اوراق مشارکت رهنی

اوراق مشارکت رهنی

اسلاید 1: 1بسمه تعالیسمینار مالی

اسلاید 2: اوراق مشارکت رهنی ابزاری نوین در تامین مالی بانک ها پاییز 892

اسلاید 3: 3چکیده یکی از متداول‌ترین روش های تامین مالی بانک ها استفاده از اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی است. اما استفاده از این ابزار در بانک‌های اسلامی سابقه فراوانی ندارد. با تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384، بستر قانونی لازم جهت طراحی و انتشار اوراق بهادار جدید پدید آمده است. در حال حاضر به‌علت وجود مسایل مالیاتی، استفاده از اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی وجود ندارد. از این رو در مقاله ابزاری جایگزین با عنوان اوراق مشارکت رهنی جهت تأمین مالی بانک ها ) به ویژه در بخش مسکن ( ارائه می شود.

اسلاید 4: 4مقدمهدر شرايط كنوني، عدم وجود تعادل در بخش مسكن، سبب شده تا قشرهای گوناگون جامعه با مشکل‌های اساسی برای تامین مسکن روبه‌رو شوند. نارسایيهاي سامانه تامين مالي مسكن در ايران كه بر تامين مالي از راه بانك مبتنی است، این موضوع را تشدید کرده است. چهار الگوی کلی برای تامين مالي بخش مسکن وجود دارد:1. نظام سپرده­گذاري (بازار پول)؛2. صندوق­های املاک، مستغلات، زمین و ساختمان (بازار سرمایه)؛3. تبديل دارایی­ها به اوراق بهادار (بازار سرمایه)؛4. بازار رهن ثانويه (بازار سرمایه).

اسلاید 5: 5اوراق بهادار با پشتوانه رهناوراق بهادار با پشتوانه دارایی (ABS) نوعی اوراق بهادار است که به پشتوانه دارایی های مالی منتشر میشود. اوراق بهادار با پشتوانه رهن (MBS) نوع خاصی از ABS است که با پشتوانه مطالبات بانکها و موسسات مالی و اعتباری منتشر میشود. MBS محل تلاقی بازار پول و سرمایه است.

اسلاید 6: 6تاریخچه اوراق بهادار رهنی اصلی ترین منتشر کننده اوراق بهادار با پشتوانه وامهای رهنی جنی ما، فانی ما و فریدی مک می باشند. فانی ما موسسه فدرال رهن ملی در سال 1938از طریق کنگره برای افزایش سرمایه گذاری و نقد شوندگی بازار رهن آمریکا ایجاد شد و به نام فانی ما شناخته شد. ابتدا فانی ما توسط دولت فدرال و به عنوان انجمن مهندسی مالی شکل گرفت. جنی مادر سال 1968فانی ما به دو قسمت تقسیم شد یکی جنی ما که موسسه دولتی باقی ماند دیگری فانی ما که به یک شرکت با سهامداران خصوصی تبدیل شد. نقش جنی ما این بود که بازار ثانویه برای رهنمای تضمینی دولت فراهم می کرد.

اسلاید 7: تاریخچه اوراق بهادار رهنی فریدی مک شرکت وامهای رهن خانه فدرال که به نام فریدی مک شناخته شد توسط کنگره در سال 1970 به عنوان بازار ثانویه رهن در صنعت پس انداز و وام دهی تأسیس شد و در سال 1989 به یک شرکت سهامی خاص تبدیل شد.بر خلاف جنی ما ، فانی ما و فریدی مک مورد حمایت دولت فدرال نمی باشند اما هردو توسط دولت فدرال ایجاد شده و طرحهای شرکتی فدرال درآنها استفاده می شود.اولین MBS در سال 1970 توسط جنی ما به بازار ارائه شد بین سالهای 1970 تا 1980 مهمترین نوع MBS اوراق بهادار تضمینی بود.7

اسلاید 8: 8ارزش کل MBS منتشر شده در امریکا میلیارد دلار

اسلاید 9: 9تبدیل دارایی ها به اوراق بهادار(Securitization) تبديل دارایی ها به اوراق ‌بهادار سازوكاري است كه به وسيله آن دارايي‌ها به وجه نقد تبديل مي‌شوند. براساس اين روش، دارايي‌هايي که به‌صورت سنتي جزئي از ترازنامه شمرده مي‌شدند به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل شده و به خارج از ترازنامه منتقل مي‌شوند. در نظام مالی متعارف، هر دارايي با درآمد ثابت یا متغیر می توانند به اوراق بهادار تبدیل شوند.

اسلاید 10: شکل ذیل به خوبی گویای فرایند کلی فروش وام های رهنی است.10

اسلاید 11: 11مروری بر ابزارهای مالی اسلامی ایده اولیه ابزارهای مالی اسلامی به نظریه‌های اقتصاد اسلامی که طی 40 سال گذشته ارائه شده است بر می گردد. به‌صورت دقیق می توان تاریخچه ابزارهای مالی اسلامی به دو دسته ابزارهای بازار پول و ابزارهای بازار سرمایه تفکیک کرد. ایده اولیه استفاده از ابزارهای اسلامی در بازار پول به دهه 1980 بر می گردد که جهت غلبه بر مسئله نقدینگی استفاده می شد. در جولای 1983، بانک مرکزی مالزی به‌جای اوراق قرضه دولتی، از اوراق بدون ‌بهره به نام گواهی سرمایه‌گذاری دولتی استفاده کرد.در دهه 1990ایده استفاده از ابزارهای اسلامی بازار سرمایه نیز قوت گرفت.

اسلاید 12: 12مروری بر ابزارهای مالی اسلامی جمهوری اسلامی ایران در سال 1373 مقررات ناظر بر انتشار اوراق مشارکت را تهیه کرد و شهرداری تهران در جایگاه ناشر، نخستین اوراق مشارکت را منتشر کرد.با تصویب قانون اوراق بهادار در سال 1384، بستر قانونی لازم جهت طراحی و انتشار ابزارهای مالی جدید در کشور فراهم شد.برای نخستین‌بار اوراق بهادار یا همان ابزار مالی تعریف شد و وظیفه طراحی ابزارهای مالی جدید بر عهده سازمان بورس و اوراق بهادار و وظیفه تصویب آنها بر عهده شورای عالی بورس قرار گرفت. اوراق بهادار: اوراق بهادار عبارت است از هر نوع ورقه یا مستندی که متضمن حقوق مالی قابل نقل‌وانتقال برای مالک عین یا منفعت آن باشد.

اسلاید 13: 13فرایند انتشار اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی به‌طور کلی در فرایند تبدیل دارایی‌ها (از جمله وام‌های رهنی) به اوراق بهادار، شرکت یا مؤسسه‌ای که نیاز به تأمین مالی دارد، به تأسیس «شرکت واسط» اقدام می‌کند. شرکت واسط برای اینکه وجوه لازم برای خرید دارایی‌های پیش‌گفته را فراهم کند، به انتشار اوراق بدهی با پشتوانة دارایی می‌کند و آن را به عموم سرمایه‌گذاران عرضه می‌کند. سپس واسط وجوهی را که از محل فروش اوراق بدهی به‌دست آورده است، بابت خرید دارایی‌های مالی به بانک پرداخت می‌کند. سرمایه‌گذارانی که اوراق بدهی با پشتوانة دارایی را خریده‌اند، از محل جریان‌های نقدی حاصل از دارایی‌های مالی (وام ها) بازدهی کسب می‌کنند. نمودار ذیل فرایند کلی تبدیل دارایی های بانک به اوراق بهادار را نشان می دهد.

اسلاید 14: 14فرایند کلی تبدیل دارایی های بانک به اوراق بهادار موارد زیر همگی در بازار ثانویه یا همان بازار رهنی اتفاق می افتد. بانکناشرسرمایه گذاران3. خرید وام ها1.انتشار اوراق2.دریافت پول 4. پرداخت پول

اسلاید 15: 15فرایند انتشار اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی بازار اولیهبازار ثانویه وامناشر (SPV)8. پرداخت پول7. خرید وام‌هاگیرنده وامبانکسرمایه‌گذارانسپرده‌گذار1. سپرده‌گذاری4. بازپرداخت سپرده و سود2. شناسایی مشتری و اعطای وام3. پرداخت اقساط وام5. انتشار اوراق6. دریافت پول

اسلاید 16: 16امکان انتشار اوراق رهنی در ایراندر ایران با توجه به اینکه تسهیلات بانکی براساس نوع عقد متفاوت می باشند بنابراین باید سبد تسهیلاتی را که می خواهیم پشتوانه اوراق بهادار رهنی قرار دهیم از نوع خاص و معینی انتخاب کنیم. این نکته را هم باید اضافه کرد که در اوراق بهادار رهنی دارایی (به‌طور مثال، مسکن، زمین و ساختمان) باید در رهن بانک باشد. براساس آنچه تا کنون بیان شد مشخص شد که جهت انتشار اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی در ایران باید از تسهیلاتی که در قالب عقد فروش اقساطی اعطا شده‌اند استفاده کرد.

اسلاید 17: 17بعد فقهی اوراق مشارکت رهنیدر حقیقت تسهیلات بانکی به‌وسیله بانک به شرکت واسط (ناشر) منتقل می شود. این انتقال از راه عقد فروش دین صورت می پذیرد. در صورتی که بیع دَین به‌ویژه به کمتر از قیمت اسمی به شخص ثالث (تنزیل) صحیح باشد، راهکار مهمی جهت تأمین مالی در اختیار دولت‏ها و بنگاه‌های اقتصادی قرار می‏گیرد. دولت و شرکت های خصوصی می‏توانند مطالبه‌های مدت‏دار خود از شرکت‏ها، مؤسسه‌ها، اشخاص حقیقی و حقوقی را عنداللزوم در بازار به فروش رسانند و از این راه نیازهای کوتاه‌مدت خود را به نقدینگی تامین کنند.

اسلاید 18: 18بعد فقهی اوراق مشارکت رهنی فقه امامیه قرارداد خرید دین را در اسناد دین واقعی، مجاز می‌دانند، بنابراین می توان دَین‌های حاصل از اعطای تسهیلات فروش اقساطی را به شخص دیگری فروخت.براساس نظر شورای نگهبان موضوع تنزيل اسناد و اوراق تجارى (خريد دين) با موازين شرعى و قانون اساسى مغایر شناخته نشده است. بنابراین فروش تسهیلاتی که در قالب عقد فروش اقساطی اعطا شده است از نظر فقهی مشکلی ندارد.مشهور فقیهان شیعه، بیع دین به دین و بیع کالی به کالی را صحیح نمی‌دانند بنابراین، اوراق باید به‌گونه ای طراحی شود که چنین مسئله ای رخ ندهد. بنابراین انتشار اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی با توجه به شرایط ذکر شده از نظر شرعی بلامانع است.

اسلاید 19: 19بُعد مالیاتی اوراق مشارکت رهنیاوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی در همان شکلی که در دنیا منتشر می شود شامل سه مرحله است. فروش طلب‌ها به ناشرانتشار اوراق رهنی و جمع آوری وجوه ازراه آنپرداخت سود اوراق و معامله ثانویه این اوراقبر اساس تبصره 1ماده 143، (از هر نقل‌وانتقال سهام و حق تقدم سهام شرکت ها در بورس و همچنین دیگر اوراق بهاداری که در بورس معامله می شوند، مالیات مقطوعی به میزان نیم درصد ارزش فروش سهام و حق تقدم سهام وصول و از این بابت وجه دیگری به‌صورت مالیات بر درآمد نقل‌وانتقال سهام و حق تقدم سهام مطالبه نخواهد شد.) در حال حاضر سازمان امور مالیاتی از معامله دیگر انواع اوراق بهادار در بورس اوراق بهادار، مالیاتی به میزان 25 درصد دریافت کنند.

اسلاید 20: 20بُعد مالیاتی اوراق مشارکت رهنیاز نقطه نظر مالیاتی انتشار اوراق بهادار رهنی دو نوع مالیات خواهد داشتمالیات بر سود پرداختی به دارندگان اوراق؛مالیات بر معامله ثانویه اوراق. یکی از راهکارهای قابل استفاده برای حل مسایل مالیاتی این ابزار استفاده از قانون اوراق مشارکت است.(براساس بند 5 ماده 145 قانون مالیات های مستقیم،سود و جوایز متعلق به اوراق مشارکت از مالیات معاف می باشد.)بنابراین باید نوعی ازاوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی را طراحی کرد که بتوان آن را با توجه به ملاحظه‌های فقهی و مالیاتی در قالب اوراق مشارکت منتشر کرد.

اسلاید 21: 21مروری بر اوراق مشارکت در ایران و ارکان آن با ممنوعیت انتشار و فروش اوراق قرضه در سال 1362 کمبودی در بازار اوراق بهادار و ابزارهای تأمین مالی طرح‏ها احساس شد وبه انتشار نخستین اوراق مشارکت در سال 1373 منتهی شد.اوراق مشارکتاوراق بهادار با نام يا بی نامى كه به موجب قانون مشارکت به قيمت اسمى مشخص براى مدت معين منتشر مي‏شود. دارندگان اين اوراق به نسبت قيمت اسمى و مدت زمان مشاركت، در سود حاصل از اجراى طرح مربوط، شريك خواهند بود براساس ماده 4 قانون اوراق مشارکت، بانك مركزى وظیفه اعطای مجوز جهت انتشار چنین اوراقی را داراست اما براساس ماده 26 قانون اوراق بهادار وظیفه‌ها و اختیارهای بانک مرکزی به سازمان بورس و اوراق بهادار واگذارشده است.

اسلاید 22: 22مروری بر اوراق مشارکت در ایران و ارکان آنمهمترین تفاوت اوراق مشارکت در ایران و صکوک مشارکت در خارج در ارکان است. (ارکان فعال در اوراق مشارکت، بیشتر از ارکان صکوک مشارکت است.)افزون‌ بر آن، اوراق باید ضامن داشته باشند که ضامن، ضمانت بازپرداخت اصل و سود مشارکت را بر عهده دارد. که این مورد در صکوک مشارکت الزامی نیست. همچنین براساس قانون اوراق مشارکت افزون بر ناشرو ضامن وجود ارکان ذیل جهت انتشار اوراق مشارکت ضروری می باشد:امینعامل

اسلاید 23: 23اوراق مشارکت رهنی جایگزین اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنیاوراق مشارکت رهنی اوراق مشارکتی است كه به منظور مشارکت در خرید تسهیلات رهنی به‌ وسیله ناشرمنتشرمی شود. تسهیلات رهنی تسهیلات بانکی مبتنی بر دارایی دینی با سررسید بیش از یک سال که به منظور خرید زمین و ساختمان اعطا شده است. اوراق مشارکت رهنی مانند اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی حق استفاده از منافع دارایی یا مجموعه ای از دارایی ها که به‌صورت فروش اقساطی به فردی واگذار شده است در برابر مبالغی خاص و در اقساطی معین از بانک به شخص دیگری منتقل می‌شود.از آنجا که اوراق مشارک رهنی، اوراق بهاداری است که بیانگر مشارکت مشاع فرد است، می‌توان آن‌ را در بازار ثانویه و به قیمتی که به‌وسیله عامل‌های بازار تعیین می‌شود، معامله کرد. به اشخاص حقوقی که از این راه به تامین مالی اقدام کنند در اصطلاح بانی گفته می شود.

اسلاید 24: 24اوراق مشارکت رهنی جایگزین اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی فرایند عملیاتی انتشار این اوراق به‌گونه ای است که ابتدا ناشربه جمع آوری وجوه نقد از مردم اقدام کرده و از طرف آنان خرید دین را انجام می دهد. ناشر به وكالت از طرف خريداران اوراق،صرفاً مجاز به خرید طلب‌‌های ناشی از تسهیلات رهنی از بانی است. در طرف مقابل بانک‌ها نیز بخشی از طلب‌‌های مدت‌دار خود را که در برابر آنها اسناد ملکی به رهن گرفته‌اند به شرکت سرمایه‌گذاری می‌فروشند و منابع حاصل از فروش این تسهیلات را به اعطای تسهیلات جدید اختصاص می‌دهند. تسهیلات فروش اقساطی در این ابزار مالی محدود به تسهیلات مسکن است که دوره بازپرداخت به نسبت فراوانی را در پی دارند.

اسلاید 25: 25مدل کلی عملیاتی انتشار اوراق مشارکت رهنیبانک (بانی) ناشر(شرکت سرمایه­گذاری)سرمایه‌گذاران1. انتشار اوراق2. پرداخت پول3. پرداخت پول4. خرید دیون

اسلاید 26: 267رکن انتشار اوراق مشارکت رهنیبانیواسط (ناشر)امینعاملضامنحسابرسشرکت تامین سرمایه

اسلاید 27: 27مدل عملیاتی انتشار اوراق مشارکت رهنی ناشر1. انتشار اوراقبانک (بانی)سرمایه گذاران2. پرداخت پول3. پرداخت پول4. خرید دیونمشاورامینحسابرس

اسلاید 28: 28پذیره نویسیپذیره‌نویسی: فرایند خرید اوراق از ناشر یا نماینده قانونی آن و تعهد پرداخت وجه کامل آن طبق قرارداد. (بند 28 ماده 1 قانون بازار اوراق بهادار) در حالت کلی دو نوع پذیره‌نویسی وجود دارد:1. تعهد پذیره­نویسی (Firm Commitment): تعهد شخص ثالث برای خرید اوراق بهاداری که ظرف مهلت پذیره‌نویسی به فروش نرسد. (بند 29 ماده 1 قانون بازار اوراق بهادار)فرایند عملیاتی انتشار اوراق از این روش به‌ شکل ذیل می باشد.

اسلاید 29: 29فرایند انتشار اوراق از روش تعهد پذیره‌نویسی ناشرسرمایه‌گذارانشرکت تامین سرمایه1. درخواست انتشار اوراق3. انتشار اوراق4. دریافت وجوه 2. پرداخت وجوه

اسلاید 30: 30پذیره نویسی2. بهترین کوشش (Best Effort): در صورتی که پذیره نویسی به‌صورت بهترین کوشش باشد شرکت تامین سرمایه اوراق مشارکت رهنی را قیمت گذاری کرده و آنها را می فروشد. در صورت استفاده از این روش ممکن است برخی از اوراق به فروش نرسد. فرایند عملیاتی انتشار اوراق از این روش به ‌شکل ذیل می باشد:

اسلاید 31: 31فرایند انتشار اوراق از روش بهترین کوشش 1. درخواست انتشار اوراق2. انتشار اوراقناشرسرمایهگذارانسرمایه گذارانشرکت تامین سرمایه3. دریافت وجوه 4. پرداخت وجوه

اسلاید 32: 32فرایند دریافت سود اوراق مشارکت رهنیپس از انتشار اوراق مشارکت رهنی، دارندگان آن در سررسیدهای ماهانه، سالانه و ... سود خود را دریافت می کنند. فرایند دریافت سود اوراق مشارکت رهنی به‌صورت ذیل است. سرمایهگذاران2. پرداخت سود اوراق در سررسیدعامل(بانی)امینگیرندگان تسهیلات1. پرداخت اقساط

اسلاید 33: 33فواید استفاده از اوراق مشارکت رهنی افزايش نقدينگيبهبود مديريت ريسکافزايش در تنوع منابع تامين ماليافزايش ثروت سهامداران

اسلاید 34: 34نتیجه گیری و پیشنهادهااکنون تبديل دارایی ها به اوراق بهادار به‌صورت روش متداول تأمين مالي در کشورهای گوناگون دنیا مورد استفاده می باشد. یکی از ابزارهای طراحی‌شده براساس این مفهوم، اوراق بهادار با پشتوانه وامهای رهنی است که قدمتی 30 ساله در دنیا دارد. بانک ها به کمک استفاده از اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی مي‌توانند با توجه به محدوديت منابع و با اتکا به مجموعة وثیقه‌های تسهیلات رهني خود، به انتشار اوراق مشارکت رهنی اقدام کرده و از راه بازار سرمایه تامین مالی کنند. از آنجا که عمده تسهیلات رهنی مربوط به بخش مسکن است،بنابراین منابع حاصل از فروش تسهیلات رهنی نیز باید به بخش مسکن اختصاص یابد. از این‌رو می توان گفت در حال حاضر از چهار راهکاری که کشورهای توسعه ‌یافته برای تامین مالی بخش مسکن استفاده می‌کنند اکنون بسترهای لازم جهت استفاده از سه راهکار (سپرده­گذاری، صندوق زمین و ساختمان و اوراق مشارکت رهنی) پدید آمده است. گام بعدی در زمینه تکمیل بسته مالی مسکن، پدیدآوردن بازار رهن ثانویه است. بر این اساس پیشنهاد می شود نهادهای ناظر بر فرایند انتشار اوراق مشارکت رهنی یعنی بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار مقررات و الزام‌های مشخصی را جهت انتشار این ابزار تهیه کنند.

اسلاید 35: منابع و مآخذپهلوان، حمید و رضوی، سیدروح‌الله، 1386ش، اوراق صکوک: تعریف، انواع و ساختار، تهران: مدیریت پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار، اردیبهشت.سازمان بورس و اوراق بهادار، 1387ش، دستورالعمل پیشنهادی اوراق مشارکت رهنی، تهران: سازمان بورس و اوراق بهادار، اردیبهشت.سروش، ابوذر، 1386ش، «بررسی صکوک اجاره»، ماهنامه بورس، شماره 65، مرداد.موسویان، سیدعباس (ب)، 1386ش، فرهنگ اصطلاحات فقهی و حقوقی معاملات، تهران: پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران. قانون بازار اوراق بهادار، مصوب 1384.قانون مالیات­های مستقیم، مصوب 1380.قانون اوراق مشارکت مصوب، 1377 و اصلاحات پس از آن.35