحدهایی است که تخریب خواهند شد.که با استفاده از آمار احدهای مسکونی موجود در اول و آخر هر دوره. با استفاده از روشهای آماری می توان اين نرخ محاسبه کرد. برای محاسبه میزان تخریب هر دوره. باید واحدهای مسکونی موجود در هر دوره را بر حسب نوع دوام تفکیک کرد و سپس با استفاده از نرخ استهلاگ يا تخريب: تعداه تخریب را به دست آفردد. ضرایب استهلاک و تخریب اسب رشیه توس دفیر اقتصاد مسكن بزاع بتاهاقك بادوام. يك «صدوتدرضد :و يمه دوام 1؟/ درصد دو براع:كم 1/8 درصد انست: دز جدول ۴و واحدهای مسکونی از لحاظ مصالح عمده که در آنها به کار رفته است به ۴ كروه تقسيم شده اند. مقاومت نوع مصالح به کار رفته بیانگر عمر مفید ساختمان است. 

صفحه 22:
جدول ۲-انواع واحدهای مسکونی از لحاظ نوع مصالح شامل اسکلت فلزی یا بتونی. آجر و آهن و سنگ آهن ۱- بادوام شامل آجر و چوب. سنگ و چوب و بلوک سیمانی ۲- نیمه بادوام شامل تمام آجرتمام چوب. خشت و چوب و خشت و گل ۳ کم دوام شامل كبر و آلونى ۴-بی دوام دانستن عمر مفید انواع ساختمان یکی از ظروریات. مر برناسة ریزی مسکن و.محاسبه نیاز به مسکن استه در جدول۴ عمر مقید انواع واحدهای ساختمانی از لحاظ نوع مصالح ...در اقلیم‌های متفاوت آمده است. جدول ۴ عمر مفید انواع واحدهای ساختمانی از لحاظ نوع مصالح (اسکلت و سفت کاری) و در اقلیم‌های متفاوت به صورت فرضی بر حسب سال (حسین نیا؛ ۱۳۷۵). 22 

صفحه 23:
23 اقیم و مثل بندرعباس وبند لنکه طبس وكاشان ابرانشهر وبين آادان دزفول,بوشهر خرم اباد بابللسر و بند انؤلى تبريز. زنجان. همدان. كرمانشاه, مشريد. قزوين زاهدان و قسا il ‏اقليم‎ ee eta wile 0 03 03 ۳ فلزى 5 9 آجری 3 پلوکی we 3 3 ۳ خشت کل زمستان بادرجه حرارت 18+ :1+ تست بسیار گرم و مزطوب زمستان با درجه حوارت +6 ۵ تابستان بسيار كوم .زمستان بادرجه حرارت 8+ تا 1 سان مساو كيم زمستان با درجه مقا ۱ ‎Spied ee‏ زسستان ب درجه حوارت +5 1+ تابستان بسيار كوم و مرطوب زمستان موطوب + ا ۵ السدان ‎oop ae‏ زمستان موطوب ۵- تا زمستانمرطوب + ت2۵ زمستانمرطوب +7 :۵ تابستان گرم و خشک تابستان گرم و خشکه تابستانکرم و خشک. نوع اسکات و سفت کاری قلیم وع اف اقلم نوع ب اقلبى نوع ج اقليم توع د اقليم نوع ‎٠‏ ‏اقليم نوع و اقليم نوع ز اقليم توع جح اقليم توع ط 

صفحه 24:
انواع واحدهای مسکونی ۱- مساکن دائمی و قراردادی. اين نوع مساکن. اغلب در سطح استاندردبوده و جزء موجودی مسکن به حساب می آیند. ۲- مساکن شبه دائمی.غلب شامل یک نسبت اساسی از موودی مسکن, بخصوص در مناطق روستایی و محله‌های زاغه نشین. است. عمر کوتاه چنین واحدهایی باید در برآورد احتی ۳. واحدهای مسکونی متحرک. نشان دهنده نوع خاصی از مسکن است که فقط ممکن است مناسب شرایط بعضی از کشورها باشد. خانه های قایقی و چادری از جمله آنهاست. چادر معرف مسکن قابل قبول و سنتی در بمضی مناطق است. و نسبت قابل توجهی از موجودی مسکن بعضی از کشورها را تشکیل می دهد. ولی اشخاصی که در واگنها و ارابه ها زندگی می کتند جزء نیازمندان یه مسکن به شمار می روند. ۴ واحدهای مسکونی مارجینال. شامل واحدهای مسکونی ای است که خیلی فوری ساخته می شوند و یا اضافات ساختمان که بای سکونت مناسب نیست. اين مساكن تقريبا تحت همه شرايط غيرقابل قبول هستند و بنابراين جزء كمبود و نياز مسكن بايد به حساب آيند. ۵. محلهاى مسكونى. شامل هتلهاء شبانه روزيها واردوكهايى است كه به وسيله خانوارها اشغال شده است. برای برآوردهای تقریبی احتیاجات مسکن, این خانوارها ممکن است به عنوان افرادی که دارای مزنل هستند در نظر گرفته شوند. اگر چه برای برآوردهای دقیقتره شرایط و تسهیلات واحدهای مسکونی و همچنین خصوصیات خانوارهای ساکن باید مورد ملاحظه قرار گیرد. ات محاسیه شود. 24 

صفحه 25:
اشکالات روشهای برآورد مبتنی بر نیاز ‎.١‏ یاز مفهومی پیچیده است و وابستگی غیرقابل تفکیکی با فرهنگ دارد.نیاز بهعنوان یک مقوله فرهنگی تابعی است و از وضعیت زیست در زمانها و مکانهای مشخص. و در هر مکان تابعی است از ویژگیهای اجتماعی اقشار گوناگون آن مکان که در قالب شغل. در آمد. سطح سواد و به طور کلی شیوه زندگی با یکدیگر تفاوت دارد. از اين رو زمانی که در این روشها برنامه ریزی برآورد نیاز به مسکن. بر اساس استانداری فرضی است. بسیاری از گروههای اجتماعی خارج از حدود فرض, بلاتر يا پاینتر و به هر حال متفاوت با آن.قرار می گیرند. ۲ ‏۲. این روشها به نحوه توزیع مسکن و اينکه تعیین کننده نهایی در برخوداری از مسکن, سطح در آمد استفاده کننده و تمایل و توان وی برای پرداخت هزینه مسکن است توجهی ندارد. ‏؟. جون برآورد نياز. كمي و یک بعدی است و با توه به استانداردهای فرض شده صورت می كيرد. لذا ميزان ده کنندگان تناسب و اغلب از آن بالاتر ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎ ‎25 

صفحه 26:
روش برآورد بر اساس در آمد در این روش نقطه شروع برنامه ربزی, توان اقتصادی خانوار است. ((در آمد)) عاملی است که توان خرید یا ساخت قسمت معینیاز مسکن مستقیما از آن قابل استنتاج است. بدین ترتیب توان تعیین کرد که هر گروه شغلی از نظر مقدار در آمد چه مقدار زیربنا و زمین مسکونی می تواند در اختیار داشته باشد. در واقع یک در آمد معین, دارای امکانات متفاوتی برای تامین مسکن است. بنابراین یکی از اهداف برنامه ريزى. مناسب ترین امکان از میان انواع امکانات خواهد بود ودر این زمینه طرز تلقی افراد از مسکن و واحد مسکونی مانند عوامل فرهنگی,نحوه زیست و استفاده از مسکن و بالاخره مفهوم مسکن به عنوان نوعی سرمایه گذاری نیز نقش تعیین کننده ای دارد. اشکالات اين روش عبارتند از ۱ - در صورتی که تنوع گروههای شغلی از نظر مقدار در آمد در جامعه مورد برنامه ریزی زیاد باشد کاربرد این روش مشکل به نظر می رسد. 1 - این روش درآمد را درموقع زمانی معین مورد نظر دارد و تغییرات آن در طول زمان لحاظ نمی‌شود. 26 

صفحه 27:
بر آورد بر اساس اشتغال چون مسکن پدیده ای پیچیده و چند بعدی است. بر آورد بر اساس اشتغال تا حدودی می تواند جوابگوی این پیچیدگی باشد. زیرا نوع شغل, تا حدودی سطح درآمد. سطح سواد. نوع فرهنگ و در مجموع منزلت اجتماعی افراد را بیان می کند. علاوه بر آن, با توجه به شغل می توان چشم انداز در آمد و قدرت اقتصادی خانوار را در آینده ترسیم کرد. کلی ترين و نيز تعيين کننده ترین تقسیمی که می توان از ساختار اشتغال در یک شهر به عمل آورد تشخیص سه بخشی اشتغال سازمان یافته. غیر متشکل وحاشیه ای است که به شرح زیر است: الف) اشتغال حاشیه‌ای. عمده ترین بخش شاغلان حاشیه‌ای شامل مهاجران روستایی است که روستاها را به امید یافتن زندگی بهتر رها کرده و راهی شهرها شده اند. این گروه به علت پایین بودن سطح آموزش و عدم توانایی بازار اشتغال شهر در جذب آنهاء قادر به ادغام در شهر نیستند و تنها از مزایای ((همجواری)) با آن بهره مند می‌شوند. این افراد. اغلب شغل معین و ثابت نداشته و بیشتر از راه عرضه تیروی کار و یا از طریق دستفروشی و گاهی مشاغل غیرقانونی امور خود را می گذرانند. مساکن این افراد اغلب شبیه به مساکنی است که در روستا داشته اند. الگوی به دست آوردن زمین نیز عموما به شکل خرید. عرفی و محلی است و کمتر جنبه قانونی دارد. 27 

صفحه 28:
ب) اشتغال غیرمتشکل. با افزایش سطح آموزش و کسب مهارت در یک رشته بخصوص. روستاییان مهاجر به شهرها از حالت حاشیه نشین خارج شده و بتدریج وارد بازار کار شهری می گردند. با این ارتقاء نوع مسکن آنها و مهمتر از آن موقعیت مکانی مسکن نیز تعیین می کند. اين مسکن ارزش بیشتری داشته و نوعی پشتوانه مالی برای خانوار محسوب می شود. از لحاظ شغلی این اقشار گاه خود صاحب سرمایه اند و گاه تنها نیروی کار ماهر خود را در اختیار دیگران . تعمیر کاران اتومبیل و کارگران ماهر ساختمانی در زمره اين قشر قرار دارند. بخش اشتغال غیر متشکل شامل انواع دیگری از مشاغل نیز هست که با قشری که در بالا بدان اشاره شد تفاوت دارد. کسبه و تجار و بازركانان از سطوح در آمدی پایین تا بسیار بالا جزو شاغلان غیرمتشکل محسوب می‌شوند. عرضه کنندگان خدمات اجتماعی که در مقیاسی خرد و محدود عمل می کنند. صاحبان صنایع و کارگاههای می گذار: کوچک. شاغلان در حمل ونقل, رانندگان تاکسی وکامیونداران و غیره نیز جزء این بخش محسوب می شوند. 28 

صفحه 29:
ج) اشتغال سازمان یافته یا متشکل: مشاغل سازمان یافته به طور کلی مشاغلی هستند که از حیث استخدامی زیر پوشش نوعی حمایت قانونی و دولتی قرار دارند. میزان در آمد در اين گروه بر حسب سنوات خدمت وسطح تخصص و سواد تعیین می‌گردد. بیمه وبازنشستگی دارند. عضو تعاونی‌ها هستند و.... با این تعریف کلیه شاغلین سازمانهای خدماتی و تولیدی دولتی و بخشی از شاغلان رده های تخصصی در بخش خصوصی در این گروه قرار می گيرند. این گروه در ساختار اشتغال شهر ادغام شده. الگوی زندگی و شیوه ی مصرفشان شهری شده است. این گروه بنا به ماهیت شغلی شان می توانند در قالب تعاونیهای مسکن متشکل شده و از منافع کاهش هزینه های تولید در مسکن منتفع شوند و همچنین مى توانند به فرهنگ و محدودیتهای زندگی آپارتمانی گردن نهند و. نكته اى كه در اينجا بايد متذكر شد اين است که ساختار اشتغال شهری مقوله ای بسیار انجه كه ذكر شد تصوير ساده اى از آن است. ترسيم تصوير دقيق اين ساختار و مناسبات و روابط ميان اجزاى آن فقط با يك بررسى نظام مند و عملى ممكن است. حال لازم است بدانيم كه كداميك از اين سه روش براى برنامه ريزى مسكن مفيدتر و كاراتر است. زيرا استفادة از هر كدام نتايج متفاوتى به دست می‌دهد. مسکن خود تابعی از هر سه عامل است زيرا از نياز (با ويزكيهاى كمّى و كيفى آن). درآمد (كه كميت و كيفيت مسكن را مشروط مى كند) و اشتغال (که نحوه تولید مسکن. باز پرداخت وام. امکانات استفاده كنندكان براى مشاركت جمعى در سرمايه كذارى و ديدكاه آنان نسبت به مسكن را شامل مى شود) تأثير مى يذيرد. است. و 29 

صفحه 30:
بهترین گروه‌بندی استفاده کنندگان» گروه بندی بر حسب اشتغال است. زیرا اين نوع رده بندی خود تا حدی دربردارنده جنبه های فرهنگی نیاز نیز هست و بخودی خود تقسیم بندی بر اساس ن اقدام لازم. جدا کردن انواع مشاغل (حاشیه‌ای. غیر متشکل و ندى تا سطوح فرعيتر نيز ادامه يابد و وجوه اث ن دسته‌های فرعی روشن شود. سپس در هر زیر دسته سطح در آمد و نیز شیوة زیست شناخته شود. 3 میزان در آمد عمدتاً بر کمیت و کیفیت مسکن دخالت کرده و شیوهٌ زیست نیز نحوه سازمان‌یابی فضای داخلی مسکن. نحوة سازمان واحدهای مسکونی در مجموعه های بز غیره را آشکار می‌سازد. به طور خلاصه می‌توان چنین گفت که «دسته بندی بر حسب اشتغال» اساس سیاست‌گذاری‌های کلان در برنامه‌ریزی مسکن است در حال که دسته‌بندی برحسب در آمد ونیازه عمدتاً در سطح خرد و در پروژه‌های مناطق شهری مورد است بندی بر اساس اشتغال آن است که برای مالک خانه شدن هر یک از ‎by‏ بنابر جایگاهشان در نظام اشتغال توانهاء خواستها و نیز شایستگیهای متفاوتی دارند. سیاستی خاص و شیوه ای درخور وضعیت آنها اندیشیده شود و هدف از دسته بندی بر اساس در آمد و نیاز: آن است که در قالب سیاستهای تعیین شده مذکور,پاسخ معین در قالب کمیت‌ها و کیفیت‌ها مشخص مسکن مانند مقدار ز انيابى و مجموعه‌های مسکونی در فضای شهری یافت شود. 30 

صفحه 31:
اطلاعات و آمار موزذ نیا خر:مزاحل مختلف برنامة.زینی مسکن * آمار حسابهای ملی * آمار های جمعیتی * اطلاعات اقتصادی جامعه © اطلاعات مربوط به تسهیلات عمومی شهری راجع به مسکن اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن ® آمار و شاخص های مربوط به هزینه ایجاد مسکن © اطلاعات مربوط به صنعت ساختمان * اطلاعات مربوط به زمين # مدیریت عمومی مسکن اطلاعات مربوط به موسسات مالی زیربط در امر مسکن اطلاعات مربوط به قوانین مرتبط با امر مسکن 31 

صفحه 32:
‎sly‏ برنامه ریزی در سطح کلان, اطلاعات کلی اقتصادی, جمعیتی و مسکن را میتوان از نتایج سرشماریها, سالنامههای آماری و گزارشات مدون دستگاههای زیربط تهیه کرد. لیکن در برنامهریزیهای منطقهای و ‏شهری علاوه بر منابع فوق, نیاز است که مطالعات میدانی از جمعیت و خانوارها با اهداف کلی به عمل آید. ین قبیل مطالعات ابعاد اساسی نیاز به مسکن مانند: ساختار جمعیتی, تمایلات و ترجیحات بخصوص در رابطه با نوع مسکن و مالکیت, مشکلات دسترسی و نیازهای ویژه را منعکس ‎32 

صفحه 33:
فصل دوم مدل‌های برآورد مسکن 

صفحه 34:
کشورهای در حال توسعه و بحران مسکن در شهرها باعث گشترش زاغه ها و اسكان غير رسمى در اكثر اين شهرها شده است. فراهم آوردن سرپناه مناسب و همچنین ارائه خدمات و امکانات شهری در حال حاضر از عمده‌ترین مشکلات جمعیّت شههری رو به افزایش این کشورها است. گسترده‌تر بودن قلمرو مطالعات مسکن و برنامه‌ریزی آن باعث گردیده است که برنامه ریزان آن را از دیدگاه‌های گوناگون از جمله معماری. فنون احداث بناء تأسیسات بناهای مسکونی. هزینه زمین و ساختمان. اعتبارات مسکن و غیره مورد بررسی قرار دهند. آن جه كه در مطالعات جغرافیایی (برنامه‌ریزی شهری- ناحیه‌ای) مورد بررسی قرار می‌گیرد. شناخت وضع موجود و برنامه ریزی مطلوب نیاز به واحدهای مسکونی و مقدار زمین مورد نیاز آتی شهری و سکونتگاه‌ها است. در اين فصل ابتدا به معرفی شاخص‌های کی. کیفی و اقتصادی که جهت شناخت وضع موجود مسکن کاربرد دارد. پرداخته می‌شود؛ سپس روش‌های بر آورد نیاز به واحدهای مسکونی و زمین به طور مفصل مورد بحث و بررسی قرار خواهند گرفت. 34 

صفحه 35:
شاخص‌های مسکن شاخص‌های مسکن شاید مهم ترین و کلیدی‌ترین ابزار در برنامه‌ریزی مسکن باشد. بررسی شاخص‌هایٍ مسکن یکی از وسایل و شیوه‌های شناخت ویژگی مسکن به شمار می‌رود که می‌توان به کمک آن پارامترهای موثر در امر مسکن را شناخت و هر گونه برنامه‌ریزی و تصمیم گیری در مورد مسکن را تسهیل نمود. به عبارت دیگر شاخص‌ها در واقع ابزارهای اندازه‌گیری و سنجش وضع مسکن و روند تحول آن و همچنین ارزیابی میزان وضعیت: در تدوين اهداف كمّى برنامه‌ها نیز مورد استفاده قرار می‌گیرند. به طور کلی می‌توان شاخص‌های مسکن را در سه گروه عمده تقسیم‌بندی نمود: الف) شاخص کی مسکن ب) شاخص‌های کیفی مسکن, ج) شاخص‌های اقتصادی مسکن 35 

صفحه 36:
الفبد شاخص‌های کی مسکن عبارتند ز: ‎-١‏ تراكم نفر در واحد مسکونی ۲- تراکم خانوار در واحد مسکونی ۳- متوسط اتاق در واحد مسکونی ۴- متوسط تعداد اتاق مورد تصرف خانوار ۵- تراکم نفر در اتاق ۶- تراکم خانواردر اتاق ۷- کمبود واحد مسکونی ۸- نسبت به افزایش خانواربه واحد مسکونیء ‎-٩‏ مساحت زمین واحدهای مسکونی. ‎36 ‎ ‎ ‏ب) شاخص‌های کیفی مسکن عبار تند از: ۱- نسبت مسکن مناسب ‏۲- عمر واحدهای مسکونی ‏۳- نحوه تصرف واحد مسکونی ‏۴- مساحت و سطح زیربنای واحد مسکونی. ۵- سطح زی خسب لوغ يت ‏۶- واحدهای مسکونی به لحاظ برخورداری از ‏بنای طبقات ساختمان‌های تکمیل شده بر ‎ ‎ ‎ ‎ 

صفحه 37:
37 ج) شاخص‌های اقتصادی مسکن عبارتند از: ۱- سهم اجاره بها و دیگر هزینه‌های منزل مسکونی. ۲- هزینه یک متر مربع زمین ساختمان‌های مسکونی ۳- هزینه یک متر مربع زیربناء ۴- اراضی واگذار شده توسط زمین شهری و هزینه هر متر مربع از آن‌ها ۵- مصالح ساختمانی ۶- شاغلین بخش ساختمان. ۷- طول دوره ساخت واحدهای مسکونی. 

صفحه 38:
روش تعیین کمبود واحد مسکونی حاصل تفاضل واحدهای مسکونی معملی موجود از تعداد خانوارهای معمیلی را اصطلاحاً کمبود واحد مسکونی می‌نامند. به عبارت دیگر با مقایسه تعداد خانورها با تعداد مسکن موجود و بر اساس یک استاندارد معین (غالبأًییک مسکن برای هر خانوار) می‌توان کمبود مسکن را برآورد نمود. برای مقایسه بهتر از لین شاخص می‌توان از درصد کمبود واحدهای مسکونی استفاده نمود. که از طریق رابطه (۱-۴)به دست می‌آید : ‎٠٠‏ »واحد مسکونی- تعداد خانوار ‏ - درصد کمبود واحد مسکونی تعداد خانوار. ‎38 

صفحه 39:
مهم‌ترین روش‌هاي برآورد نیاز به مسکن را به شرح زیر مي‌توان برشمرد: ey ‏يه‎ 6 39 روش انبوهه روش شاخص روشهاي نرخ سرپرستي روش كلي روش خام روش لجيستيك 

صفحه 40:
روش انبوهه در این روش, جمعیّت پیش بيني شده () به میانگین بعد خانوار ‎(S)‏ تقسیم مي‌گردد, تا تعاد خانوار پیش بيني شده (11) به دست آید. بنابراین خواهیم داشت : در رابطه بالا اگر(1) شاخص خانوار در واحد مسكوني را دخالت دهیم, تعداد مسکن مورد نیاز (17) برآورد مي‌گردد مثال: اگر در يك شهر جمعیّت پيش‌بيني شده تا افق 1390, 0 نفر. میانگین بعد ‎ls‏ 218 و نفر و شاخص خانوار در واحد مسكوني 00 باشد؛ ب است تعداد مساکن مورد نیاز راتا افق 1390برآورد نمایط ۲۰۰ _ 5 Fro: vy) “nt واحد مسکونی 40 

صفحه 41:
روش شاخص: ۱ این روش, يكي دیگر از روش‌هايي است که براي برآورد تعداد واحدهاي مسكوني مورد نیاز مي‌توان استفاده کرد. در اين روش ابتدا تعداد خانوار پیش بيني مي‌گردد. سپس با دخالت دادن شاخص خانوار به مسکن مي‌توان تعداد واحدهاي مسكوني مورد نیاز را برآورد نمود. براي نمونه, فرض کنید که نسبت جمعیّت 20 ساله و بیشتر خانوارهاي خصوصي, در 40 سال گذشته به صورت شایان توجهي ابت باقي مانده باشد. اگر براي این نسبت, مقدار فرضي قرار داده يا أن را پیش بيني کنیم, با ضرب این مقدار در پیش بيني جمعیت ‎AP)‏ تعداد خانوار (11 ش بيني ميشود ء كه در نهايت با ۳ آن با شاخص خانوار به مسکن (6), تعداد واحدهاي مسكوني مورد نياز برآورد مي شود. Ey= ۱۸۵۱۶ | PR=H x5/0= Ra ‏و 5/0= ۲ باشد پس:‎ P= 000/40 451 : ‏در این رابطه‎ H= 40000 ‎K Sg‏ مساوي با 08/1 باشدء خواهيم داشت: 

صفحه 42:
روش نرخ‌هاي سرپرستي 7 در این روش, جمعیّت پیش بيني شده معمولاً بر حسب سن, جنس و وضع ازدواج به گروهايي نقسیم مي‌شوند, که در هر وه جمعيّتي, سهم معيْني از افراد. سرپرستخانوار خواهند بود كه از طریق تعداد افراد سرپرست خانوار و جمعیّت سال پایه مي‌توان نرخ‌هاي سرپرستي در هر گروه را محاسبه کرد. سپس با جمع کردن تعداد افراد هر گروه سني به نرخ‌هاي سرپرستي, تعداد خانوارها پیش بيني مي‌شود. از روي تعداد خانوارهاي پیش بيني شده تعداد خانوارهاي بالقوه محاسبه شده و واحدهاي مسكوني مورد نیاز برآورد مي‌گردد. * روشهای کلی و روش خام بطور مختصر در فصل + اول توضیح داده شد. 

صفحه 43:
مدل لجستيك مدل لجستيك روش مناسبي براي برآورد تعداد واحد مسكوني مناسب در يك شهر است. این روش بر اساس روند گذشته به پیش بيني آینده مسکن مبادرت مي‌کند. که بر فرض‌هاي زیر استوار است: 1- میانگین وثعت خانوار تا دی برنامه‌ريزي تغييري نمي‌کند و ثابت باقي مي‌ماند. 2- حد نهايي تراکم مطلوب برایر يك واحد مپسكوني به ازاي يك خانوار است. بدین ترتیب کرانه زین و مسگرن رای نفر, تعادل.سعکونتن وتعت خانواز بجدست میآز۵ ۱۶ ساختا از کلي مدل نی زانطه روتزو آنست: 43 

صفحه 44:
که در آن: ‎HP,‏ شاخص‌واحد مسکونیبه ازاین فر در سالل ‏6 عدد تابشپر ‏,2 : پارامترهایئابت ‏؟1: رقم نهاييواحد مسکونی نفر با معادل‌معکوس‌وسعت خانوار که از رلبطه زیر بط دستمطيد: ‎Ke ‎20 ‏با در دست داشتن مقدار و اطلاعات مربوط به شاخص ‏واحد مسكوني به ازاي نفر براي سال‌هاي گذشته, مي‌توان ‏مقدار 2 و ظ » ‎decked)‏ 9 12 ب به ست ‎con‏ ‏ل ‎"HAK- HP)‏ زر دم ‎44 

صفحه 45:
در روابط قبل داریم: «:زمان(سال ۲1۳,شاخص‌مسکربه ازاین فردر سا(1380, ,1۳. شاخص‌مسکربه ازاین فر در سا(1390, مثال با استفاده از مدل لجستيك تعداد واحدهاي مسكوني مورد نیاز براي شهر تفت در يك افق زماني 5 ساله پیش بيني گردیده به طوري که جمعیّت شهر در سال 1395 21461 نفر خواهد شد. 0 :و7۳ HP,, :22601/0 K: 239808/0 وسعت خانوار: 17/4 نفر بنابراین با داشتن اطلاعات بالا مقادیرة,ظ بدست می آید: 45 

صفحه 46:
۰/۲۲۹۸۰۸ ۲ ۴۲ _ ۰/۲۲۶۰ -۲۲۵۳۲)۰/۲۳۹۸۰۸/: سر ۷۰ ۰/۲۲۶۰۱)۰ ۲۳۹۸۰۸۰ ۰۱ HR. ‏اس‎ «(۳۵۸ (۹۵< ۰7۰۰۳۴۴/۸ - ۷/۷۲ +۱ اگروون,۳]] را به جمعیت سال 1395 ضرب کنیم واحدهاي مسكوني در سال 1395 به دست خواهد آمد. 4--22525/021461- تعداد واحدهاي مسكوني سال 1395 a=L, 2۶ b= - ۴۸ 46 

صفحه 47:
47 اح زوفن اعفاد - روش استفاده از گروه تما - روش استفاده از سرانه مسكونى و تراكم خالص» - روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی از دیدگاه فرهنگی (شاخص فرهنگی مسكن» tect ag As روش استفاده از تراکم متوسط ساختمانی در این روش, برای محاسیه میزان زمین مورد نیاز از رابطه بين قیست و تراکم استفاده می‌شود. ابتدا کرایش متوسط به تراکم از طریق رابطه (۱۳-۴) ب‌دست می‌آید؛ سپس با ضوب أن در بعد خانوار مساحت زمین مورد نیز رای شهر بددست مىآيد'. و لص سس ی ‎aia‏ ۱۳ قیمت زیربنا ۳ ۲ نتیجه به‌دست آمده را در بعد خانوار ضرب می‌کنیم تا میزان زمین مورد نیاز در ۱۰ سال آینده به‌دست آید. مثال: براساس آمار و اطلاعات منتشره از طرف دغتر اقتصاد مسکن (وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی» قیمت یک مترمربع زمین در شهر اصفهان ۷۷۰ هزار ریال و قیمت ساختمان در شهر اصفهان ۸۸۵ هزار ریال است. یمد خائوار ۴/۵ است میزان زمین مورد نیاز سالیانه را محاسبه کنید؟ ۳ ل تراكم متوسعد ساختمانی ار مترمریح ۵۸۵ 8/6 عد ‎Vee YESS‏ ی فيد > يتايراين در ‎١‏ سال آینده. ۵۸۵ هزار مترمربع که هر سال ۵۸/۵ هزار مترمریع زمین مورد نیاز خواهد بود. 

صفحه 48:
روش استفاده از گروه نما یکی از روش‌های برآورد نیاز په زمین. جهت تأمین مسکن مورد نیاز شهروندان, » ابندا واحدهای مسکونی شهر از تظر مساحت زمین به طبقاتی تقسیم می‌شوند.مثلاًناهای با مساحت کمتر از ۵۰ مترمریع؛ نتفاده از روش گروما است. ذر این ۵۰ تا ‎٩٩‏ مترمريع: ۱۰۰ ۱5 ۱۴۹ مترمریع. ۱۵۰ تا ۱۹۹ مترمریع و نت: سپس درصد احدهای مسکونی (فروانی» هر طیقه محاسیه می‌شود. هر طبقه از واحدهای مسکونی که بالاترین درصد کی از مساکن شهر (قروانی) را به خود اختصاص دهد. طبقه‌نما اطلاق مىشود. بعد از مشخمی شدن طبقه‌نما, نیز به زمین مورد نیاز از طریق رابطه (۱۴-۴) پیش‌بیتی می‌شودا EY FEF) ant .4 نمای مساحت واحدهای مسکونی, کرنهپایین طبقه فماه +18 قراانی در طبقه تماه (.: فراوانی طبقه پیش از ماء (.۳): فرونی طبقه بعد از تما 4: فاصله طبقاء يسن از به‌دست آوردن طبقه‌تما مساحت آن را به تعداف واحدهای مسکونی موردنیاز ضرب می‌کنيم تا مقدار زمین مورد نیاز برای تأمین واحدهای مسکوثی به‌دست آید. به بارش یگ 3 تعداد واحدهای مسکونی مورد نیز « مساحت نما - زمین مورد نياز برای روتن‌تر شدن مطلب به جدول (۱-۴) که در مور مساحت زمین بناهای مسکونی در شهر بندرعباس تهیه شده است. توجه نمایید. 48 

صفحه 49:
وه جدول (”- ‎:)١‏ مساحت زمین بناهای مسکونی هر بندرعباس عساحت زمن به مر مریم دوصد ساختمان‌ا [فاونی) منيع: توفيق, (017:21: صص (8--8. با استفاده از جدول (۱-۴) داریم: ب ‎ew)‏ ‏62+05 در هر توزیع (از جمله توزیع بناهای مسکونی برحسب مساحت زمین» نما کمیتی ات که فراوانی آن بیش از دیگر مقادیر متفیر است. در شهر پندرعباس تمای مساحت واحدهای مسکوتی ۱۶۶/۱۷ مترمریع است. این مقدار نشان‌دهند آن است. که اغلب ساختمان‌ها در شهر بتدرعباس مساحتی بیش از ۱۶۶/۱۷ مترمریع تدارند ۷ سمه مر جوا ور روش استفاده از سرانه مسکوتی و تراکم خالس شاخص‌های سرانه زمین مسکونی که از تقسیم کردن كل مساحت زمينهاى | مسکونی شهر ‎ocd Same a Cease AD‏ 9 تراکم ‎te‏ که از تقيم عرص ‎fer‏ ‏اشهر به مساحث زمينهاى مسكونى (به هكتار) يددست مىآيد مثل دو روى يكنا سکه‌اند. از نظلر تشخیص وضع نسبی شهرها و نیز آینه‌نگری شاید اين دو سس 

صفحه 50:
50 در اين روش, سرانه مسکونی به جمعیت پیش‌ببنی شده ضرب می‌شود تا مقدار نیاو بدست آید: روش تراکم خالص بر اساس تفر یا خانوار در هکتار محاسبه نود ور و سس ‎Mis‏ ‎aE oon‏ در اين رابطه: هه مقدار زمين مورد نياز. 2 تعداد مساکن مورد نیز ‎D‏ تراکم مسکونی. ‏به عتوان مثال اگر تعداد مساکن مورد نیازبرای یک شهر + تراکم مسکونی ۳۰ خانه به ازای هر هکتار باشد. خواهیم داشت: ‎ ‎ ‎ ‏بنابراین زمین مورد نیز روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز غانوارها از دیدگاه فرهنگی (شاخص‌سازی فرهنگی مسکن) ن روش برای برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها با توجه به ویژگی‌های فرهنگی پيشنهاد شده است. در این روش متفیرهای زیادی از جمله بعد خانوار. شغل. تحصیلات. نوع معیشت. سابقه شهرنشینی, میزان درآمد و ویژگی‌های اجتماعی مورد نظر است و به هر یک امتیازی داده می‌شود" جدول (۲-۴). بنابراین موقعیت اجتماعی - اقتصادی سرپرست خانور با توجه به جدول زیر امتیااتی را کسب خواهد نمود. که مجموع امتیازات. میزان مساحت مسکن خانور را مشخص خواهد كرد ‎ 

صفحه 51:
51 به عنوان مثال فرض کنید شخصی با توجه به جدول (۲-۴) وضعیت خود را جنين مشخص کرده باشد: ۱- بعد خانوار: ۵ نفره ۲- شغل: کارمند. ۳- تحصیلات: لیسانس, ۴- نوع زندگی: شهری» ۵- سابقه. سکونت: ۴ سال» ۶- ویژگی‌های اجتماعی: محل کار در محل» ۷- درآمد: ۲۰۰ هزار تومان, امتیازها چنین خواهد بود: ‎(Exch) + (Veh) + (Pico) + (ed) + (Vek) + (Exe) = Ve‏ + (م) ‏مجموع امتیازهای کسب شده. مساحت واحد مسکونی فرد مورد نظر را با توجه به متفیرهای فوق تعیین می‌کند. که در مثال فوق مجموع امتیازهای کسب شده ۱۰۰ بوده است. این مجموع امتیازات بر روی محوری که از اعداد ۴۰ تا ۴۵ شروع و به ۴۰۰ ختم می‌شود. قرار می‌گیرند تا مساحت واحد مسکونی فرد مشخص كردد. مثلاًافرادی که مجموع امتیازات آن‌ها بین ۸۰ تا ۱۰۰ باشد (مانند مثال بالا) یعنی حداکثر به ۱۰۰ مترمریع زمین نیاز دارد. البته مسأله با احتمال ۱۰ درصد خطا قابل اصلاح است. ‏البته در اين الگوها متفیرها و امتیازات با گذشت زمان و تغیبر در ارزش‌ها و نكرشهاء قابل اصلاح و تعدیل است. ‎ ‎ 

صفحه 52:
52 ‎Seal (TP) Ips‏ و متغيرهاى برآورد مساحت مورد نياز خانوارها از ديدكاء فرهتعىٍ ‎Ae We‏ ل ال للا عه الع ‎Ymrete‏ ‏کارمندان (ساده و فنی) بزشكان» استادان» معندسان. ‎ ‎ ‎ ‎ ‏سم ‎Jad‏ كشاورزانء باغداران. دامداران 3 (امتیاز 6) توليدكنتدكان, عمده‌فروشان ‎pee (2 stat)‏ ‎Ja‏ خدمانی شهری ‎Ore‏ ‏“ل يم :5 ‎(rst)‏ ‏قاقد شقل ‎en‏ ‎ooh 5‏ اک درل ۴ اما ‎sete Bite ie Oe Baa.‏ ‎es‏ 0 اشتفال متحرک ۳ امتیز (امتياز ). (متیاز ۲) ‎i a‏ کمتر از۲۰ هزار تومان ۷- یزان ۲۰-۴۰ هزار تومان وش موه مزر تما هدع هار تما (متیاز >) 0 ‎ ‏۸۰-۰ هزار تومان ۱۰۰ هزارتومان به با مشمع: دلا( , ‎wae PVA) canes‏ 111-11۲ ‎ ‎ 

صفحه 53:
3 متايع و مآخذ احمدى. حسن؟ «يرتامهريرى مسكن: برنامهريزى شهرى از تعارضض ا هساهتكى». مجموعه مقالات اولين سمینار سیاستهای توسمه مسکن د رایرات؛ سلد ۰۷ وزارت مسکن و شهرسازی: حسین‌نیاه ماهدخت؛ «تسهیلات لازم برای افزایش عمر و دوام ساختمانهای مسگوتی»: مجمومه مقالات سومین سمینار سیاستهای عوسعه مسکن در ایران؛ چملد ۰۷ وزارت مسکن و شهرسازی» ۱۳۷۵ حشمتی مولایی. حسین» «تقش مقسسات اعتباری در تعدیل وضع مسکن» سهموعه مقالات /ولین سمینار سیاستهای توسمه مسکن در اپرات؛جنلد ۰۳ وزارت مسکن و شهرسازی. ۱۲۷۲ حموء مصطفوى. غلامحسين؟ «طراحى مسكن يراساس نياز»؛ مجموعه مقالات دومین سمیتاز سهاستهاى توسعه مسكن در ايرات؟ جلد ١؛‏ وزارت مسكن و شهرسازى. +000 داتض ‎ves tar‏ داود و دیگران؛ «برآورد تایع تقاضای مسکن با تویه به ترکیب متی بسممح ‎OL‏ مجسومه مقالات سومین سمینار سیاستهای توسمه مسکن د رآیرات: ملد ۰۱ وزارت کن و شهرسازی. ‎٩۳۷۵‏ ‏دانشور صالحی: شهرام؛ «تظام ابحاره مسكن و عوامل مؤثر بر آن». مجموعه مقالات سومین سمیتار سیاستهای توسعه مسکن در ایرات؛ لد ۰۱ وزارت مسکن و شهرسازی. ۱۳۷۵ درکوش: سعید عایدین؛ درآمدی بر اقتصاد:شهری؛ تهرات؛ مرکز نشر دانشگاهی» اپ دوم: ۱۳۷۲ دفتر اقتصاد مسكن؛ «بازار مسكن». يولتن اقتصاد مسكن. شماره ‎١+‏ و ‎0٠0‏ وزارت سكن و ‎PVE Olean wast‏ رفيى» مینوا پیشنهادی در مورد روضی برنامه‌ریزی مستکن: گزارش مقدماعی؛ معاونت برتامهریزی و ارزشیایی سازمات برنامه و بودسه. تهران: ۱۳۶۰ سازمان برنامه و پودجه! برنامه‌ریزی مسکن: عجویه و عحلیل کی و کینی! دفتر آسار و انقورما تیک و برنامه‌ریزی وزارت مسکن و شهرسازی» معاونت اتفورماتیک سازمان برنامه و پودبعه. تهرات. ۱۳۷۵ سازمات برنامه و بودبه! نيازها و تفاضاى مسكن: روشهاى برآوره و شناخت مسالل؛ دقعر روشهای پرنامه‌زیزی و تلقیق برنامه‌ها: تهرات» ‎APOE‏ ‏منادی زاده؛بهروز+ ابستی پیراموت برنامه ریزی در مسگن ۷ مسبله معماری و شهرسازی! شماره ع زارت مسکن و شهرسازی. ۱۳۶۸ موصعم «ابزاد ترابع سنوی كاوه منچسرهه سعاکبعا ای سبط سياستهاى توسحه مسكن درايراث. يعلد ‎٠"‏ وذارت مسكث تست بر ‎sn BB. Macretons Forecasting Techniques for Urban and Regional‏ ‎Department of Enviconment, "Infortition amd Resouross", Housing Requiremen and‏ ‎"Demand: A Guide to Information and Techniguen, Crown Copynght, Uk 1500.‏ ‎We RUTiouning snd Enabling Marks fo Wor, Washingion, Ber 5‏ Dumand: Current Methods of ast lent and Problems of Estimation; Mow York, 

صفحه 54:
- پور محمدی,محمد رضاءبرنامه ریزی کاربری اراضی شهری,انتشارات سازمان سمت.تهران, 1392 پنور محمدوه ند رضا برنامه: ریزی‌مسکرانتشا را آزمان‌ستهه هرن 1379 - حکمنتیا, حسن‌ومیر نجفموسوی کاربرد مدلدرجفرافیا باتاکیدبر برنامه ریزیت شهرعوناحیه اعلنتشاراتآزاد پیما , چاپسوم ,تهران 1392 یا ریک رامتلله, اصول‌وروشهاویب رنامه ریزیمنطقه اعدانشگاه تهرانچاپ سیزدهم 1394 زیارک رامتلله, مکتب‌ها نظریه هاو مدلهاعب رنامه ریزعمنطقه امدلنشگاه - تهران1391 رهنمایی‌محمد ت_قروپرولنه شاه حسینی ف رلیند برنامه ریزیشهرعایران‌س از مان سمقشهرار1392 شیعه,اسماعیلمقدمه اعب رمبانوب رنامه ریزیشهرودلنشگاه علم وصنعت ایرانتهران 1370 فصلنامه تسحقیقاجفرافیایی لنتشار نآستان‌قدس‌رضوی شماره3 ,پاییز 1374, - شماره مسلسل38 - مجموعه مقالات عمران, معماری وتوسعه پایدار,دانشگاه پیام نور استان یزد, یزد 1393 54 

صفحه 55:


بسمه تعالی موضوع :روشهای برآورد نیاز به مسکن درس :سیاست های زمین و مسکن شهری (ایران) تهیه کننده :شریف نژاد دانشجوی دکترا - جغرافیا وبرنامه ریزی شهری اسفندماه 1394 . 1 روشهاي برآورد نياز به مسكن : روشهای برآورد مسکن1- ‏براي تنظيم و اجراي برنامه هاي مسكن ،بايد نياز به مسكن را بر حسب كمبود شرح داد .بديهي است كه براي تخمين نياز به مسكن ،بايد عناصر اصلي اين نياز مورد بررسي قرار گيرد و يك روش كلي براي رسيدن به برآورد كلي نيز تنظيم شود. ‏هدف از برآود نياز به مسكن برآورد مطمئ5ن از نياز ب5ه مس5كن ،عام5ل مهم5ي در تدوي5ن س5ياست و تنظي5م و ارزيابي برنام5ه هاي مس5كن اس5ت .براي تنظي5م و اجراي برنام5ه ه5ا ،باي5د نياز ب5ه مسكن در مناط5ق مختل5ف كشور مشخ5ص شود و همچني5ن شناخت5ي از خص5وصيات اقتصادي و اجتماع5ي متقاضيان مس5كن ص5ورت گيرد ك5ه اي5ن باع5ث تعيي5ن اولويتهاي تهي5ه مسكن خواه5د شد .اولويته5ا ممكن اس5ت بر مبناي كمبود مس5كن ،اهمي5ت مناط5ق معين، گروه‌هاي جمعيتي و هدفهاي برنامه‌هاي عمراني تعيين شود. 2 روشهای برآورد مسکن 2 تقاضاي مسكن: ‏تقاضاي مس كن ب ه عنوان تعدادي مس اكن قراردادي ي ا خانه هاي مناسب زندگي تعريف شده‌اند كه درزماني خاص احتياج به ساخته شدن ي ا ايجاد تغييرات ي براي رس يدن ب ه س طح اس تانداردهاي قابل قبول ملي دارند .همچنين شامل تعداد مسكني است كه نيازمند به تعمير و ي ا نگهداري هستند به طوري كه در س طح استاندارد و در مدت زمان معين باقي بمانند. ‏احتياجات ب ه طور كل ي براي درجات مختل ف و همه موقعيت‌هاي مس كن برآورد شده اس ت يعن ي احتياج ب ه تهي ه خانه براي افراد بي‌خانمان ،احتياج ب ه تهي ه مس كن براي س اكنان زاغه‌ه ا و ساير مس اكن موقت ي،احتياج ب ه مس كن مجزا براي ه ر خانوار؛ احتياج به نگهداري سطوح تراكم در يك سطح معين و براي آينده ،احتياج به تهيه مقرراتي براي افزايش پيش بيني شده تعداد خانوارو جايگزين كردن مساكن جديد با مساكن قديم( زماني كه عمر آنها به پايان مي‌رسد). 3 روشهای برآورد مسکن ((تقاضاي بالقوه)) و ((تقاضاي موثر)) منظور از تقاضاي بالقوه مسكن ،تقاضاي كليه كساني است كه تماي ل ب ه داشت ن و تص احب واح د مس كوني مناس ب دارن د كه شامل كليه افراد بي‌خانمان ،ساكنان آلونكها ،مستاجران و غيره است ،منظور از تقاضاي موثر ،تقاضاي كليه كساني است كه قادر و مايل به خريداري و تصاحب مسكن هستند ،يعني عالوه بر اينكه تمايل به خريد مسكن دارند‌‌ ،قدرت اقتصادي و يا اعتبار الزم خريد مسكن را نيز دارند. در ام ر برنامه‌ريزي ،باي د بي ن تقاضاي بالقوه و تقاضاي موثر تفاوت قاي ل شد .ه م چني ن باي د نس بت ب ه متقاضيان شناخت كافي پيدا نمود كه اين افراد شامل چه كساني هستند ،تعداد آنها چقدر است ،چه فرهنگي دارند و شرايط مالي آنها چگونه است. ابتدا الزم است مفهوم خانوار و مسكن به اختصار بيان شود؛ 4 روشهای برآورد مسکن تعريف خانوار يك خانواده شامل دو نفر يا بيشتر است كه با هم و در يك خانه مشترك زندگي مي كنند و يا شامل فردي است كه تنها زندگي كرده و خود مايحتاجش را تامين مي كند. مسكن قراردادي مسكن قراردادي يك يا چند اتاق در يك ساختمان دائمي است، ي ا قس مت مجزاي ي همراه ب ا س اختمان اصلي ي ا مجددا ساخته شده و فقط براي سكونت يك خانوار در نظر گرفته شده است، مسكن بايد با يك راه جداگانه به خيابان يا به يك فضاي مشترك در س اختمان ارتباط پيدا كند .خانه‌ه ا ،آپارتمان‌ه ا ،چند اتاق و غيره مثال‌هايي از اين نوع مساكن هستند ،يك خانه مسكوني ساختمان يا قسمتي از يك ساختمان است كه به طور اساسي، محل زندگي مجزايي را فراهم مي آورد. 5 روشهای برآورد مسکن عوامل موثر بر تقاضاي مسكن عوامل موثر بر تقاضاي مسكن را مي‌توان به شرح زير خالصه كرد: ال ف) عوام ل جمعي ت شناختي .شام5ل حج5م جمعي5ت ،نرخ شهرنشيني ،نرخ تشكي5ل خانوار ،نرخ رش5د جمعي5ت ،مهاجرت ،تغييرات بع5د خانوار ،تراك5م در واحد مس5كوني و تركي5ب س5ني جمعي5ت اس5ت ك5ه شناخ5ت تركي5ب جمعي5ت خصوصاً براي جمعيت‌هاي جوان بسيار مهم و ضروري است. ب) عوامل اقتصادي .شامل درآمد خانوارها ،سطح كلي هزينه‌ها ،قيمت مسكن و قيم5ت س5اير كااله5ا و تغييرات آ5ن ،س5ياستهاي اقتص5ادي و رفاه5ي حاك5م بر جامعه، رش5د درآم5د ،توزي5ع درآم5د در جامع5ه ،داراي5ي خانوار ،نس5بتي از درآم5د ك5ه ب5ه مسكن اختص5اص مي‌ياب5د ،تورم و نرخ آ5ن ،نرخ به5ر ،هزين5ه اجاره مس5كن و ب5ه طور كلي وضعيت اقتصاد كالن است. 6 روشهای برآورد مسکن ج) عوامل فرهنگي .طرز 5اس5تفاده طبقات مختل5ف از مس5كن ،طرز تلقي مردم از مسكن ،نوع خانوارها (گس5ترده ،هس5ته‌اي) و مشخص5ات خانواره5ا نظي5ر س5ن ،ميزان تحصيالت ،مهارت، شغل ،سرپرست خانوار ،طبقه اجتماعي و غيره است. د) س ياست‌هاي دولت .مهي5ا بودن كمكهاي مال5ي مس5كن و س5ياستهاي پولي دولت مثل تعيين عوارض و يارانه از جمله اين سياستها است. ه) شرايط اعطاي وام و ديگرتسهيالت اعتباري ،حوادث طبيعي(مانن5د سيل و زلزل5ه) ،نرخ تخري5ب س5اختمانهاي مس5كوني ،مشخص5ات بازار مس5كن و كيفيت عرض5ه آ5ن ،آثار نوس5ازي شهري و س5رعت نوس5ازي‌ها از ديگ5ر عوام5ل موثر بر تقاضاي مسكن است. 7 روشهای برآورد نیاز به مسکن نمودار - 1عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن و تاثير آنها را بر يكديگر نشان مي‌دهد. 8 روشهای برآورد نیاز به مسکن مشخصاتي كه در تحليل مسكن در نظر گرفته مي‌شوند درتحليل تقاضاي مسكن عواملي با5يد مورد توجه با شند كه عبارتند از: ال ف)گروه‌هاي خانوار در جس تجوي مس كن ،شام5ل خانوارهاي ب5ي مسكن ،خانوارهاي مس5كن ك5ه ماي5ل ب5ه تغيي5ر مح5ل س5كونت خود هس5تند ،گروه‌هاي ويژه‌اي از خانواره5ا (مثل س5الخوردگان و گروه‌هاي ك5م در آم5د) ،و خانوارهاي5ي ك5ه مجبرن5د آلونك‌5هاي5ي را ك5ه قرار است خراب شوند ترك كنند، ب)كيفيت مساكن مورد تقاضا ،شامل تاسيسات و محل مس5كن، ج) نحوه اشغال ،مس5اكني ك5ه در اشغال مال5ك 5قرار دارن5د ،خانه هاي اجاره اي ،واحدهاي مسكوني،تعاونيها ،آپارتما5نها 5و خانه هاي سازماني، د) نوع واحد مسكوني ،خانه هاي مستقل ،بهم چسبيد5ه ،اپارتمانها، ه)بعد زماني. همچني5ن تقاضاي مس5كن را از دو نظ5ر يكي ماهي5ت تقاض5ا(تقاضاي بالقوه ي5ا واقعي)،و ديگري بعد زماني تقاضا( تق5اضاي كنوني يا آيند5ه) مي توان بررسي كرد. 9 روشهای برآورد نیاز به مسکن .نمودار -2الگوی پیش بینی تقاضای مسکن (برنامه ریزی مسکن،محمدرضا پور محمدی؛ -1379ص.)51 10 روشهای برآورد نیاز مسکن جدول – 1ابعاد اساسي مسكن ((u.N:1973.p.18 ه)افراد خويشاوند و)مستاجرين وديگران د)مجردان الف)داراي مسكن ب)بدون مسكن ج)خانوارها ز)مساكن نوساز ح)مساكن كهنه ساز ط)مساكن درون خانه هاي خانوادگي ي)خانه هاي مسكوني ك)انواع ويژه مسكن(مانندمسكن سالمندان) الف)مسكن اضافي ب)مسكن راحت تر ج)مساكن بزرگتر د) مساكن اجاره اي ه)مساكن شخصي و)مساكن آپارتماني الف)شهرهاي بزرگ ب)شهرهاي متوسط وكوچك ج)نقاط تجمع روستايي د)منطقه در حال گسترش الف) كنوني الف )5بالقوه (پنهاني) 11 ه)منطقه در حال پس رفتن و)مركز شهر ز)حومه ها ب) آينده ب)واقعي -1چه افرادي مايلند مسكن پيدا كنند؟ -2موضوع تقاضاي مسكن -3تقاضاي مسكن در كجا وتا چه حد بيان شده است؟ 4ارزيابي تقاضاي مسكن چه دوره اي را در بر مي گيرد ؟ ج) غير واقعي -5نوع تقاضاي بررسي شده  تقاضاي كنوني را از تحقيقاتي كه به صورت نمونه گيري در ميان تمامي خانوارهاي يك ناحيه به كار مي‌رود مي‌توان به دست آورد كه در اين صورت تقاضاي مسكن در زماني معين مشخص خواهد شد و براي برنامه ريزي كوتاه مدت 3تا 5ياساله اعتبار دارد .البته چون مساله كمبود مسكن در واقع عدم ارضاي تقاضاي بالقوه جامعه است لذا مي توان ميزان تقاضا را به وسيله تفاوت بالقوه براي واحدهاي مسكوني و تعدادواحدهاي مسكوني موجود اندازه گيري كرد. 12 جدول -2داده هاي اساسي الزم براي ارزيابي تقاضاي مسكن (سازمان برنامه وبودجه ،1356،ص14ات.)24 الف)مكانيسمهاي توزيع مساكن نو وكهنه ب)نحوه اشتغال(خصوصي،عمومي،تعاوني،مختلط) ج)ساخت سرمايه گذاريها(سهم بخش خصوصي ،عمومي ،تعاوني وغيره) د) سياستهاي اجاره اي( مقررات براي اجار بها،حذف مقررات از بازار مسكن ،سيستمهاي مختلط بازارآزاد و تابع مقررات) ه) اشكال كمك مالي به مسكن سازي( كمك به صنايع ساختماني ،كمك مالكان خصوصي وعمومي به گروههايي از مردم) الف)عرضه مسكن(واحدهاي مسكوني ،اتاقها ،مساحت ،تجهيزاتو موقعيت كلي) ب)دامنه بحران مسكن ج)اختالف مناطق از نظر كمبود مسكن وكيفيت مساكن (تنوع ميراث مستغالتي) د)ساخت نيازها در زمينه مسكن (مثال نسبت نياز به جانشيني به نيازهاي جمعيتي وغيره) الف)وام مسكن ،به چه كسي وبا چه شرايطي داده مي شود ب)نقدينه هاي موجود براي رهن ج)سياستهاي اعتباري ارزان قيمت و گران قيمت د)رهنها،وامهاي موجود وساخت آنها الف)سطح زندگي عمومي وسطح زندگي گروههاي اجتماعي عمده ب)رابطه بين هزينه مسكن و درآمد ج)توزيع در آمدها د)سطح و ساخت حقوق بازنشستگي ،كمك هزينه تحصيلي و ساير اقدامات اجتماعي الف)نقش برنامه ريزي شهري در تعيين محل انواع مختلف مسكن ب)وضع مقررات براي محيط وتاثير اين مقررات برمسكن ج)برنامه ريزي واهداف مربوط به سرمايه گذاريهاي بلند مدت الف شفافيت بازارهاي مسكن ب)سطح اطالع در ميان گروههاي مختلف اجتماعي ج*وسايل خبري در زمينه مسكن 13 -1عناصر سيستمهاي مسكن -2وضع مسكن -3سياست اعتباري -4مشخصات اقتصادي واجتماعي -5برنام5ه ريزي شهري و برنامه هاي مربوط به محيط -6اطالعات مربوط به مسكن عوامل زير به طور انحصاري به امر پيش بيني تقاضاي مسكن اختصاص دارند: -پيش بيني نرخ افزايش در آمد افراد، -پيش بيني در آمد 5خانوارها: ‏تحليل توانايي پرداخت بهاي مسكن ‏عوامل موثر بر عرضه مسكن اين عوامل را مي توان چنين خالصه كرد :زمين،مصالح ساختماني ،دستمزد كارگران ساختماني زير ساختها و امور زير بنايي; اعتبارات ساختماني ،قيمت مسكن;هزينه ساخت ;قوانين ومقررات ساختماني،وضعيت تقاضا براي مسكن در بازار; موجودي مسكن ;مالياتها و عوارض ،سياستهاي دولت. ‏پس از شناخت عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن ،الزم است روشهاي بر آورد احتياجات مسكن بادر نظر گرفتن عوامل موثر بر عرضه وتقا ضا توضيح داده شود. 14  روشهاي برآورد نياز به مسكن در سطح خر5د پس از شناخت عوامل موثر بر عرضه وتقاضاي مسكن ونحوه تقاضاي مسكن الزم است روشهاي بر آورداحتياجات مسكن توضيح داده شود .به عنوان اولين قدم ،ابتدا بايد اجزاي اصلي احتياج مسكن مشخص شوند و سپس روشهاي رسيدن به بر آورد كلي احتياج مطرح گردند .اجزاي اصلي احتياج به مسكن در كشورهاي درحال توسعه به شرح زير است. احتياجات متراكم شده (احتياجات مسكن كه در شروع دوره برآورد وجود دارد) ،كه شامل موارد زير است: - مساكن مورد نياز خانوارهاي بدون سر پناه (بي خانمان); - مساكن مورد نياز خانوارهايي كه واحدهاي مسكوني غير قابل قبول را اشغال كرده‌اند (حاشيه نشينان و زاغه نشينان) - مساكن مورد نياز خانوارهايي كه به طور غير ارادي با خانوارهاي ديگر در واحدهاي مسكوني قابل قبول زندگي مي كنند - مساكن مورد نياز براي كاهش سطح تراكم (نسبت افراد درهراتاق يا فضا براي هرنفر)درواحدهاي مسكوني مورد قبول و در سطح مطلوب; - واحدهاي مسكوني كه مورد قبول هستند اما احتياج به تعمير وتعويض دارند (نرخ تخريب واحدهاي مسكوني در شهرهاي ايران 5/1و در روستاها 2/2دصد تخمين زده شده است). احتياجات جاري يا آينده( كه انتظار مي‌رود در طول دوره برآورد افزايش يابد )،شامل: - مساكن مورد نياز خانوارهايي كه در طول برآورد تشكيل خواهند شد، - مساكن مورد نياز بر5اي تعويض واحدهاي مسكوني از نوع مورد قبول كه از موجودي طول دوره برآورد حذف خواهند شد - واحدهايي مسكوني كه در طول دوره برآورد نيازمند نگهداري و تعميرند. 15  برآورد فوق العاده براي مساكن خالي: ‏درصد معيني از موحودي مسكن كه بين 3تا 9درصد در بين كشورهاي مختلف در تغيير است به دليل اجاره دادن ،يا براي فروش يا خانه دوم و غيره خالي مي‌ماند .البته اين درصد به نسبت خالي بودن و همچنين نيازمندي‌هاي مسكن مربوط مي‌شود. 16 روشهاي برآورد احتياجات مسكن عبارتند از :روش برآورد مبتني بر نياز ،روش برآورد براساس درآمد و روش برآورد بر اساس اشتغال. -1روش برآوردمبتني بر نياز: در اين روش ابتدا تعداد خانوار فعلي با تعداد مساكن موجود مقايسه ،و بر اساس يك استاندارد معين كمبود برآورد مي‌شود .سپس با اعمال نرخ رشد جمعيت و افزودن آن به مساكني كه به دليل استهالك و يا پايين بودن كيفيت در سالهاي آتي از رده خارج 5خواهند شد .تعداد مسكني را كه بايد ظرف مدت معين ساخته شوند محاسبه مي‌كند .اين روش در برنامه‌ريزي‌هاي مسكن اغلب 5طرحهاي جامع شهري كه براي شهرهاي ايران تهيه 5شده‌اند به كار برده شده است .در برنامه‌ريزي‌هاي مسكن در قالب طرح‌هاي آماده سازي نيز اين روش در اولين طرح‌5هايي كه تهيه شدند به كار برده شد .روش مبتني بر نياز به دو روش تقسيم مي‌شود كه عبارتست از روش كلي و روش خام .روش كلي ،بيشتر براي نقاطي كه 5آمارهاي اساسي برآورد‌ها در دسترس باشد ،كاربرد دارد .روش خام براي نقاطي كه آمار اساسي ندارند پيشنهاد شده است. 17  . شرح هر يك از روشهاي فوق در زير آمده است: الف) روش كلي :در اين روش تمامي اجزاي مؤثر در ايجاد نياز به مسكن مورد نظر است و با ( E)tنشان داده مي‌شود. اين اجزا عبارتند از: ‏ =E)t( واحد مسكوني مورد نياز تا زمانt =k ض55ري5بخ5ان5ه‌هايخ5ا55لي = ‍ كمبود فعلي مسكن = واحدهاي مسكوني زير استاندارد = نياز ناشي از يك واحد مسكوني به ازاي هر خانوار = نياز ناشي از حذف يا كاهش تراكم = نياز ناشي از افزايش جمعيت در زمان t = واحدهای مسکونی که نیاز به تخریب و تجدید بنا دارند؛ ت55خریب ت55جدید ب55نا دار5ند. و =E وا5حدهایم5سکون5یکه در م5دتب55رنام5ه ر5یزین55یاز ب55ه در کاربرد این مدل با توجه داشت که حدود اجزای مختلف برای جلوگیری از محاسبه مضاعف باید کام ً ال مشخص شود. همچنین باید مشخص شود که آیا مسأله مهاجرت در برآورد واحدهای مسکونی مورد نیاز افزایش تعداد خانوارهای مناطق شهری محاسبه شده یا نه ،همچنین ممکن است نیاز بیان شده به وسیله E 4با افزایش اندازه (تعداد اتاقها یا فضا) واحدهای مسکونی که برای رفع احتیاجاتی که به وسیله E2,E3,E5,E6,E7و E1بیان شده برطرف گردد .در این حالت E4در رابطه باال لحاظ نمی شود. 18 ب) روش خام :در شرایطی که آمارهای موجود برای تهیه یک برآورد کلی و به صورت مجزا برای هریک از اجراء ( که قب ً ال ذکر شده) کافی نباشد ،از این روش برای برآورد تقریبی احتیاجات مسکن استفاده می شود .در بیشتر کشورها ،جمعیت کل و نرخ افزایش جمعین و بُعد خانوار مشخص است .همچنین تعداد کل واحدهای قابل قبول و موجودی مسکن نیز از آمارهاقابل استنباط است .عبارت جبری که بتوان به وسیلة آن نیاز به مسکن را برآورد کرد عبارت است از: ‏که در آن واحدهای مسکونی مورد نیاز تا زمانt؛ ( )Hتعداد خانوارها؛ ()U واحدهای مسکونی موجود؛ () )H(tتعداد خانوارهای موجود و نیاز خانوارهای جدید (خانوارهایی که در طول دوره برنامه ریزی به خانوارهای موجود اضافه خواهد شد)و () )ru(tدرصد واحدهای مسکونی است که تا زمان tنیاز به تخریب و تجدید بنا خواهند داشت .فیلد و مک گریگور برای پیش بینی واحدهای مسکور مورد نیاز ناشی از افزایش جمعیت روش تجمعی و روش نرخ رئیس خانوار را توصیه کرده اند. 19 در روش تجمعی ،جمعیت پیش بینی شده بر بعد متوسط خانوار تقسیم میشود .رابطه آن عبارت است از: ‏که در آن ( )Hواحدهای مسکونی مورد نیاز )P( ،جمعیت پپیش بینی شده و ()Hبُعد خانوار است .در این رابطه ()kضریب خانوار در واحد مسکونی هم ملحوظ است. ‏در روش نرخ رئیس خانوار ،جمعیت سال پایه را محاسبه کرده سپس جمعیت را پیش بینی و به نحو تجزیه کرده و نرخهای رئیس خانواری را برآور5د ،سپس تعداد پیش بینی خانوارها را محاسبه و خانوارهای بالقوه را به دست می‌آوریم. 20 یکی از اقدامات الزم برآورد میزان نیاز به مسکن ،محاسبه نرخ تخریب و تجدید بنای واحدهایی است که تخریب و تجدید بنای واحدهای مسکونی و تعداد واحدهایی است که تخریب خواهند شد،که با استفاده از آمار احدهای مسکونی موجود در اول و آخر هر دوره ،با استفاده از روشهای آماری می توان این نرخ محاسبه کرد .برای محاسبه میزان تخریب هر دوره ،باید واحدهای مسکونی موجود در هر دوره را بر حسب نوع دوام تفکیک کرد و سپس با استفاده از نرخ استهالک یا تخریب ،تعداد تخریب را به دست آورد .ضرایب استهالک و تخریب محاسبه شده توسط دفتر اقتص5اد مسکن ،برای بناهای بادوام یک صدو درصد و نیمه دوام %21درصد و برای کم %35درصد است .در جدول ،4واحدهای مسکونی از لحاظ مصالح عمده که در آنها به کار رفته است به 4گروه تقسیم شده اند .مقاومت نوع مص5الح به کار رفته بیانگر عمر مفید ساختمان است. 21 جدول -3انواع واحدهای مسکونی از لحاظ نوع مصالح شامل اسکلت فلزی یا بتونی ،آجر و آهن و سنگ آهن -1بادوام شامل آجر و چوب ،سنگ و چوب و بلوک سیمانی -2نیمه بادوام شامل تمام آجر،تمام چوب ،خشت و چوب و خشت و گل -3کم دوام شامل کپر و آلونک -4بی دوام دانس5تن عم5ر مفید انواع س5اختمان یک5ی از ضروریات ام5ر برنام5ه ریزی مس5کن و محاس5به نیاز ب5ه مس5کن است .در جدول 4عمر مفید انواع واحدهای ساختمانی از لحاظ نوع مصالح و ...در اقلیم‌های متفاوت آمده است. جدول 4عم ر مفید انواع واحدهای س اختمانی از لحاظ نوع مص الح (اس کلت و سفت کاری) و در اقلیم‌های متفاوت به صورت فرضی بر حسب سال (حسین نیا؛ .)1375 22 23 اقلیم ز اقلیم ه ،و اقلیم ،ب ،ج ،ح ،ط اقلیم الف ،د نوع اسکلت و سفت کاری 150 100 150 75 بتن آرمه 120 50 120 30 فلزی 100 60 100 50 آجری 70 60 70 50 بلوکی 40 50 40 30 چوبی 30 20 30 20 خشت گل مثل بندرعباس و بند لنگه زمستان بادرجه حرارت+15تا +10 تابستان بسیار گرم و مرطوب اقلیم نوع الف طبس و کاشان زمستان با درجه حرارت 0تا +5 تابستان بسیار گرم اقلیم نوع ب ایرانشهر و بم زمستان با درجه حرارت +5تا +10 تابستان بسیار گرم اقلیم نوع ج آبادان ،دزفول ،بوشهر زمستان با درجه +5تا +10 تابستان بسیار گرم و مرطوب اقلیم نوع د خرم اباد زمستان با درجه حرارت 0تا +10 تابستان بسیار گرم و مرطوب اقلیم نوع ه بابلسر و بند انزلی زمستان مرطوب 0تا +5 تابستان گرم و مرطوب اقلیم نوع و تبریز ،زنجان ،همدان زمستان مرطوب -5تا -10 تابستان گرم و خشک اقلیم نوع ز کرمانشاه ،مشهد ،قزوین زمستانمرطوب 0تا -5 تابستان گرم و خشک اقلیم نوع ح زاهدان و فسا زمستانمرطوب 0تا 5+ تابستان گرم و خشک اقلیم نوع ط انواع واحدهای مسکونی -1مساکن دائمی و قراردادی .این نوع مساکن ،اغلب در سطح استاندارد بوده و جزء موجودی مسکن به حساب می آیند. -2مساکن شبه دائمی.اغلب شامل یک نسبت اساسی از موجودی مسکن ،بخصوص در مناطق روستایی و محله‌های زاغه نشین ،است .عمر کوتاه چنین واحدهایی باید در برآورد احتیاجات محاسبه شود. .3واحدهاي مسكوني متحرك .نشان دهنده نوع خاصي از مسكن است كه فقط ممكن است مناسب شرايط بعضي از كشورها باشد .خانه هاي قايقي و چادري از جمله آنهاست .چادر معرف مسكن قابل قبول و سنتي در بعضي مناطق است ،و نسبت قابل توجهي از موجودي مسكن بعضي از كشورها را تشكيل مي دهد .ولي اشخاصي كه در واگنها و ارابه ها زندگي مي كنند جزء نيازمندان به مسكن به شمار مي روند. .4واحدهاي مسكوني مارجينال .شامل واحدهاي مسكوني اي است كه خيلي فوري ساخته مي شوند و يا اضافات ساختمان كه براي سكونت مناسب نيست .اين مساكن تقريبا تحت همه شرايط غيرقابل قبول هستند و بنابراين جزء كمبود و نياز مسكن بايد به حساب آيند. .5محلهاي مسكوني .شامل هتلها ،شبانه روزيها واردوگهايي است كه به وسيله خانوارها اشغال شده است .براي برآوردهاي تقريبي احتياجات مسكن ،اين خانوارها ممكن است به عنوان افرادي كه داراي مزنل هستند در نظر گرفته شوند .اگر چه براي برآوردهاي دقيقتر ،شرايط و تسهيالت واحدهاي مسكوني و همچنين خصوصيات خانوارهاي ساكن بايد مورد مالحظه قرار گيرد. 24 اشكاالت روشهاي برآورد مبتني بر نياز . 1نياز مفهومي پيچيده است و وابستگي غيرقابل تفكيكي با فرهنگ دارد .نياز به عنوان يك مقوله فرهنگي تابعي است و از وضعيت زيست در زمانها و مكانهاي مشخص ،و در هر مكان تابعي است از ويژگيهاي اجتماعي اقشار گوناگون آن مكان كه در قالب شغل ،درآمد ،سطح سواد و به طور كلي شيوه زندگي با يكديگر تفاوت دارد .از اين رو زماني كه در اين روشها برنامه ريزي برآورد نياز به مسكن ،بر اساس استانداري فرضي است ،بسياري از گروههاي اجتماعي خارج از حدود فرض ،باالتر يا پايينتر و به هر حال متفاوت با آن ،قرار مي گيرند. . 2اين روشها به نحوه توزيع مسكن و اينكه تعيين كننده نهايي در برخوداري از مسكن ،سطح درآمد استفاده كننده و تمايل و توان وي براي پرداخت هزينه مسكن است توجهي ندارد. .3چون برآورد نياز ،كميُب كي و ّعدي است و با توه به استانداردهاي فرض شده صورت مي گيرد ،لذا ميزان سرمايه گذاري برآورد شده براي تامين مسكن با توان و قدرت استفاده كنندگان تناسب و اغلب از آن باالتر است. 25 روش برآورد بر اساس درآمد در اين روش نقطه شروع برنامه ريزي ،توان اقتصادي خانوار است(( .درآمد)) عاملي است كه توان خريد يا ساخت قسمت معينياز مسكن مستقيما از آن قابل استنتاج است .بدين ترتيب مي توان تعيين كرد كه هر گروه شغلي از نظر مقدار درآمد چه مقدار زيربنا و زمين مسكوني مي تواند در اختيار داشته باشد. در واقع يك درآمد معين ،داراي امكانات متفاوتي براي تامين مسكن است .بنابراين يكي از اهداف برنامه ريزي،تعیین مناسب ترین امکان از میان انواع امکانات خواهد بود ودر این زمینه طرز تلقی افراد از مسکن و واحد مسکونی مانند عوامل فرهنگی،نحوه زیست و استفاده از مسکن و باالخره مفهوم مسکن به عنوان نوعی سرمایه گذاری نیز نقش تعيين كننده اي دارد. اشكاالت اين روش عبارتند از: در صورتي كه تنوع گروههاي شغلي از نظر مقدار درآمد در جامعه مورد برنامه ريزي زياد باشدكاربرد اين روش مشكل به نظر مي رسد. اين روش ،درآمد را درموقع زماني معين مورد نظر دارد و تغييرات آن در طول زمان لحاظنمي‌شود. 26 برآورد بر اساس اشتغال چون مسكن پديده اي پيچيده و چند بعدي است ،برآورد بر اساس اشتغال تا حدودي مي تواند جوابگوي اين پيچيدگي باشد .زيرا نوع شغل ،تا حدودي سطح درآمد ،سطح سواد ،نوع فرهنگ و در مجموع منزلت اجتماعي افراد را بيان مي كند .عالوه بر آن ،با توجه به شغل مي توان چشم انداز درآمد و قدرت اقتصادي خانوار را در آينده ترسيم كرد .كلي ترين و نيز تعيين كننده ترين تقسيمي كه مي توان از ساختار اشتغال در يك شهر به عمل آورد تشخيص سه بخشي اشتغال سازمان يافته ،غير متشكل وحاشيه اي است كه به شرح زير است: الف) اشتغال حاشيه‌اي .عمده ترين بخش شاغالن حاشيه‌اي شامل مهاجران روستايي است كه روستاها را به اميد يافتن زندگي بهتر رها كرده و راهي شهرها شده اند .اين گروه به علت پايين بودن سطح آموزش و عدم توانايي بازار اشتغال شهر در جذب آنها ،قادر به ادغام در شهر نيستند و تنها از مزاياي ((همجواري)) با آن بهره مند مي‌شوند .اين افراد ،اغلب شغل معين و ثابت نداشته و بيشتر از راه عرضه نيروي كار و يا از طريق دستفروشي و گاهي مشاغل غيرقانوني امور خود را مي گذرانند .مساكن اين افراد اغلب شبيه به مساكني است كه در روستا داشته اند .الگوي به دست آوردن زمين نيز عموما به شكل خريد عرفي و محلي است و كمتر جنبه قانوني دارد. 27 ب) اشتغال غيرمتشكل. با افزايش سطح آموزش و كسب مهارت در يك رشته بخصوص ،روستاييان مهاجر به شهرها از حالت حاشيه نشين خارج شده و بتدريج وارد بازار كار شهري مي گردند .با اين ارتقاء نوع مسكن آنها و مهمتر از آن موقعيت مكاني مسكن نيز تعيين مي كند .اين مسكن ارزش بيشتري داشته و نوعي پشتوانه مالي براي خانوار محسوب مي شود. از لحاظ شغلي اين اقشار گاه خود صاحب سرمايه اند و گاه تنها نيروي كار ماهر خود را در اختيار ديگران مي گذارند .تعمير كاران اتومبيل و كارگران ماهر ساختماني در زمره اين قشر قرار دارند .بخش اشتغال غير متشكل شامل انواع ديگري از مشاغل نيز هست كه با قشري كه در باال بدان اشاره شد تفاوت دارد .كسبه و تجار و بازرگانان از سطوح درآمدي پايين تا بسيار باال جزو شاغالن غيرمتشكل محسوب مي‌شوند. عرضه كنندگان خدمات اجتماعي كه در مقياسي خرد و محدود عمل مي كنند ،صاحبان صنايع و كارگاههاي كوچك ،شاغالن در حمل ونقل ،رانندگان تاكسي وكاميونداران و غيره نيز جزء اين بخش محسوب مي شوند. 28 ج) اشتغال سازمان يافته يا متشكل :مشاغل سازمان يافته به طور كلي مشاغلي هستند كه از حيث استخدامي زير پوشش نوعي حمايت قانوني و دولتي قرار دارند .ميزان درآمد در اين گروه بر حسب سنوات خدمت وسطح تخصص و سواد تعيين مي‌گردد ،بيمه وبازنشستگي دارند ،عضو تعاوني‌ها هستند و ....با اين تعريف كليه شاغلين سازمانهاي خدماتي و توليدي دولتي و بخشي از شاغالن رده هاي تخصصي در بخش خصوصي در اين گروه قرار مي گيرند .اين گروه در ساختار اشتغال شهر ادغام شده ،الگوي زندگي و شيوه ي مصرفشان شهري شده است .اين گروه بنا به ماهيت شغلي شان مي توانند در قالب تعاونيهاي مسكن متشكل شده و از منافع كاهش هزينه هاي توليد در مسكن منتفع شوند و همچنين مي توانند به فرهنگ و محدوديتهاي زندگي آپارتماني گردن نهند و... نكته اي كه در اينجا بايد متذكر شد اين است كه ساختار اشتغال شهري مقوله اي بسيار پيچيده است .و انچه كه ذكر شد تصوير ساده اي از آن است .ترسيم تصوير دقيق اين ساختار و مناسبات و روابط ميان اجزاي آن فقط با يك بررسي نظام مند و عملي ممكن است .حال الزم است بدانيم كه كداميك از اين سه روش براي برنامه ريزي مسكن مفيدتر و كاراتر است .زيرا استفادة از هر كدام نتايج متفاوتي به دست مي‌دهد .مسكن خود تابعي از هر سه عامل است زيرا از نياز (با ويژگيهاي ك ّمي و كيفي آن) ،درآمد (كه كميت و كيفيت مسكن را مشروط مي كند) و اشتغال (كه نحوه توليد مسكن ،بازپرداخت وام ،امكانات استفاده كنندگان براي مشاركت جمعي در سرمايه گذاري و ديدگاه آنان نسبت به مسكن را شامل مي شود) تأثير مي پذيرد. 29 بهترين گروه‌بندي استفاده كنندگان ،گروه بندي بر حسب اشتغال است .زيرا اين نوع رده بندي خود تا حدي دربردارنده جنبه هاي فرهنگي نياز نيز هست و بخودي خود تقسيم بندي بر اساس درآمد را نيز شامل است .بدين ترتيب اولين اقدام الزم ،جدا كردن انواع مشاغل (حاشيه‌اي ،غير متشكل و متشكل) است .البته الزم است اين دسته‌بندي تا سطوح فرعيتر نيز ادامه يابد و وجوه اشتراك در بين دسته‌هاي فرعي روشن شود .سپس در هر زير دسته سطح درآمد و نيز شيوة زيست شناخته شود .زيرا ميزان درآمد عمدت ًا بر كميت و كيفيت مسكن دخالت كرده و شيوة زيست نيز نحوه سازمان‌يابي فضاي داخلي مسكن ،نحوة سازمان واحدهاي مسكوني در مجموعه هاي بزرگتر مانند واحد همسايگي ومحله و غيره را آشكار مي‌سازد. به طور خالصه مي‌توان چنين گفت كه «دسته بندي بر حسب اشتغال» اساس سياست‌گذاري‌هاي كالن در برنامه‌ريزي مسكن است در حال كه دسته‌بندي برحسب درآمد ونياز ،عمدتاً در سطح خرد و در پروژه‌هاي مناطق شهري مورد استفاده قرار مي‌گيرد .هدف از دسته‌بندي بر اساس اشتغال آن است كه براي مالك خانه شدن هر يك از اقشار مختلف اجتماعي كه ماهيتاً بنابر جايگاهشان در نظام اشتغال ،توانها ،خواستها و نيز شايستگيهاي متفاوتي دارند ،سياستي خاص و شيوه اي درخور وضعيت آنها انديشيده شود و هدف از دسته بندي بر اساس درآمد و نياز ،آن است كه در قالب سياستهاي تعيين شده مذكور،پاسخ معين در قالب كميت‌ها و كيفيت‌ها مشخص مسكن مانند مقدار زير بنا و شكل سازمان‌يابي و مجموعه‌هاي مسكوني در فضاي شهري يافت شود. 30 اطالعات و آمار مورد نياز در مراحل مختلف برنامه ريزي مسكن آمار حسابهاي ملي آمار های جمعیتی اطالعات اقتصادی جامعه اطالعات مربوط به تسهیالت عمومی شهری راجع به مسکن اطالعات مربوط به وضعیت مسکن آمار و شاخص های مربوط به هزینه ایجاد مسکن اطالعات مربوط به صنعت ساختمان اطالعات مربوط به زمین مدیریت عمومی مسکن اطالعات مربوط به موسسات مالی زیربط در امر مسکن اطالعات مربوط به قوانین مرتبط با امر مسکن 31 روشهای برآورد نیاز به مسکن برای برنام:ه ریزی در س:طح کالن ،اطالعات کل ی اقتص ادی ،جمعیت ی و مس کن را می­توان از نتای ج س رشماری­ها ،س النامه­های آماری و گزارشات مدون دس تگاه­های زیرب ط تهی ه کرد .لیک ن در برنامه­ریزی­های منطقه­ای و شهری عالوه بر مناب ع فوق ،نیاز اس ت ک ه مطالعات میدان ی از جمعی ت و خانوارها با اهداف کلی به عمل آید .این قبیل مطالعات ابعاد اساسی نیاز به مسکن مانند :ساختار جمعیتی ،تمایالت و ترجیحات بخصوص در رابطه ب ا نوع مس کن و مالکی ت ،مشکالت دس ترسی و نیازهای ویژ ه را منعک س می­کنند. 32 فصل دوم مدل‌هاي برآورد مسكن 33 مسكن به عنوان يكي از اساسي‌ترين نيازهاي زندگي انسان‌ها به عنوان كوچكترين عنصر تشكيل دهنده سكونتگاه‌ها و به وجود آورنده يكي از پديده‌هاي جغرافيايي به شمار مي‌رود .روند شتابات شهر نشيني در كشورهاي در حال توسعه و بحران مسكن در شهرها باعث گشترش زاغه‌ ها و اسكان غير رسمي در اكثر اين شهرها شده است .فراهم آوردن سرپناه مناسب و همچنين ارائه خدمات و امكانات شهري در حال حاضر از عمده‌ترين مشكالت جمع ّيت شهري رو به افزايش اين كشورها است .گسترده‌تر بودن قلمرو مطالعات مسكن و برنامه‌ريزي آن باعث گرديده است كه برنامه ريزان آن را از ديدگاه‌هاي گوناگون از جمله معماري ،فنون احداث بنا ،تأسيسات بناهاي مسكوني ،هزينه زمين و ساختمان ،اعتبارات مسكن و غيره مورد بررسي قرار دهند. آن چه كه در مطالعات جغرافيايي (برنامه‌ريزي شهري -ناحيه‌اي) مورد بررسي قرار مي‌گيرد ،شناخت وضع موجود و برنامه ريزي مطلوب نياز به واحدهاي مسكوني و مقدار زمين مورد نياز آتي شهري و سكونتگاه‌ها است .در اين فصل ابتدا به معرفي شاخص‌هاي ك ّمي ،كيفي و اقتصادي كه جهت شناخت وضع موجود مسكن كاربرد دارد ،پرداخته مي‌شود؛ سپس روش‌هاي برآورد نياز به واحدهاي مسكوني و زمين به طور مفصل مورد بحث و بررسي قرار خواهند گرفت. 34 شاخص‌هاي مسكن شاخص‌هاي مسكن شايد مهم‌ترين و كليدي‌ترين ابزار در برنامه‌ريزي مسكن باشد .بررسي شاخص‌هاي مسكن يكي از وسايل و شيوه‌هاي مختلف شناخت ويژگي مسكن به شمار مي‌رود كه مي‌توان به كمك آن پارامترهاي مؤثر در امر مسكن را شناخت و هر گونه برنامه‌ريزي و تصميم‌گيري در مورد مسكن را تسهيل نمود .به عبارت ديگر شاخص‌ها در واقع ابزارهاي اندازه‌گيري و سنجش وضع مسكن و روند تحول آن و همچنين ارزيابي ميزان وضعيت؛ در تدوين اهداف ك ّمي برنامه‌‌ها نيز مورد استفاده قرار مي‌گيرند. به طور كلي مي‌توان شاخص‌‌هاي مسكن را در سه گروه عمده تقسيم‌بندي نمود: الف) شاخص ك ّمي مسكن ب) شاخص‌هاي كيفي مسكن، ج) شاخص‌هاي اقتصادي مسكن 35 الف) شاخص‌هاي ك ّمي مسكن عبارتند از: ب) شاخص‌هاي كيفي مسكن عبارتند از: -1تراكم نفر در واحد مسكوني -1نسبت مسكن مناسب -2تراكم خانوار در واحد مسكوني -2عمر واحدهاي مسكوني -3متوسط اتاق در واحد مسكوني -3نحوه تصرف واحد مسكوني -4متوسط تعداد اتاق مورد تصرف خانوار -4مساحت و سطح زيربناي واحد مسكوني. -5تراكم نفر در اتاق -5سطح زيربناي طبقات ساختمان‌هاي تكميل شده بر -6تراكم خانواردر اتاق حسب نوع مصالح، -7كمبود واحد مسكوني -6واحدهاي مسكوني به لحاظ برخورداري از -8نسبت به افزايش خانوار به واحد مسكوني، تسهيالت -9مساحت زمين واحدهاي مسكوني. 36 ج) شاخص‌هاي اقتصادي مسكن عبارتند از: -1سهم اجاره بها و ديگر هزينه‌هاي منزل مسكوني، -2هزينه يك متر مربع زمين ساختمان‌هاي مسكوني -3هزينه يك متر مربع زيربنا، -4اراضي واگذار شده توسط زمين شهري و هزينه هر متر مربع از آن‌ها -5مصالح ساختماني -6شاغلين بخش ساختمان، -7طول دوره ساخت واحدهاي مسكوني. 37 روش تعيين كمبود واحد مسكوني حاص ل تفاض ل واحدهاي مس كوني معمول ي موجود از تعداد خانوارهاي معمول ي را اص طالحاً كمبود واحد مس كوني مي‌نامند .به عبارت ديگر ،با مقايس ه تعداد خانوارها با تعداد مس كن موجود و بر اساس يك استاندارد معين (غالب ًا يك مسكن براي هر خانوار) مي‌توان كمبود مسكن را برآورد نمود .براي مقايسه بهتر از اين شاخص مي‌توان از درصد كمبود واحدهاي مسكوني استفاده نمود ،كه از طريق رابطه ( )1-4به دست مي‌آيد : × 100واحد مسكوني -تعداد خانوار = درصد كمبود واحد مسكوني تعداد خانوار. 38 مدلهای برآورد نیاز مسکن مهم‌ترين روش‌هاي برآورد نياز به مسكن را به شرح زير مي‌توان برشمرد: روش انبوهه روش شاخص روشهاي نرخ سرپرستي روش كلي روش خام روش لجيستيك 39 مدلهای برآورد نیاز مسکن روش انبوهه در اين روش ،جمعيّت پيش بيني شده ( )pبه ميانگين بعد خانوار ( )Sتقسيم مي‌گردد ،تا تعاد خانوار پيش بيني شده ( )Hبه دست آيد .بنابراين خواهيم داشت : در رابطه باال اگر( )Kشاخص خانوار در واحد مسكوني را دخالت دهيم ،تعداد مسكن مورد نياز ( )Eبرآورد مي‌گردد. مثال :اگر در يك شهر جمعيّت پيش‌بيني شده تا افق ،1390 200000نفر ،ميانگين بعد خانوار 2/4و نفر و شاخص خانوار در واحد مسكوني 07/1باشد؛ مطلوب است تعداد مساكن مورد نياز را تا افق 1390برآورد نماييد. 200000 ‏E1390  ‏44504 ) 4 / 2 (1 / 07 واحد مسکونی 40 مدلهای برآورد نیاز مسکن روش شاخص: اي ن روش ،يك ي ديگ ر از روش‌هاي ي اس ت كه براي برآورد تعداد واحدهاي مس كوني مورد نياز مي‌توان اس تفاده كرد .در اين روش ابتدا تعداد خانوار پيش بيني مي‌گردد .سپس با دخالت دادن شاخص خانوار ب ه مس كن مي‌توان تعداد واحدهاي مسكوني مورد نياز را برآورد نمود .براي نمونه ،فرض كنيد كه نسبت جمعي ّت 20ساله و بيشتر خانوارهاي خصوصي ،در 40سال گذشته به صورت شايان توجهي ثابت باقي مانده باشد .اگر براي اين نسبت ،مقدار فرضي قرار داده يا آن را پيش بيني كنيم ،با ضرب اين مقدار در پيش بيني جمعي ّت ( ،)Pتعداد خانوار ( )Hپيش بيني مي‌شود ،كه در نهايت با تقس يم آ ن ب ا شاخ ص خانوار ب ه مسكن ( ،)Kتعداد واحدهاي مسكوني مورد نياز برآورد مي‌شود. 20000 ‏PR= H ‏E( t )  ‏18519 در اين رابطه :اگر P= 000/40و R =5/0باشد پس1 / 08 : ×5/0=20000 ‏H= 40000 و 41اگر Kمساوي با 08/1باشد ،خواهيم داشت: مدلهای برآورد نیاز مسکن روش نرخ‌هاي سرپرستي در اين روش ،جمعيّت پيش بيني شده معموال ً بر حسب سن، جنس و وضع ازدواج به گروهايي نقسيم مي‌شوند ،كه در هر گروه جمعيّتي ،سهم معيّني از افراد ،سرپرستخانوار خواهند بود كه از طريق تعداد افراد سرپرست خانوار و جمعيّت سال پايه مي‌توان نرخ‌هاي سرپرستي در هر گروه را محاسبه كرد. سپس با جمع كردن تعداد افراد هر گروه سني به نرخ‌‌هاي سرپرستي ،تعداد خانوارها پيش بيني مي‌شود .از روي تعداد خانوارهاي پيش بيني شده تعداد خانوارهاي بالقوه محاسبه شده و واحدهاي مسكوني مورد نياز برآورد مي‌گردد. روشهای کلی و روش خام بطور مختصر در فصل 42اول توضیح داده شد. مدلهای برآورد نیاز مسکن مدل لجستيك مدل لجستيك روش مناسبي براي برآورد تعداد واحد مسكوني مناسب در يك شهر است .اين روش بر اساس روند گذشته به پيش بيني آينده مسكن مبادرت مي‌‌كند ،كه بر فرض‌هاي زير استوار است: -1ميانگين وثعت خانوار تا افق برنامه‌ريزي تغييري نمي‌كند و ثابت باقي مي‌ماند. -2حد نهايي تراكم مطلوب برابر يك واحد مسكوني به ازاي يك ‏K ‏Hpازاي نفر، مسكن)(tبه ‏ خانوار است .بدين ترتيب كرانه زيرين شاخص )(abt معادل معكوس وسعت خانوار به دست مي‌آيد1  e. ساختار كلي مدل طبق رابطه روبرو است: 43 مدلهای برآورد نیاز مسکن كه در آن: ل ) :HP(tش اخصواحد م سكونيب ه ازاين فر در س ا ،t ابت پر، ن :eعدد ث : a, bپ ارامترهايث ابت سكوني ن فر ي ا م ع ادلم عكوسوسعت / :Kرقم ن هاييواحد م ˺ ‌آيد: خانوار ك ه از رابطه زير ب ه دستم ي ‏έ΍ϮϧΎΧΖόγ ϭ =K با در دست داشتن مقدار Kو اطالعات مربوط به شاخص واحد مسكوني به ازاي نفر براي سال‌هاي گذشته ،مي‌‌توان مقدار aو bرا از رابطه 11و 12به دست آورد. ) 1 HP.(K  Hp1 ‏K  HP. ‏b  ln ‏a Ln )n HP1 (K  HP. ‏HP. 44 مدلهای برآورد نیاز مسکن در روابط قبل داریم: ل :nزمان(س ا )، :HP0ش اخصم سكنب ه ازاين فردر س ا ل،1380 ­:HP1ش اخصم سكنب ه ازاين فر در س ا ل،1390 مثال با استفاده از مدل لجستيك تعداد واحدهاي مسكوني مورد نياز براي شهر تفت در يك افق زماني 5ساله پيش بيني گرديده به طوري كه جمعيّت شهر در سال 21461 1395نفر خواهد شد. ‏HP80 : 22542/0 ‏HP90 :22601/0 ‏K: 239808/0 وسعت خانوار 17/4 :نفر بنابراين با داشتن اطالعات باال مقادير b,aبدست می آید: 45 مدلهای برآورد نیاز مسکن 0 / 239808  0 / 22542 ‏a Ln ‏2 / 7516 0 / 22542 1 )0 / 22542(0 / 239808  0 / 22601 ‏b  Ln ‏ 0 /004448 10 0 / 22601(0 / 239808  022601 0 / 239808 ‏HP ‏0 / 225258 1395  ) 1  2 / 7 ( 2 / 7516  0 /004448 15 اگر HP­1395را به جمعيت سال 1395ضرب كنيم واحدهاي مسكوني در سال 1395به دست خواهد آمد. =22525/0×21461=4834تعداد واحدهاي مسكوني سال 1395 46 برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن 47 برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن 48 برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن 49 برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن 50 برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن 51 برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن 52 53 :منابع ومأخذ پور محمدی،محمد رضا،برنامه ریزی کاربری اراضی شهری،انتشارات سازمانسمت،تهران1392، مت هران- 1379، پ ور م حمدی،م حمد رضا،ب رنامه ریزیم سکن،انتشاراتس ازمانس ،ت موسوی ک اربرد مدلدرجغرافیا ب اتاکیدبر ب رنامه ریزی- ، حکمت یا،حسنومیر ن جف ن ش هریوناحیه ای،انتشاراتآزاد پ یما ،چاپس وم ،ت هران1392، ،چاپ رامت لله ،اصولوروشهایب رنامه ریزیم نطقه ای،دانشگاه ت هران - ا زیاری،ک س یزدهم1394، ،دانشگاه - رامت لله،م کتبها ن ظریه هاو مدلهایب رنامه ریزیم نطقه ای ا ،ک زیاری هران1391 ، ت ،م حمد ت قیوپروانه ش اه حسینی،ف رایند ب رنامه ریزیش هریایران،س ازمان- رهنمایی مت هران1392 س ،ت وصنعت ،دانشگاه علم ش یعه،اسماعیل،م قدمه ایب رمبانیب رنامه ریزیش هری ایران،ت هران1370، رضوی ش ماره، 3پ اییز - ،1374 ، جغرافیایی انتشارتآستانق دس ، ف صلنامه ت حقیقات ش ماره م سلسل38 مجموعه مقاالت عمران ،معماری وتوسعه پایدار،دانشگاه پیام نور استان یزد ،یزد1393 54 باتشکر از حسن توجه شما 55