مراحل سندزدن ملک

صفحه 1:
به نام خدا مو ضوع : مراحل سند زدن ملک ‎galt lay‏ آدمچشته 

صفحه 2:
| مراحل معامله ملک معامله ملک در ایران چهار مرحله دارد. مرحله اول: توافق در نخستین گام برای اينکه بتوان ملکی رل سند زدء باید پیش از آن فروشنده و خریدار با یکدیگر به توافق برسند. آن‌ها توافقی را بین خودشان مکتوب می‌کنند که در اصطلاح به آن فول نامه گفته می‌شود. در قول نامه رضایت طرفین اعلام می‌شود و در نهایت به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد. 

صفحه 3:
قول نامه و مبایعه نامه چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ مبایعه نامه را می‌توان نام حقوقی قول نامه دانست. زیرا قول نامه فاقد بار قانونی است و در صورتی که طرفین به اختلاف برسند و به دادگاه مراجعه نماینده قول نامه از شرایط فقهی لازم برخوردار نخواهد بود و گزینه ای محکمه پسندی محسوب نمی‌شود. فقه را می‌توان بخش اساسی قانون کشور دانست. لذا با تبدیل قول نامه به مبایعه نامه به اين قرار مکتوب» شمایلی قانونی و حقوقی بخشیده شده است. قدمت مبایعه نامه به حدود ۱۰۰ سال پیش باز می‌گردد. در آن زمان به مبایعه نامه» مجتهد نویس می‌گفتند. در آن زمان که مردم سواد نداشتنده برای معاملات خود از حضور ملا و یا شیخی که به اصول فقهی آگاه ‎cay‏ کمک می‌گرفتند. وظیفه این شیخ تنظیم کردن مبایعه نامه بود. پس از مدتی که سواد مردم ارتقا بيدا کرد دیگر برای گرداوری مبایعه نامه به مجتهد مراجعه نشد. عموم مردم این کار را خودشان انجام می‌دادند. اما از آنجایی که در تهیه مبایعه نامه به اصول فقهی توجه نمی‌شد» مبایعه نامه يا همان سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن به وجود آمد. 

صفحه 4:
در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟ ! در مبایعه نامه باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد: | لا مشخصات فروشنده: مشخصات سجلیء آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)؛ تلفن همراه و مشخصات خریدار: مشخسات سجلی,» آدرس(در آدرین حتمابیدکنپستی نکر شود)؛ لفن همراهو ثبت. مرضوع مورد مطامله(مبیع): ‎Hedy cag Cat) pats gd all aw ddd aad‏ مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری ربإل يا معادل تومان. ۱ زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت» زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت 2 م مام بايد حتما مشخص شود كه خريدار جه مبلغى راء در جه زمانى و با جه شرايطى به فروشنده مىدهد. / اگر این ۵ مورد ذكر نشود» مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. 

صفحه 5:
بعد از نوشتن اين د موردء برای شفاف‌سازی بیشتر» موارد دیگری را هم به مبایه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این ۵ مورد نوشته شده باشد» مبایعه‌نامه سست اسثه ولی با اضافه کردن موارد زیر مبایعه‌نامه شفاف می‌شود: * اعلام پشیمانی طرفین تصور کنید خانه‌ای را پسندیده‌اید و چون نگران از دست دادن آن بوده‌اید با فروشنده مبایعه نامه‌ای را تنظیم کرده‌ایده اما پس از تنظیم مبایعه نامه همسرتان می‌گوید که این خانه را نمی‌پسندد. به همین جهت بهتر است در مبایعه نامه مشخص شود که در صورت پشیمانی طرفین چه اقدامی صورت پذیرد. خریدار و فروشنده می‌توانند در زمان تنظیم مبایعه نامه مدت زمانی را برای ابراز پشیمانی تعيين كنندء مثلا ۲۴ ساعت پس از تنظیم مبایعه نامه. مبلغی نیز ذکر خواهد شد که در صورت پشیمانی هر یک لز طرفین باید به دیگری پرداخت شود. 

صفحه 6:
© كول خوردن در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی» به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس» غبن» تدلیس» فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد) و ... عموما در مبایعه‌نامه» خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند. به‌عبارتی می‌گویند ما ‎ple‏ اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است» معامله می‌کنیم و به‌هیچوجه معامله را فسخ نمىكنيم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است. نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد. دقت كنيد كه برای سند زدن خانه» چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید. 

صفحه 7:
* منصوبات و ملزومات خانه زمانی که خانه را معامله می‌کنید» بعضی از وسایل روی خانه هستند که در اين بند در مورد تمامی اين وسایل صحبت می‌کنید. کولر آبی. موتورخانه. شوفاژ موکت؛ کابینت» خط تلفن و... از جمله وسایلی هستند که عموما روی خانه قرار دارند. دقت کنید تا در بخش منصوبات و ملزومات خانه تا جای ممکن تمامی وسایل را ذکر نمایید تا در زمان تحویل خانه با مشکلی مواجه نشوید. در صورت بی توجهی به این بخش, امکان آسیب دیدن خریدار وجود خواهد داشت. شاید فروشنده تمامی وسایل خانه را برده باشد و خانه حتی وسایل کاربردی مثل کابینت و شوفاژ را نداشته باشد. بعد از تکمیل موارد فوق» خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند. در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از اين هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است» فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار» خانه را امروز تحویل گرفته ولى يك سال بعد سند بزنید. برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید. تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد. 

صفحه 8:
مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری تاکنون خریدار» با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما اين مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از اين اتفاق» بعد از تنظیم مبایعه‌نامه فروشنده و خریدار» به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند» تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند . نکته‌ای که باید به ان توجه شود این است که حتما بنگاه معاملات املاکی مورد نظرء معتبر و رسمی باشد. پس از اینکه مشخصات کامل فروشنده و خریدار در اين سیستم سراسری ثبت شود, یک کد رهگیری صادر خواهد شد. از آنجایی که این سیستم ثبت سراسری است در صورتی که فروشنده قصد داشته باشد یک ملک را به چند نفر بفروشد» سیستم در زمان ثبت لطلاعات خطا داده و اعلام می‌کند پیش از این برای ملک مورد نظر کد رهگیری صادر شده است. مرحله دریافت کد رهگیری رد می‌توان از بخش های مهم معامله دانست که بر اساس آن صحت و سلامت معامله تعیین می‌شود. قابل ذکر است که برخی از افراد از مرحله تنظیم مبایعه نامه» کار را به بنگاه‌های معاملات ملکی معتبر واگذار می‌کنند. 

صفحه 9:
مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فرو به دفتر اسناد رسمی در این مرحله از نقال سنده خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند به فتر سناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند. مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد اصل و تصوير سند مالكيت اصل و تصوير بنجاق قصنوی: فناسنانه و کارت ملی فرونده و خریدان اصل و تصویر وکالت‌نامه اصل و تصویر پایان‌کار و يا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا) صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (اين مورد باید هماهنگ شود) اصل و تصویر حصر ورائت(در مورد سندهای ورئه‌ای) اصل و تصوير فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای) 

صفحه 10:
بنچاق وقتی خانه ای خریداری شود. سندی به خریدار تحویل داده می‌شود که در آن مشخصات جغرافیایی» ثبتی و هندسی ملک ذکر شده است. به کاغذی در سایز 96) که در آن مشخصات کامل فروشنده» مشخصات کامل خریدار» آدرس طرفین و هزینه های صورت پذیرفته دکر شده باشده بنچاق می‌گویند. بنچاق در واقع پیش نیاز و پیوست سند محسوب می‌شود که در آن داستان ملک بیان شده است. از لحاظ سندی از درجه دوم برخوردار است و می‌توان بدون آن هم معامله کرد. همواره یک نسخه از بنچاق در دفترخانه حفظ می‌شود و در صورتی که بنچاق نداشته باشید. دفترخانه فعلی با انه پیشینی که معامله قبلی ملک در آن انجام شده است» تماس می‌گیرد و در خولست می‌کند تا نسخه ای از بنچاق را برایش ارسال نماید. در شرایطی که بنچاق را گم کنید» می‌توانید با مراجعه به دفترخانه ای که معامله کرده‌ایده نسخه ای دیگر از آن را تهیه نمایید. 

صفحه 11:
دفترخانه وظیفه دارد در زمانی که فروشنده برای انقال سند به آن جا مراجعه می‌کند از دارایی و شهردلری در مورد هزینه‌های ملک تحقیق کند و مطمئن شود که ملک مورد نظر بدهی ندارد که به اين کار مفاصا حساب گفته می‌شود. لازم به ذکر لست در مواقعی که ملک تجاری باشد باید از شهرداری؛ دارایی و بیمه پرس و جو شود. در مواقعی که ملک در محدوده ای خارج از خدمات شهری قرار گرفته باشد باید در مورد بدهی ملک از دارایی و بخش‌داری تحقیق کرد. همچدین دفتر اسداد زسمی موظف است تا منقد را به ضوزت اینتزنتی بزرسی کماید و مشخص ‎ASS‏ ‏سند مورد نظر در گرو جایی قرار نگرفته باشد. بررسی ملک و قرار نگرفتن آن در طرح‌های ساخت و سازی شهرداری از دیگر مواردی است که در فتر استاد بهآن توجه می‌شود. مثلا اگر ملک در مکانی قرار داشته باشد که بر اساس طرح‌های شهرداری قرار باشد به زودی بزرگراهی از آن بگذرد. اجازه معامله از طرفین گرفته می‌شود. 

صفحه 12:
کارهایی که باید فروشنده انجام دهد فروشنده موظف است پس از اخذ نامه‌ای از دفتر اسناد رسمیء مراحلی را برای سند زدن ملک طی نماید. اين مراحل به شرح ذيل می‌باشند: *_ فروشنده باید در اولین گام به شهرداری و یا بخش‌داری مراجعه نماید. وی باید در زمان مراجعه به شهرداری یا بخش‌داری نامه ای که از دفتر اسناد گرفته است را با خود به همراه داشته باشد. در ادامه شهرداری تحقیق می‌کند که ایا خانه مورد نظر بر اساس پروانه ساخته شده است یا خیر. در صورتی که خانه بر طبق پروانه ساخته نشده باشد» فروشنده موظف به پرداخت جریمه خواهد بود. عوارض نوسازی ساختمان و زمین» هزینه پسماند و جمع کردن زباله‌ها و هزینه کمکی به آموزش و پرورش از دیگر مبالغی است که فروشنده باید در زمان انتقال سند آنها را پرداخت نماید. * مراجعه به دارايى از ديكر اقدامات فروشنده است. در زمان انتقال سند» اداره دارایی ۴ درصد از قیمت ملک را به عنوان مالیات دریافت می‌کند. شاید با شنیدن مبلغ ۴ درصدی قیمت ملک شوکه شوید؛ اما باید بدانید قیمت‌گذاری در اداره دارایی با یمت‌هایی که شما بر روی ملکتان می‌گذارید متفاوت است. مثلا شاید شما خانه خودتان را متری ۱۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده باشید» اما اداره دارایی بیشتر از متری ۱۰ هزار تومان برای آن در نظر نگیرد در صورتی که ملک فروشی تجاری باشد. فروشنده باید برای نقل و انتقال سند به اداره بیمه نیز مراجعه نماید. 

صفحه 13:
حله نهایی سند زدن ملک: سند اين مرحله آخرين كامى است كه بايد برداشته شود. براى انتقال سند بايد خريدار و فروشنده در تاريخى كه در مبايعه نامه ذكر شده است در دفترخانه حاضر شوند. در صورتى كه يكى از طرفين مثلا فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشودء طرف ديكر يا خريدار بايد با وى تماس بكيرد و علت را جويا شود. در صورتى كه نتواند با وى تماس تلفنى برقرار كند بايد تا بايان وقت كارى دفترخانه در آنجا حضور داشته باشد و در صورتى كه فروشنده تا بايان وقت كارى لن روز به دفترخانه مراجعه نکند. خریدار گواهی عدم حضور تهیه خواهد کرد. در صورتی که خریدار نتواند تحت هیچ شرایطی با فروشنده ارتباط برقرار کند. می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه گواهی عدم حضورء از فروشنده مبلغی را به عنوان هزینه پشیمانی اخذ نماید. در این شرایط فروشنده ملزم است تا تمامی مدارک و مفاصا حساب شهرداری دارایی و بیمه را با خود به همراه داشته باشد. هزینه انتقال سند برای انتقال سند باید هزینه‌هایی پرداخت شود. ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری یکی از اين موارد است که بر طبق ان بنگاه معاملات املاک مبلفی ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند. هزینه نوسازی» خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن می‌باشد. دارایی هزینه نقل و آنتفال و در صورت استیجاری بودن ملک مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند. هزینه دفترخانه که به آن حق التحریر گفته می‌شود از دیگر پرداختی‌ها به شمار می‌رود که مبلغ آن به طور مساوی بین فروشنده خریدار تقتیم می‌شود. عموما هزینه حق التحریر بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان برآورد شده است.