استانداردهای حسابداری ایران ۲

استانداردهای حسابداری ایران ۲

اسلاید 1: 1/33اسلايدهاي آموزشي استانداردهاي حسابداري ايرانمديريت تدوين استانداردهاي حسابداريتهيه کننده: سيده سمانه شاهرخيکانال تلگرامی بایگانی فایل های حسابداری، حسابرسی، مالیاتی و مقالات Telegram.me/fileaccunting

اسلاید 2: 2/33استاندارد حسابداري شماره 29 @fileaccunting فعاليتهاي ساخت املاک

اسلاید 3: 3/33دامنه کاربرد اين استاندارد در موارد زير کاربرد دارد: حسابداري فعاليتهاي ساخت املاکواحدهاي تجاري که به فعاليتهاي ساخت املاک مشغول هستند، صرف‌نظر از اينکه اين عمليات جزء فعاليتهاي اصلي آنها باشد يا خيرساخت املاکي که با هدف استفاده توسط واحد تجاري انجام مي‌شودحسابداري عمليات شهرک‌سازي اعم از مسکوني، صنعتي يا تجاري

اسلاید 4: 4/33تعاريفارزش نسبي فروش: نسبت ارزش فروش هر واحد ساختماني به ارزش فروش مجموع واحدهاي ساختماني يک پروژه يا نسبت ارزش فروش هر پروژه به ارزش فروش مجموع پروژه‌ها. ارزش فروش: بهاي فروش برآوردي جاري يک واحد ساختماني در وضعيت نهايي قابل فروش آن، در هر مقطع زماني.پروژه : تمام يا بخشي از واحدهاي ساختماني مورد اجرا در يک مکان جغرافيايي مشخص که يک مرکز انباشت مخارج را تشکيل مي‌دهد.

اسلاید 5: 5/33تعاريففعاليتهاي ساخت املاک : مجموعه فعاليتهايي است که براي طراحي و احداث املاک براي فروش ضروري است. تحصيل زمين براي احداث و فروش ساختمان و يا آماده سازي و فروش زمين، به طور کلي يا جزئي، بخشي از اين فعاليت است.واحد ساختماني : يک واحد مسکوني، تجاري يا صنعتي، يا زميني که براي فروش، احداث يا آماده مي‌شود.

اسلاید 6: 6/33ماهيت فعاليتهاي ساخت املاکممکن است در يک مکان جغرافيايي مشخص يا در مکانهاي متعدد انجام شود.در بيش از يک دوره مالي انجام مي‌شود.ما‌به‌ازاي فروش آن ممکن است در زمانهاي متفاوت و به مبالغ مختلف دريافت شود.، مخارج ساخت املاک اهميت زيادي دارد و مستلزم بکارگيري سيستمي خاص براي تخصيص مخارج مشترک و ساير مخارج مربوط است.

اسلاید 7: 7/33زمينهاي نگهداري شده براي ساخت املاک چنانچه هيچ نوع فعاليت ساخت بر روي آن انجام نشده باشد و انتظار نمي‌رود فعاليتهاي ساخت طي چرخه عملياتي معمول واحد تجاري تکميل شود، بايد به عنوان دارايي غيرجاري طبقه‌بندي شود، مشروط بر اينکه با توجه به استاندارد حسابداري شماره 14 با عنوان ”نحوه ارائه داراييهاي جاري و بدهيهاي جاري“ صورتهاي مالي واحد تجاري، مشمول طبقه‌بندي داراييها و بدهيها به جاري و غيرجاري باشد.زمين نگهداري شده براي ساخت املاک بايد به بهاي تمام شده پس از کسر هر گونه کاهش ارزش انباشته انعکاس يابد.

اسلاید 8: 8/33مخارج ساخت املاکبايد دربرگيرنده تمام مخارجي باشد که به طور مستقيم به فعاليتهاي ساخت قابل انتساب است يا بتوان آن را بر مبنايي منطقي به چنين فعاليتهايي تخصيص داد.مخارج فعاليتهاي ساخت املاک بايد شامل موارد زير باشد:الف.مخارج تحصيل زمين: بهاي خريد زمين، حق‌الزحمه کارشناسي، حق ثبت، کارمزد خريد، هزينه‌هاي نقل و انتقال و ساير مخارج تحصيل زمينب.مخارج مستقيم فعاليتهاي ساخت املاک: مخارج مواد و مصالح، مخارج دستمزد مستقيم، مخارج انجام شده توسط پيمانکاران و حق‌الزحمه کارشناسيج.مخارج مشترک قابل انتساب به فعاليتهاي ساخت املاکمخارج قابل تخصيص به پروژه‌هاي جاري و آتي ساخت املاک که در يک مکان جغرافيايي مشخص واقع شده‌اندمخارج قابل تخصيص به تمام پروژه‌هاي درجريان ساخت واقع در مکانهاي جغرافيايي مختلف نظير مخارج کارکنان دفتر فني واقع در اداره مرکزي.

اسلاید 9: 9/33روشهاي تخصيص مخارج ساخت به هريک از واحدهاي ساختماني يا پروژه هاالف.روش شناسايي ويژه (از قبيل مخارج مستقيم ساخت)،ب. روش ارزش نسبي فروش در صورتي که شناسايي ويژه امکان‌پذير نباشد، ياج . ساير روشهاي مناسب در صورتي که ارزش نسبي فروش عملي نباشد. روش انتخاب شده براي تخصيص بايد به طور يکنواخت بکار گرفته شود.

اسلاید 10: 10/33درآمد ساخت املاکدرآمد ساخت املاک بايد شامل موارد زير باشد:الف. بهاي فروش مورد توافق در قرارداد، وب. هرگونه مبلغ ناشي از تغيير در دامنه کار تعريف شده در قرارداد.تغيير، زماني در مشخصات، نقشه ساختمان يا مدت قراردادهاي فروش پروژه ساخت املاک زمانی در درآمد ساخت املاک منظور مي‌شود که:الف.پذيرش تغيير و مبلغ ناشي از آن توسط مشتري محتمل باشد، وب.مبلغ ناشي از تغيير را بتوان به گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد.

اسلاید 11: 11/33درآمد ساخت املاکمعيارهاي شناسايي درآمد:الف. فروش واحد ساختماني با انجام اقداماتي از قبيل امضاي قرارداد محرز شده باشد،ب. فعاليتهاي ساختماني آغاز شده باشد،ج. ماحصل پروژه را بتوان به گونه‌اي اتکاپذير برآورد کرد، ود. حداقل 20 درصد از بهاي فروش وصول شده باشد.

اسلاید 12: 12/33درآمد ساخت املاکشرایط برآورد ماحصل پروژه:مجموع درآمد حاصل از پروژه را بتوان به‌گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد،جريان ورودي منافع اقتصادي آتي مرتبط با پروژه به واحد تجاري محتمل باشد،مخارج لازم براي تکميل پروژه و همچنين درصد تکميل پروژه در تاريخ ترازنامه را بتوان به‌گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد، ومخارج قابل انتساب به پروژه را بتوان به روشني تعيين و به‌گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد.در غیر این صورتدرآمد واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد تنها تا ميزان مخارج تحمل شده براي ساخت آن واحدها که بازيافت آن محتمل است، شناسايي گردد، ومخارج ساخت واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد در دوره وقوع به عنوان هزينه شناسايي شود.

اسلاید 13: 13/33هزينه‌هاي ساخت املاکهرگونه زيان مورد انتظار پروژه (شامل مخارج رفع نقص) بايد بلافاصله به سود و زيان دوره منظور شود.مخارج ساخت قابل انتساب به واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد در دوره شناخت درآمد واحدهاي ياد شده، به عنوان هزينه شناسايي شود.مخارج ساخت املاک که به هزينه منظور نشده‌ است بايد به عنوان دارايي شناسايي و به اقل بهاي تمام شده و خالص ارزش فروش اندازه‌گيري شود.

اسلاید 14: درآمد و هزينه‌هاي ساخت املاک 14/33

اسلاید 15: تغيير در برآوردها آثار ناشي از تجديدنظر در برآورد درآمدها و مخارج قابل‌انتساب به فعاليتهاي ساخت املاک بايد به پروژه‌هاي فعلي و در صورت لزوم به پروژه‌هاي آتي تخصيص يابد.15/33

اسلاید 16: فسخ معامله فروش درآمدها و هزينه‌هاي شناسايي شده مربوط به واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد در زمان ابطال يا فسخ معامله فروش، بي‌درنگ برگشت داده شود.شناسایی جداگانه خسارات دريافتني از پيمانکاران (به دليل تأخير در تکميل) و خسارات پرداختني به مشتريان (به دليل تأخير در تحويل)16/33

اسلاید 17: مشوقهاي فروش تعهد ناشي از مشوقها در حساب ذخايرمخارج مرتبط با مشوق ها نظير تضمين بازده سرمايه‌گذاري خريداران براي دوره مشخص، به حساب بهاي تمام شده پروژهساير مخارج تحمل شده توسط واحد تجاري سازنده املاک به منظور تبليغ فروش واحدهاي ساختماني به عنوان هزينه دوره 17/33

اسلاید 18: واحدهاي ساختماني تکميل شده آماده براي فروش به اقل بهاي تمام شده و خالص ارزش فروش واحدهاي ساختماني تکميل شده‌اي که به‌منظور افزايش قيمت، اجاره يا استفاده توسط واحد تجاري نگهداري مي‌شود، براساس استانداردهاي مربوط به حساب منظور مي‌گردد.18/33

اسلاید 19: افشاروش تعيين درصد تکميل پروژه،درآمد و هزينه‌هاي شناسايي شده ساخت املاک در صورت سود و زيان،برآورد مبلغ مخارج لازم براي تکميل پروژه‌هاي در جريان، وصورت تطبيق مبلغ دفتري مخارج شناسايي شده به عنوان دارايي در ابتدا و انتهاي دوره که موارد زير را نشان دهد:مخارج انباشته ساخت املاک در اول دوره، با تفکيک مبلغ دفتري زمين،مخارج تحمل شده ساخت املاک طي دوره، با تفکيک مبلغ دفتري زمين،مخارج انباشته ساخت املاک که در صورت سود و زيان به عنوان هزينه شناسايي شده است، به تفکيک دوره جاري و دوره‌هاي گذشته، وواگذاري يا انتقال به طبقه ديگري از داراييها يا ساير تغييرات در مبلغ دفتري طي دوره.19/33

اسلاید 20: افشاافشا در مورد در مورد زمين نگهداري شده براي ساخت املاک بهاي تمام شده و کاهش ارزش انباشته (در صورت وجود) در ابتدا و انتهاي دوره،صورت تطبيق مبلغ دفتري در ابتدا و انتهاي دوره که موارد زير را نشان دهد:اضافات،واگذاري،انتقال به داراييهاي جاري به عنوان مخارج ساخت املاک،زيان کاهش ارزش شناسايي شده يا برگشت شده در صورت سود و زيان طي دوره (در صورت وجود)، وساير تغييرات.20/33

اسلاید 21: افشاافشا در صورتهای مالیهر گونه محدوديت در رابطه با مالکيت زمين و ميزان آن، وزمينها و پروژه‌هاي ساخت املاک که وثيقه بدهيهاست.21/33

اسلاید 22: تاريخ اجراالزامات اين استاندارد در مورد کليه صورتهاي مالي که دوره مالي آنها از تاريخ 1386/1/1 و بعد از آن شروع مي‌شود لازم‌الاجرا است.22/33

اسلاید 23: مطابقت با استانداردهاي بين‌المللي حسابدارياستاندارد بين‌المللي حسابداري جداگانه‌اي براي فعاليتهاي ساخت املاک وجود ندارد. در پيوست استاندارد بين‌المللي حسابداري شماره 18 شناخت درآمد، شناسايي درآمد فروش املاک مشروط به تکميل کارهاي عمده است. از اين رو، استاندارد حسابداري شماره 29 با پيوست استاندارد بين‌المللي حسابداري ياد شده مغايرت دارد.23/33

اسلاید 24: مثالشرکت ساختماني تهران‌گستر در سال 0×13 دو قطعه زمين به بهاي تمام‌شده 20 ميليارد ريال تحصيل نمود. شرکت درنظر دارد عمليات ساختماني را در قطعه اول در سال 1×13 و در قطعه دوم در سال 5×13 آغاز کند. مساحت قطعه اول 30 هکتار و بهاي خريد آن 10 ميليارد ريال است و شرکت مبلغ 2 ميليارد ريال براي تغيير کاربري اين زمين از کشاورزي به مسکوني در ابتداي سال 1×13 پرداخت کرده است. عمليات ساختماني قطعه اول در دو فاز به شرح زير انجام خواهد شد:1 .فاز ” الف“ اختصاص 10 هکتار براي ساخت 100 واحد خانه ويلايي دوبلکس، به قيمت هر واحد 300 ميليون ريال، و2 .فاز ” ب“ اختصاص 15 هکتار براي ساخت 50 واحد مسکوني ويلايي به قيمت هر واحد 500 ميليون ريال براي هر واحد.پنج هکتار باقيمانده از قطعه اول براي ساخت اماکن تفريحي ورزشي و ساير زيرساختهاي مشترک اختصاص يافته و تمام مخارج آن به مبلغ يک ميليارد ريال در سال 1×13 تحمل شده است.24/33

اسلاید 25: ادامه مثالعمليات ساختماني در فروردين 1×13 آغاز و در سال 3×13 به اتمام رسيد. ساير اطلاعات به شرح زير است:الف - سال 1×1325/33فاز ” ب“(50 واحد)فاز” الف“(100 واحد)شرح30401- واحدهاي فروش‌رفته تا تاريخ ترازنامه35%35%2-درصد مبلغ قابل‌دريافت طبق قراردادهاي فروش90%90%3-درصد مبلغ دريافت‌شده از مشتريان نسبت به مبلغ قابل دريافت4-مخارج تحمل شده ساخت (غير از زمين و مخارج مشترک) تا اين تاريخ:000ر3000ر4مخارج مستقيم - ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم تخصيص‌يافته - ميليون ريال5-برآورد مخارج آتي ساخت جهت تکميل:000ر6000ر8مخارج مستقيم – ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم- ميليون ريال

اسلاید 26: ادامه مثالب - سال 2×1326/33فاز ” ب“(50 واحد)فاز” الف“(100 واحد)شرح30401-واحدهاي فروش‌رفته از ابتداي پروژه تا تاريخ ترازنامه35%35%2-درصد مبلغ قابل‌دريافت طبق قراردادهاي فروش90%90%3-درصد مبلغ دريافت ‌شده از مشتريان نسبت به مبلغ قابل‌دريافت 4-مخارج تحمل شده ساخت (غير از زمين و مخارج مشترک) تا اين تاريخ:000ر3000ر4مخارج مستقيم - ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم تخصيص‌يافته - ميليون ريال5-برآورد مخارج آتي ساخت جهت تکميل:000ر6000ر8مخارج مستقيم - ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم - ميليون ريال

اسلاید 27: ادامه مثالج - سال 3×1327/33فاز ” ب“(50 واحد)فاز” الف“(100 واحد)شرح9050شرح100%100%1-واحدهاي فروش‌رفته از ابتداي پروژه تا تاريخ ترازنامه90%90%2-درصد مبلغ قابل‌دريافت طبق قراردادهاي فروش500ر15000ر103-درصد مبلغ دريافت ‌شده از مشتريان نسبت به مبلغ قابل‌دريافت000ر3000ر44-مخارج تحمل شده ساخت (غير از زمين و مخارج مشترک) - ميليون ريال

اسلاید 28: ادامه مثالمبلغ مخارج ساخت، درآمد، هزينه‌ها و سود شناسايي‌شده در صورتهاي مالي براي هرسال به شرح زير مي‌باشد:1 .تخصيص مخارج مشترکمخارج مشترک:تخصيص مخارج مشترک با استفاده از روش ارزش نسبي فروش:28/33ارقام به ميليون ريال2000زمين اماکن مشترک (هکتار ) ((5/30)2 ميليارد + 10 ميليارد)1000مخارج زيرساختها3000جمع مخارجارقام به ميليون ريالمخارج مشترک تخصيص ‌يافته(روند شده)ارزش نسبي فروش شرحميليون‌ريالميليون ريالفاز600ر1000ر30400ر1000ر25فاز ” الف“000ر3000ر55فاز ” ب“

اسلاید 29: ادامه مثال2 .محاسبه درصد تکميل و مبلغ درآمد و هزينه‌هاي ساخت املاک که در صورت سود و زيان بايد شناسايي شود. سال 1×1329/33فاز ” ب“فاز” الف“شرحميليون ريالميليون ريالمخارج انباشته ساخت املاک:000ر6000ر4-مخارج مرتبط با تحصيل زمين400ر1600ر1-مخارج مشترک000ر4000ر6مخارج مستقيم و غيرمستقيم تحمل ‌شده تا تاريخ ترازنامه400ر11600ر11000ر7000ر10مخارج آتي جهت تکميل400ر18600ر21کل بهاي تمام‌شده برآوردي368216بهاي تمام‌شده برآوردي هر واحد

اسلاید 30: ادامه مثالسال 2×1330/33فاز ” ب“فاز” الف“شرحميليون ريالميليون ريالمخارج انباشته ساخت املاک:000ر6000ر4-مخارج مرتبط با تحصيل زمين400ر1600ر1-مخارج مشترک200ر8250ر11مخارج مستقيم و غيرمستقيم تحمل ‌شده تا تاريخ ترازنامه600ر15850ر16300ر2750ر3مخارج آتي جهت تکميل900ر17600ر20کل بهاي تمام‌شده برآوردي358206بهاي تمام‌شده برآوردي هر واحد

اسلاید 31: ادامه مثالسال 3×1331/33فاز ” ب“فاز” الف“شرحمخارج انباشته ساخت املاک:000ر6000ر4-مخارج مرتبط با تحصيل زمين400ر1600ر1-مخارج مشترک000ر10500ر15مخارج مستقيم و غيرمستقيم تحمل ‌شده تا تاريخ ترازنامه400ر17100ر21348211بهاي تمام‌شده برآوردي هر واحد

اسلاید 32: ادامه مثالخلاصه مبالغ درآمد و هزينه‌ها و سود شناسايي شده در طي سه سال مالي به شرح زير مي‌باشد:32/33نتايج واقعي تحقق يافته3×132×131×13شرحميليون ريالميليون ريالميليون ريالميليون ريال000ر52270ر13970ر26760ر11درآمد(390ر36)(201ر9)(616ر18)(573ر8)هزينه‌ها610ر15069ر4354ر8187ر3سود

اسلاید 33: ادامه مثالنحوه انعکاس در صورتهاي مالي سال 1×13: ترازنامهصورت سود و زيان )ارقام به ميليون ريال(يادداشتهاي توضيحي صورتهاي مالي)ارقام به ميليون ريال(33/331×13داراييهاي غير جاري :000ر10زمين نگهداري شده براي ساخت املاکداراييهاي جاري :427ر14مخارج ساخت املاک945حسابهاي دريافتني تجاري - مشتريان310ر2حسابهاي دريافتني تجاري - مبلغ قابل بازيافت قراردادها1×13760ر11درآمد ساخت املاک(573ر8)هزينه‌هاي ساخت املاک1×13مخارج ساخت املاکمخارج تحمل شده طي سال جاري000ر10-زمين000ر13-مخارج ساخت000ر23(573ر8)مخارج شناسايي شده به عنوان هزينه در صورت سود و زيان427ر14