برنامه‌ریزی برای اراضی شهری بدون مالکیت

برنامه‌ریزی برای اراضی شهری بدون مالکیت

اسلاید 1: مبحث شانزدهم نمونه‌اي از برنامه‌ريزي براي اراضي شهري بدون مالكيت (استيجاري)

اسلاید 2: دو بي توجهي در برنامه ريزي مسكندر طرح مشكل مسكن در ايران به دو امر مهم كمتر توجه مي‌شود و در نتيجه اين بي‌توجهيست كه برنامه‌هاي حل مشكل مسكن اغلب با شكست مواجه مي‌گردند.

اسلاید 3: اول: كمبود عرضه نسبت به تقاضااول- مشكل مسكن اغلب از زاويه كمبود تعداد واحدهاي مسكوني نسبت به خانوار، مطرح مي‌شود و اين عامل (كه تقريباً به‌طور ثابت حدود 2/1 ميليون واحد است)، گراني مسكن عنوان مي‌گردد و در واقع علت گراني مسكن را كمبود عرضه نسبت به تقاضا مي‌داند. به دلايل زيادي، اين نظريه كاملاً غلط مي‌باشد:يك- تقريباً هيچ متقاضي وجود ندارد، كه به علت عدم وجود مسكن در بازار، نتوانسته باشد نسبت به خريد مسكن اقدام نمايد.دو- علت اصلي تفاوت تعداد خا نوار با تعداد مسكن، اتفاقاً به علت كمي تقاضاي مؤثر است و نه عرضه كمتر.سه- آنچه افراد را از دست‌يافتن به مسكن باز مي‌دارد نه عدم عرضه كافي، بلكه عدم امكان خريد متناسب با درآمد و توان مالي خانوارهاست.

اسلاید 4: دوم: جایگزینی مسکن ملکی، به جای وظیفه تأمین مسکندوم- موضوع دوم، نقش‌هاي ديگريست كه مسكن ملكي به جز تأمين سكونتگاه در جامعه ايفاء مي‌نمايد، كه اهم آنها عبارتند از:يك- مسكن به نوعي نقش بيمه‌هاي اجتماعي را ايفاء مي‌نمايد و در واقع كاهش درآمد ناشي از بازنشستگي در ايران را جبران مي‌كند. به‌گونه‌اي كه در سال‌هاي اخير بسياري از بازنشستگان از طريق اجاره واحدهاي خود در شهرهاي بزرگتر و كوچ به شهرهاي كوچك‌تر و يا حومه‌ها، اين اختلاف درآمد را جبران مي‌نمايند.دو- تملك واحد مسكوني به نوعي حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم است.باتوجه به اين سه مبحث، اگر در جستجوي راه‌حل‌هاي تحقق‌پذير باشيم، بايد به مشكل مسكن از زواياي ديگري به جز سه مورد فوق بپردازيم، كه مهمترين آنها را مي‌توان، در دو گروه دسته‌بندي نمود.

اسلاید 5: مقايسه هزينه ملكي و استيجاري براي مصرف كنندهدر دو جدول صفحات آتي، نسبت اجاره‌بها به درآمد خانوار و تبديل ارزش بالقوه مسكن ملكي به پرداخت ماهيانه، نسبت به درآمد خانوار در شهرهاي عمده ايران و مناطق تهران برآورد شده است. براي اينكه بتوانيم اجاره‌بها را با ارزش بالقوه مسكن ملكي مقايسه كنيم، ارزش ملك را با سه نرخ بهره، تبديل به ارزش معادل ريالي ماهيانه نموده‌ايم.

اسلاید 6: ارقام به هزار ريال مي باشد.برآورد نسبت هزينه فرصت ارزش هاي ملكي و اجاره­بهاي مسكن به درآمد ساليانه خانوار در شهرهاي منتخبشهرمتوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكونيمتوسط اجاره­بهاي ساليانه يك مترمربع زيربناي مسكوني با احتساب وديعهمتوسط درآمد ساليانه خانوارنسبت ارزش يك واحد مسكوني به متوسط درآمد سالانه خانوارنسبت هزينه فرصت ارزش ملكي واحد مسكوني به درآمد سالانه با احتساب نرخ بهره 24 درصدنسبت هزينه اجاره بهاي واحد مسكوني به درآمد خانوارتهران831450785.8297/9194%59%اهواز502224656.6089/8177%43%قزوين490525271.6888/6137%35%اصفهان474619669.0609/6137%28%همدان429820645.1295/9190%46%رشت392026370.3506/5111%37%شهركرد379211959.8113/6127%20%شيراز365722265.9575/5111%34%خرم آباد350913958.6086120%24%اردبيل294813164.6306/491%20%ايلام256514771.7696/371%21%كرمان255611354.7737/493%21%زاهدان188810944.7342/484%24%ميانگين361918760.5196120%31%

اسلاید 7: ارقام به هزار ريال مي باشد.

اسلاید 8: تفاوت هزينه تأمين مسكن استيجاري و ملكيهمانطور كه مشاهده مي‌شود نسبت معادل ارزشي مسكن ملكي حتي با احتساب كمترين نرخ بهره بيش از سه برابر نرخ اجاره‌بها مي‌باشد. به معناي ديگر اگر الگوي سكونتي از مسكن ملكي به مسكن استيجاري تغيير يابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر مي‌توان به عرضه مسكن افزود و يا با يك‌سوم قيمت‌هاي حاضر خانوارها قادر به تأمين سرپناه براي خود خواهند بود.

اسلاید 9: شكست راه حل هاي مبتني بر مالكيتدر عمل و در طول تاريخ، فعاليت‌هاي مسكن و شهرسازي اثبات كرده است كه راه‌حل‌هائي كه بخواهد مشكل مسكن را از طريق مالكيت آن حل كند، حتي در صورت افزايش نسبت وام به قيمت واحد مسكوني، چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند، قابل حصول نيستند. زيرا همانطور كه گفته شد، هزينه مسكن تملكي حدوداً سه برابر سكونت يافتن بدون مالكيت است.

اسلاید 10: شكست برنامه، اجاره به شرط تمليك، به جاي مسكن استيجاريالبته در برنامه دوم اين راه حل ارائه شده و احداث واحدهاي استيجاري اصولاً در همين راستا در برنامه قرار گرفت، ولي با تبديل آن به اجاره به شرط تمليك دوباره همان خصلت ارائه مسكن ملكي را يافته است.

اسلاید 11: مسكن استيجاري و گروه هاي كم درآمدقابل توجه است كه در كشورهاي سرمايه‌داري هم، تنها راه حل مشكل مسكن كم‌درآمد و دارندگان درآمد متوسط پائين تأمين مسكن استيجاري به جاي ملكي است، به‌گونه‌اي كه در اغلب اين كشورها اكثريت سكونتگاه‌هاي اين گروه‌ها، مسكن استيجاري است (براي مثال در آلمان اين رقم 65درصد است).به علاوه مسكن استيجاري بخش عمومي و دولت هم در اين كشورها (به نشانه حمايت شديد دولت از اين امر) وجود دارد. مثلاً در فنلاند 22 درصد مردم مستأجر دولت هستند. در آلمان 7 درصد مستأجر شهرداري‌ها مي‌باشند و حتي در آمريكا 1 درصد مسكن استيجاري را دولت تأمين مي‌كند.

اسلاید 12: مزاياي مسكن استيجاري1- كاهش بار هزينه مسكن به حدود 30%2- امكان جابجائي و ارتقاء مرحله اي مسكن به خصوص براي خانوارهاي جوان

اسلاید 13: طرح ريزي مسكن در اراضي استيجاريروش ديگري كه در شرايط حاضر رخ نموده و نه تنها بسياري از مباحث مسكن استيجاري را حل مي‌كند، بلكه راه حل‌هاي مناسبي براي طرح‌هاي شهري نيز مي‌گشايد، مسكن در اراضي استيجاريست، كه در مبحث آتي به فرصت‌هاي ناشي از آن اشاره مي‌شود.

اسلاید 14: چشم اندازسؤال: آيا احداث بنا در اراضي استيجاري مي تواند رهگشاي مشكلات و يا تعدادي از مشكلات موجود باشد؟سؤال: و آيا اراضي استيجاري مي تواند درهاي جديد براي استقبال از مسكن استيجاري ارزان بگشايد؟

اسلاید 15: شباهت تملك در اراضي استيجاري به مالكيت فعلي1- احتمالاً چون مالكيت آپارتمان در واقع مالكيت اعيان است (به خصوص در واحدهاي پرتعداد) و از نظر ذهني اين امر با آن مشابهت دارد، به احتمال قوي بسيار مسكن استيجاري مقبول مي افتد.

اسلاید 16: چگونگي واگذاري زمين استيجاريدر شرايط حاضر آماده سازي اراضي استيجاري با كمي كمك دولت (يك ميليون تومان در هر واحد) انجام مي شود. كه البته خود اين امر روش صحيحي نيست و مشابه آماده سازي هاي معمول مي­شود كه هزينه آماده سازي از ساكنين اخذ مي شود با يك كمك يك ميليون توماني.در صورتي كه اگر اراضي اجاره ايست، دولت بايد تمام هزينه آماده سازي را خود تقبل نموده و بعد آن را به قيمت مناسب براي هر گروه، به آنها اجاره دهد. (و ساليانه اجاره اخذ نمايد).

اسلاید 17: مباني برنامه ريزي در اراضي استيجاري

اسلاید 18: روند معمول برنامه ریزی 1- اختصاص 40 تا 60 درصد اراضی به بخش خصوصی ( مسکونی و کاربری های خصوصی )2- کاهش فضای سبز به فضای سبز عمومی در مواردیکه حیاط های واحد های مسکونی از حد معین کوچکتر است و یا بدون فضای سبز بوده و یا اگر دارای فضای سبز است مقدار آن اندک و غیر موثر است .3- اختصاص حدود 10 تا 12 درصد اراضی به معابر دسترسی به واحدهای مسکونی که با کوچکتر شدن فطعات افزایش می یابد. 4- ضرورت پیروی بسیاری از عملکردهای عمومی و تاسیسات شهری از مسیر معابر.

اسلاید 19: نگاهی به روند طرح ریزی شهری در شرایط ایده آل در اسلایدهای بعدی، مشاهده می شود که چنانچه در طراحی شهری برای استقرار تاسیسات مختلف ، بطور آزاد فکر شود ، چه اتفاقی می افتد.

اسلاید 20: شبکه معابر، منطبق با توپوگرافی زمین

اسلاید 21: شبکه پیاده ، سبز و آبگیرهای منطبق بر ویژگیهای زمین – بدون توجه به مسير معابر

اسلاید 22: در اين روش شبكه معابر با توپوگرافي زمين منطبق ميشود ومسیرهای پیاده ارتباط معابر را به یکدیگر برقرار میکند .شبکه معابر سواره شبکه معابر پیاده شبكه پياده:

اسلاید 23: بهترین شکل برای شبکه برق رسانی

اسلاید 24: عموما ،مناسبترين مكان جهت احداث شبكه فاضلاب و هم چنين دفع آبهاي سطحي منطبق بر خط القعرها است .

اسلاید 25: بهترين مكان براي استقرار شبكه آبرساني به دليل ايجاد فشار، خطوط تراز بلند است .

اسلاید 26: شبکه معابر سواره شبکه معابر پیاده شبکه خطوط برق

اسلاید 27: نتايج حاصل از عدم تبعيت شبكه تأسيسات، آبهاي سطحي و معابر پياده از معابر1- 30 تا 50 درصد صرفه جويي در هزينه هاي تأسيسات شهري2- عدم نياز به خاك برداري و خاك ريزي براي حل شيب معابر براي آبهاي سطحي 3- عدم ضرورت جابجايي معابر براي حل مباحث تأسيسات شهري

اسلاید 28: پلان مسیر نمونه مقایسهمقطع شمارهمقطع شمارهمقطع شمارهیک قطعه 100 متری با عرض معبر 16 متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است.خط پروژه برای هدایت آبهای سطحی با 2 درصد شیب مطابق طرحهای معمول در نظر گرفته شد. سه مقطع به فواصل 50 متری برای طول 100 متر ترسیم شد و سطح خاکریزی برای نیمرخ های مذکور محاسبه شد. و در نهایت حجم خاکریزی محاسبه شد.(1885 متر مکعب)3

اسلاید 29: پلان مسیر نمونه مقایسهمقطع شمارهمقطع شمارهمقطع شمارهیک قطعه 100 متری با عرض معبر 16 متر به عنوان نمونه در نظر گرفته شده است.خط پروژه برای هدایت آبهای سطحی با 2 درصد شیب مطابق طرحهای معمول در نظر گرفته شد. سه مقطع به فواصل 50 متری برای طول 100 متر ترسیم شد و سطح خاکریزی برای نیمرخ های مذکور محاسبه شد. و در نهایت حجم خاکریزی محاسبه شد.(1885 متر مکعب)3

اسلاید 30: اگر مسیر قبل را با همان مشخصات وبرای دفع آبهای سطحی مطابق شیب طبیعی زمین طرح نمائیم آنگاه سطح خاکبرداری مطابق نیمرخ های شکل زیر خواهد شد که پس از محاسبه حجم خاکریزی در مجموع 475 متر مکعب خواهد شد.اختلاف حجم خاکریزی در دو طرح فوق 1410 متر مکعب است .این حجم برای 1600 متر مربع است که اگر برای یک محدوده 98 هکتاری محاسبه شود با فرض 25 درصد پوشش سطح معابر245000 متر مربع خواهد شد و بر این اساس کل عملیات خاکی صرفه جویی شده معادل 215906 متر مکعب و یا معادل 107.953 میلیارد تومان.m3

اسلاید 31:

اسلاید 32: طراحی با شرایط موجود موجب:انهدام فضای باز و سبز واحدهای مسکونی با خرد شدن بیش از حد

اسلاید 33:

اسلاید 34:

اسلاید 35:

اسلاید 36:

اسلاید 37:

اسلاید 38:

اسلاید 39:

اسلاید 40: نتيجه: بدين ترتيب حياط در عمل نه مثل سابق فضاي خصوصي و نه به فضاي سبز كمك عمده اي مي كند و در زمين هاي استيجاري مي تواند حذف شود و مالكيت اعيان فقط به متقاضيان واگذار شود.حياط در شهرهاي موجود- براساس 50 درصد سطح واحدهاي مسكوني و 40 درصد آن حياط در شهرها مي بايد حدود 20 درصد فضاي باز و سبز از حياط ها تأمين شود.

اسلاید 41: تعيين مكان هاي ساخت بنا در اراضي استيجاريبا بر هم‌ گذاري تمام شبكه‌هاي واقع در همكف مثل معابر و لايه منهاي يك (كه حدوداً دو متر اول از زمين به پايين را تشكيل مي‌دهد)، در سطح همكف نقاطي بيرون از تمام اين شبكه‌ها باقي مي‌ماند كه در آنها مي‌توان اجازه احداث ستون، پله، آسانسور و در حد اندكي فضاهاي تأسيسات ضروري داده شود. شبکه معابر شبکه آبرسانی شبکه دفع فاضلاب و آبهای سطحی

اسلاید 42: نحوه استقرار ساختمان‌هابا توجه به اين كه در طبقه همكف ساختمان‌ها، هيچ بنايي احداث نمي‌شود و فضاهاي عمومي مي‌تواند از زير آنها عبور نمايد، متقابلاً احداث ابنيه نيز برروي فضاهاي عمومي (فاقد محدوديت ارتفاعي) امكان‌پذير است، لذا در اين شيوه، شبكه ابنيه از معيارهاي معمول احداث بنا و محدوديت ساخت در قطعات مشخص، پيروي نكرده و با آزادي بيشتري مي‌توانند، احداث گردند.

اسلاید 43: بدين‌ترتيب براي اولين بار طراحي حجمي جايگزين طراحي دو بعدي مي شود و طراح با توجه به مباحث مختلفي چون مواردذيل ميتواند طراحي كند : توپوگرافي اراضي عناصر منظرساز و ضرورت بهره‌گيري تعداد بيشتري از شهروندان از آنها سيماسازي مطلوب كل مجموعه قرارگيري متناسب احجام دو مجموعه و با يكديگر و ديگر عناصر مورد نظر

اسلاید 44: در اراضی آماده سازی جهات مناسب برای استقرار ساختمانها شامل :دید به سمت ارتفاعات در جهت شمال و غربی استقرار در جهت تابش نور خورشید و دید به سمت شهر و دشت شازند و ترکیب موارد فوق با یکدیگر بوده است .

اسلاید 45: مباني حاكم بر استقرار بر ابنيه با توجه به عوامل طبيعي

اسلاید 46: نحوه استقرار ساختمانها ساختمانها بدون توجه به معابر و تاسیسات شهری فقط بر اساس عوامل فوق در مجموعه شکل گرفته اند

اسلاید 47: فضاي سبز واحدهاي همسايگي

اسلاید 48: امکانات ناشی از اراضی استیجاری در اراضی استیجاری که تنها اعیانی آن به افراد واگذار میشود عر صه میتواند در مشاعات عمومی باقی بماند ، در نتيجه مي توان: 1- شبکه تاسیسات شهری از شبکه معابر مي تواند تبعيت ننمايد. 2- شبکه معابر ضرورت ندارد از جایگزینی ساختمانها متاثر شود 3- شبکه پیاده که معمولا کوتاه ترین مسیر را ترجیح میدهند از شبکه معابر و جایگزینی ساختمانها مي تواند تبعیت ننمایند .4- آب هاي سطحي مي تاند از مسيرهاي طبيعي دفع شوند.5- معابر با عدم ضرورت هماهنگي با ديگر تأسيسات مي تواند در بهترين مكان ها و به تبعيت از ويژگي هاي طبيعي زمين احداث شوند.

اسلاید 49: به علاوه با آزاد بودن زمين از تملك (جز در موارد اندك مثل ستون، پله و آسانسور شانس‌هاي ديگري نيز ايجاد مي‌شود.

اسلاید 50: عبور معبر از زیر ساختمانها

اسلاید 51: عبور پیاده از زیر ساختمان

اسلاید 52:

اسلاید 53:

اسلاید 54: امكان بازگشت به موارد مثبت شهرسازي سنتي در ادغام فضاهاي خصوصي و عمومي

اسلاید 55: و بدین ترتیب شانس ایجاد فضا های نیمه عمومی و یا اختلاط عمومی و خصوصی دوباره بوجود می آید

اسلاید 56:

اسلاید 57:

اسلاید 58:

اسلاید 59: اثرات برنامه ريزي بر ضرورت هاي آينده با آزاد بودن زمين در آينده مي توان بر توسعه معابر، معابر جديد و عبور تأسيسات جديد بدون مشكل برخورد با حقوق خصوصي پرداخت.

اسلاید 60: عبور تراموا از زیر ساختمان درشهر لاهه

اسلاید 61:

اسلاید 62: نتيجه اين برنامه ريزي نشان ميدهد كه : در اراضي آماده سازي به دليل اجاره اي بودن زمين تفكيك اراضي منتفي است. به متقاضيان نه زمين ،بلكه زير بنا واگذار ميشود .امكان استفاده از زمين به عنوان ثروت عمومي نه مالكيت خصوصي براي همگان امكان پذير ميشود .انطباق طرح با ويژگيهاي طبيعي اراضي ، موجب استفاده حداكثر از پتانسيلهاي طبيعي، چون ديد کل اراضی ، ديد به شهر و استفاده از منظر ارتفاعات و حداكثر نور گيري ميگردد . استقراراراضي با تقريب مناسب است و امكان انعطاف براي جابجايي انها امكان پذير است .ابنيه منطبق با توپوگرافي ، ارتفاع ميگيرند.

اسلاید 63: به دليل پيروي احجام از ارتفاع و فاصله از معبر ، از معابر اصلي شهر، تعداد بيشتري از ابنيه ديده ميشود و حكميت ابنيه ، در اراضي بيرون نيز مشاهده ميشود . همانطور كه تقريباً تمامي ابنيه ديد به يكي از عناصر مورد نظر بيرون را مشاهده مي كنند.دراين روش با آزاد شدن زمين از احداث بنا تفكيك و ديوار تفكيكي و حياط ها ، شهروند ساكن كل شهر را درديد خود دارد .

اسلاید 64: بهترين دسترسي ها را با بهره وري از بيشترين امكانات طبيعي براي پياده رو فراهم كند

اسلاید 65: بهترین محل برای عبور آب های سطحی منطبق بر مسیل های طبیعی

اسلاید 66: شبكه معابر ميتواند در بهترين مسيرها حركت نمايد .

اسلاید 67: ديگر عملكردها كه در طرحهاي معمول بايد از معابر پيروي نمايند از اين محدوديت خارج ميشوند .

اسلاید 68: به سطح باز و سبز شهری افزوده می شود و آن را به حدود 90 درصد می رساند

اسلاید 69: امکان بازی با احجام بنا برای ایجاد یک سیمای شهری مناسب، ممکن می شود

اسلاید 70: فضاي سبز در تمام سطح اراضي گسترده خواهد بود وبه يكديگر متصل ميگردند

اسلاید 71: جمع بندي1. در اراضي استيجاري بخش اعياني به اجاره 99 ساله داده مي شود، كه نوعي مالكيت محسوب مي شود.2. با خارج نمودن قيمت زمين از قيمت سكونتگاه عرضه ارزان تر ممكن مي سازد.3. كاهش هزينه تأمين زمينيك- هزينه شهرسازي به علت عدم ضرورت پيروي شبكه تأسيسات، سبز و پياده از معابر تا 30 درصد كاهش مي يابد.دو- حدود 25 درصد از سطح و هزينه معابر كاسته مي شود.سه- هزينه آتي توسعه معابر، استقرار شبكه هاي جديد تأسيسات و حتي عناصري مثل تراموا به شدت كاهش مي يابد.چهار- بدين ترتيب تأمين اراضي از نظر هزينه 30 درصد كاهش مي يابد. و تراكم متوسط تا 180 درصد قابل افزايش است.

اسلاید 72: 4. هزينه شهرسازي (تأمين زمين) به علل عدم ضرورت پيروي شبكه تأسيسات، سبز، پياده از معابر تا 30 درصد كاهش مي يابد.5. دولت با عدم واگذاري زمين از چهار امر جلوگيري مي­كند.يك- رانت به گروهي از شهروندان داده نمي­شود.دو- شانس برنامه ريزي شهري ارزان تر و مطلوب تر را فراهم مي سازد.سه- تغييرات ضروري آنها را در شهرها ممكن مي سازد.چهار- با دريافت اجاره دائمي امكان گسترش واحدهاي استيجاري را در آينده ممكن مي سازد و از رانت حاصل از برنامه نيز جلوگيري بيشتري مي شود.

اسلاید 73: مباحث حقوقي مسكن استيجاريدر اروپا براي مسكن هاي استيجاري مقررات گذارده اند كه در ايران هم شايد مفيد باشد از جمله:يك- ساكن مي تواند مسكن را به اولاد و فاميل هاي نزديك واگذار نمايد. ولي نمي تواند آن را خود بفروشد.دو- ساكن هر وقت بخواهد، مي تواند واحد خود را به شهرداري برگرداند.

اسلاید 74: تقاضاي اتخاذ نظر:آنچه اينجا گفته شد نه به عنوان راه قطعي، بلكه براي باز شدن مسئله در امر مهمي است كه هزاران هكتار زمين را در آينده به خود اختصاص مي دهد.و كوشش براي بهره‌ وري از امكاناتي كه مي تواند حاصل نمايد و فرار از محدوديت هاي آن.