حقوق شهری و قوانین شهرسازی

حقوق شهری و قوانین شهرسازی

اسلاید 1: کمیسیون ماده 100حقوق شهری و قوانین شهرسازیدکتر رحیم سرورمرتضی دیانت-دیماه 94علل و پیامد تخلفات-سرنوشت آراء صادرهwww.modireshahr93.ir

اسلاید 2: پيشگفتار:در يك تقسيم بندي كلي، مراجع رسيدگي كننده به مراجع قضايي و مراجع اداري تقسيم مي شوند كه اين مراجع نيز خود به مراجع عمومي و مراجع استثنايي تقسيم مي شوند. مراجع قضايي عمومي همان دادگاههاي عمومي موجود در نظام قضايي كشور مي باشند.مراجع قضايي استثنايي هم به دو شاخه كيفري و حقوقي تقسيم مي شوند. مراجع استثنايي حقوقي عملا وجود ندارد. مراجع استثنايي كيفري شامل دادگاههاي نظامي، دادگاه انقلاب و دادگاه ويژه روحانيت مي باشد.مراجع اداري نيز به مراجع اداري عمومي كه ديوان عدالت اداري تنها مثال آن مي باشد و مراجع اداري استثنايي تقسيم مي شوند كه شامل مراجعي چون مراجع اختلاف مالياتي، مراجع صالح در اختلافات گمركي و مراجع رسيدگي به اختلافات بين شهرداري و ساير اشخاص يعني كمسيونهاي ماده 100 و كمسيون م 77مي باشد.با توجه به توضيحات فوق الذكر بايد گفت كمسيون م 100 از مراجع اداري استثنايي در نظام حقوقي كشور ما مي باشد. لازم به ذكر است كه اصل و قاعده عمومي بر صلاحيت مراجع قضايي است.مراجع اداري، معرف مراجعي است كه صلاحيت آنها منحصر به رسيدگي به امور و يا محاكمه اشخاصي است كه قانونگذار صراحتا بيان كرده است.

اسلاید 3: ماهیت تخلفاتاولا باید ماهیت تخلفات در صلاحيت كمیسيون ماده 100 روشن شود و اينكه آيا مقررات مربوط به آن از امور كيفري است و يا مقررات مربوط به آن از امور حقوقي مي باشد و يا اينكه چنين تخلفاتي يك تاسيس حقوقي مستقل مي باشد. عده اي بر اين باورند كه چنين تخلفاتي ماهيتا كيفري مي باشد و دلايلي را مطرح كرده اند كه مهمترين آنها عبارتند از:نخستين بار براي تخلفات ساختماني مجازات كيفري تعيين شد.وفق مقررات قانوني ماده 217 اصلاحي قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1360 ، صلاحيت رسيدگي به تخلفات ساختماني به دادگاههاي كيفري احاله شد.عضويت عضو قاضي در كمسيون هاي ماده 100 و تاثير راي قاضي در مفاد آراء صادره از كميسيون و اينكه انتخاب چنين قاضي غالبا از بين قضات دادگاههاي كيفري و دادسرا صورت مي گيرد.

اسلاید 4: بايد گفت از آنجايي كه معرفي قاضي از بين قضات دادگاههاي كيفري، تكليف قانوني نيست و همچنين وجود قاضي دادگستري در كميسيون ها دليل بر قضايي بودن « اعم كيفري يا حقوقي » آنها نيست كما اينكه در كمسيون موضوع ماده 56 قانون نحوه بهره برداري از جنگلها و مراتع چنين است و همچنين از آنجايي كه طبق بند 2 از ماده 13 قانون ديوان عدالت اداري، احكام صادره از كمسيون ماده 100 قابل اعتراض در ديوان عدالت اداري است، مي توان نتيجه گيري نمود كه آراء صادره از كميسيون ماده 100 از سنخ آراء قضايي نيست. النهايه موضوعات و احكام ماده 100 و تبصره هاي آن از نوع كيفري و حقوقي نيست بلكه ماهيتي مستقل دارند .

اسلاید 5: تخلف ساختمانی و انواع آنتخلف ساختماني به معني نقض قوانين و ضوابط شهرسازي، فني، ايمني و بهداشتي در احداث ساختمان است و ابهام در قوانين و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختماني است.مهمترین دسته بندی تخلفات:بناي فاقد پروانهتخلف اضافه بنا در منطقه مسكوني و تجاريعدم احداث پاركينگتجاوز به معابر شهر و عدم رعايت اصول فنيتخلف مهندس ناظراحداث ساختمان مغاير با كاربريتخلف تراكم ساختماني عدم استحكام بنااحداث بنا خلاف ضابطه به صورت پيشروي طولي

اسلاید 6: ماده 100نظارت بر نحوه ی ساخت و ساز در شهرها و جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز برابر قانون شهرداری‌ها یکی از بدیهی‌ترین وظایفی است که برابر قانون نزدیک به نیم قرن است که برعهده این نهاد غیردولتی گذاشته شده است. براساس ماده 100 قانون شهرداری‌ها: مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدامی عمرانی با تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند. به دلیل ضمانت اجرای عدم چنین امری جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع پرونده تخلفات به کمیسیون ماده 100 پیش‌بینی شده است.

اسلاید 7: کمیسیون ماده 100به‌رغم آنکه همچنان برخی از شهروندان و یا رسانه‌ها تصور می‌کنند که کمیسیون ماده 100 یکی از زیرمجموعه‌های معاونت معماری و شهرسازی بوده و تمامی تصمیم‌گیری‌ها و صدور رای آن زیر نظر شهردار و یا معاون وی در این حوزه است اما باید به این مساله اشاره کرد که  کمیسیون‌های موضوع تبصره یک ماده صد قانون مذکور تنها مرجع صالح رسیدگی به پرونده‌های تخلفات ساختمانی‌است.  به عبارت ساده‌تر کمیسیون صد نهاد شبه قضایی است  که اعضای آن عبارتند از: نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری، یکی از اعضای انجمن شهر(شورای اسلامی)شهر و نماینده شهرداری بدون حق رای. این در حالی است که بیشتر انتقادها در حوزه تخلفات ساخت و ساز غیر مجاز در محدوده پایتخت از سوی برخی از مسئولان و یا رسانه‌ها نشان می‌دهد که آنها شهرداری تهران را در اخذ رای‌های صادره از کمیسیون ماده 100 ذی نفوذ و تاثیرگذار می‌دانند.

اسلاید 8: تحلیلی بر عوامل و تبعات ساخت وسازهاي غیرمجاز در استان تهران و راه حل هاي مقابله با آن محمد مهدي قاجار خسروي-فصلنامه مسکن و محیط روستا شماره 140 زمستان 91انواع تخلفات:1. تخلـف از ضـوابط و مقـررات سـاختمانی ملـی و طرحهاي شـهري و روسـتایی ماننـد ضـوابط مربـوط بـه کاربري، تراکم، تعداد طبقات، فضاي باز، سطح اشغال، بـر و کف، پارکینگ و غیره.2. تخلف در ضوابط و مقررات فنی و ایمنی و ضوابط مربوط به استحکام بنا (مانند آیین نامه 2800 ساختمان).3. سـاخت وسـاز در خـارج محـدوده قـانونی شـهر و روستا (موضوع قانون تعـاریف محـدوده و حـریم شـهر، روستا و شهرك و نحوه تعیین آنها مصوب 1384).4. ساختوساز بـدون پروانـه سـاختمانی در محـدوده قانونی شهر و روستا.5. صدور پروانه هاي ساختمانی فاقـد ملزومـات فنـی و قانونی لازم (براي مثال استعلام از سازمانها و ارگانها).6. تبدیل، حـذف و تغییـر کـاربري در سـاختمان و یـا اراضی.7. تصرف، دیوار کشی، درختکاري و احداث ساختمان جهت تصاحب اراضی (موضوع ماده 690 قانون مجازات اسلامی مصوب 1370).8. ارائۀ اسناد جعلی و یا قدیمی براي صـدور پروانـه و یا تغییر کاربري. 9. خرید و فـروش اراضـی فاقـد کـاربري مسـکونی جهت احداث مسکن (اراضی مشمول قانون منع فروش و واگذاري اراضی فاقد کاربري مسکونی براي امـر مسـکن، مصوب 1381 مجلس شوراي اسلامی).10. تفکیــک غیرقــانونی اراضــی (مســکونی، بــاغ، کشاورزي).11. ساخت وساز در حریم هاي قـانونی (راه، آب، بـرق، گاز، آثار باستانی و...).12. ســاخت وســاز در اراضــی کشــاورزي و باغــات ( موضوع قانون حفظ کـاربري اراضـی زراعـی و بـاغ هـا مصوب 1374/03/31 و اصلاحات بعدي).13. عدم رعایت عقب نشینی، ساخت وسـاز در معـابر و یا تجاوز به املاك مجاور.

اسلاید 9: علل ساخت و سازهاي غیر مجاز:کلانشهر تهران؛ مغناطیس ملیفرار از قانون و آزادي عملمزیت اقتصـاديمشکلات قـانونیضعف نظارت، جلوگیري و برخـورد تخلف دستگاهها و سازمانهاي دولتی و متولیان بخش خصوصیتخلفات، منبع درآمد و تأمین هزینه هاامضاء فروشی و عدم تعهد حرفه اي مهندسـان بخـش مسکنضعف و نارسایی تهیه، اجرا و تصویب طرحهاعدم آگاهی به قانون

اسلاید 10: پیامدهاي ساخت و ساز غیرمجاز:عدم رعایت ضوابط و اصول ساختمانیافزایش تلفات و مشکلات در هنگـام وقـوع حـوادث غیرمترقبه و بلایاي طبیعیخرید و فروش قولنامه اي و ایجاد مشکلات مالکیتیتجاوز به بیت المـال و از بـین رفـتن اراضـی ملـی و عمــومی، کشــاورزي و باغــاتاختلال در پیش بینی ها و برنامه هاي طرح هاعدم تحقق کاربري هاي عمومی و خدماتیآلودگی بصري، ناهمگونی سیما و کالبد سکونتگاههـاتأثیرات منفی بر سلامت جسمی و روحی سـاکنان و تبعات اجتماعی، فرهنگی و اقتصادي

اسلاید 11: راه حل های پیشنهادی:توسعۀ متوازن کشورتصحیح و بهبود عملکرد دستگاههاي نظارتی و پایبندي به قوانین و مقررات و طرحهاي مصوباصلاح قوانین و مقرراتتغییر دیدگاه در تهیه، تصویب و ضـوابط طـرح هـاي شــهري و روســتایی افزایش و تسهیل در ارائه وام ساخت مسکنآموزش و اطلاع رسانی به مـردم

اسلاید 12: تبیین وضعیت و شناخت عوامل موثر بر تخلفات ساختمانی در کلانشهرهاي ایران(موردی اصفهان) جمال محمدی و سارا میرزایی-فصلنامه تحقیقات جغرافیایی، سال 30، شماره 2، تابستان 1394شهر اصفهان به عنوان کلانشهري که با افزایش تخلفات ساختمانی در سال هاي اخیر رو به رو بوده و میتوان نتایج حاصل از مطالعه را به عنوان نمونه به سایر شهرهاي بزرگ کشور تعمیم داد، مطالعه و بررسی شده است.عوامل تخلفات:تخلفات ارتفاعی و احداثی با %22/58تخلفات پروانه ساخت با %19/42تخلفات کاربري هاي تجاري با %14/18تخلفات اجحاف با %11/18تخلفات دید و اشراف با %10/04تخلفات درها و پله ها با %7/96تخلفات اضافه ساخت با %7/48تخلفات تغییر(تبدیل)کاربري با %6/12 سهم هر یک از عوامل را در تخلفات ساختمانی نشان می دهند.

اسلاید 13: علل ساخت و سازهاي غیر مجاز:مهمترین عواملی که باعث افزایش تخلفات ساختمانی در شهرها می شوند، عبارتند از: رشد بی رویه جمعیت و افزایش مهاجرت به شهرها، افزایش قیمت زمین، مسکن و مصالح، عدم نظارت بر ساخت و سازهاي شهري، ناکارآمدي قوانین مربوط به ساخت و ساز و استفاده از جریمۀ مربوط به تخلفات ساختمانی به عنوان منبع درآمد شهرداري ها، ناکارآمدي طرح هاي شهري، طولانی بودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی و... .بی توجهی به ویژگی هاي اجتماعی، اقتصادي در طرحهاي توسعۀ شهري اجراي این طرحها را با مشکل مواجه کرده است و این خود عاملی در افزایش میزان تخلفات ساختمانی محسوب می شود. در بسیاري از شهرها کمیسیون ماده 100 نتوانسته نقش بازدارنده اي در تخلفات ساختمانی داشته باشد و علت آن نیز این است که بیشتر آراء صادره در زمینۀ تخلفات ساختمانی به سمت جریمه سوق دارد و متخلفان با پرداخت جریمه به سودي چند برابر دست خواهند یافت. لذا باید در مواردي که لازم است، تخریب کاربري ها را جایگزین نمود.یکی از وظایف مهم شهرداريها، وظایف نظارتی همچون: نظارت بر ساخت وسازها و صدور پروانۀ ساختمانی است.با این حال، نظارت و کنترل ضعیف شهرداري و سازمان نظام مهندسی بر ساخت وسازها باعث افزایش تخلف سودجویان میشود. شفاف نبودن ضوابط و مقررات از دیگر عواملی است که باعث افزایش تخلفات ساختمانی میشود.

اسلاید 14: راه حل های پیشنهادی:تقویت قدرت اجرایی شهرداريها و قاطعیت بیشتر از طریق ملزم نمودن متخلفان به رفع تخلف به جاي اخذ جریمه و تخریب ساخت و سازهاي خلافافزایش نظارت بر ساخت و سازهاي شهري و تأکید بر استفاده از افراد متخصص و مجرب در زمینۀ ساخت و سازبازنگري مقررات و ضوابط شهرسازي و وضع قوانین محدود کننده در زمینه ساخت وساز زمین هاي باز و بایر در حاشیه شهرهاکم کردن تشریفات و مراحل مربوط به صدور پروانه ساختمانیپیش بینی منابع درآمدي براي شهرداري ها به جاي جریمه مربوط به تخلفات ساختمانیآموزش و اطلاع رسانی به شهروندان درمورد عواقب تخلفات ساختمانی و اهمیت رعایت استانداردهاي ساخت

اسلاید 15: آراء کمیسیون ماده 100براساس تبصره‌های ماده صد و براساس دستور العمل‌ها و بخش‌نامه‌های صادره، وظیفه نظارت و کنترل ساخت و ساز و نیز جلوگیری و توقف عملیات ساختمانی غیرمجاز برعهده شهرداری‌های مناطق 22گانه تهران است. از طرفی مسئولیت تهیه و تنظیم فرم وضعیت خلاف ساختمانی و همچنین ابلاغ و اجرای تصمیمات و آراء کمیسیون‌های ماده صد نیز از وظایف قانونی شهرداری به شمار می‌رود. بدیهی است اجرای برخی آراء کمیسیون‌های ماده صد به دلیل طرح شکایت ذی نفعان در دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه‌های دستور موقت صادره متوقف می‌شود. برخی نیز به دلیل ورود شکایت شاکی و نقص رای در دیوان عدالت اداری و بنا به تخلفات مختلف جهت رسیدگی متعدد به کمیسیون‌های مربوطه ارجاع می‌شود.هم اکنون چیزی در حدود 15 هزار پرونده تخلف در کمیسیون ماده 100 به ثبت رسیده که از این تعداد برای حدود 60 درصد آنها حکم قلع و قمع صادر شده اما از این تعداد حکم تنها 1 تا 2 درصد اجرا شده است.از بین مناطق تهران، منطقه 2 با 2 هزار و 20 پرونده در سال گذشته، متخلفترین منطقه تهران نام گرفته است، بعد از آن هم منطقه یک با بیش از هزار و 500 پرونده تخلف، جزو متخلفترین مناطق تهران است.

اسلاید 16: ابوالفضل قناعتی عضو هیأت رئیسه شورای شهر تهران به «ایران» میگوید: مالکان بخوبی میدانند که اول باید ساخت و سازشان را انجام دهند و بعد اگر تخلفشان در کمیسیون ماده 100 به اثبات رسید، به شورای توافقات منطقه یا شهرداری بروند و با پرداخت جریمه ای که در نهایت هم به نفعشان تمام میشود، به ساخت و سازشان ادامه دهند، اگر هم در شورای توافقات به نتیجه نرسیدند به دیوان عدالت اداری شکایت میکنند و آنجا هم به احتمال زیاد رأی کمیسیون شکسته میشود. نایب رئیس سازمان نظام مهندسی تهران معتقد است از زمانی که محل درآمدهای شهرداریها از دولت به خود آنها واگذار شده، یعنی از حول و حوش سال 64-63 شهرداریهای سراسر کشور به سمت کسب درآمد از طریق جرایم و تخلفات رفته اند.دکتر حیدر جهانبخش، با انتقاد از کسب درآمد از محل کمیسیون ماده 100 از اعضای شورای شهر خواست این مصوبه را اصلاح کنند، چراکه زمینه تخلف را افزایش داده و شهرداری را متوقع کرده از این محل درآمد داشته باشد، بنابراین افزایش جرایم نمیتواند در اجرای احکام تأثیرگذار باشد.

اسلاید 17: محمد موسوی،مدیرکل کمیسیون ماده 100 شهرداری تهران:عمده رای‌های صادره در کمیسیون ماده 100 «تخریب» است و براي درصد كمي از تخلفات حكم جریمه صادر می‌شود. در سال گذشته از محل جریمه تخلفات ساختمانی در تهران حدود 55 میلیارد تومان درآمد در بودجه شهرداري حاصل شد که در واقع 3/0 درصد از کل بودجه 15 هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران را شامل می‌شود.اگر شهرداری با هدف کسب درآمد از محل تخلفات ساختمانی به برخورد با متخلفین نمی‌پرداخت باید، جریمه‌های وصول شده در سال گذشته رقمی بیش از رقم کنونی بود.همچنین برای اجرای احکام تخلفات ساختمانی 30 سازمان دخیل هستند. 15 سازمان مستقیما به شهرداری تهران مربوط می‌شوند و 15 سازمان دیگر همچون نظام مهندسی، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و...در خارج از نظام شهرداری مسووليت دارند. به همین دلیل تصمیم داریم در نظام جدید ابتدا به یکپارچگی درون سازمان‌های شهرداری دست یابیم و سپس به رایزنی با سایر سازمان‌ها بپردازیم. .

اسلاید 18: ۱۵ خلأ موجود در احکام و ضوابط برخورد با تخلفات ساختمانینادر شکری، رئیس اداره کل تدوین قوانین و امور شوراها، غلامرضا نگهبان، رئیس پیشین اداره کل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران و علی صابری، عضو شورای شهر تهران با حضور در نشستی که با همکاری مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران برگزار شده بود، موانع توقف تخلفات ساختمانی در شهر تهران را از دو منظر حقوقی و شهرسازی به شکل ذیل بیان کردند:شناخته نشدن تخلفات ساختمانی به‌عنوان جرم در قانونعدم حمایت قضایی و قانونی از مجریان اجرای آرا ابهامات در متن آرای صادره توسط کمیسیون‌های ماده ۱۰۰شکل نگرفتن زمینه قانونی درخصوص توصیه مقام معظم رهبری عدم حمایت قضایی و حقوقی از پرسنل شهرداریتکمیل نشدن فرم خلاف به‌صورت کامل و کارشناسیصدور فرم خلاف برای کل ساختمان بدون توجه کامل به وضعیت داخلی ملک و بدون بازدید

اسلاید 19: صدور فرم خلاف فقط برای بزرگترین تخلف در بین تخلفات متعدد ملکتکمیل نشدن فرم خلاف از سوی شهرداری که باعث صدور فرم‌های نظریه می شودسوءاستفاده مالکان از قانون شهرداری درخصوص دعاوی مالکان نبود تعریف مناسب جغرافیایی تخلفات ساختمانی در صدور آرا و میزان جریمه طی نشدن فرآیند درست شکلی قانونی صدور آراآگاه نبودن ماموران اجرای آرا نسبت به حقوق قانونی خودعدم تحقق اهداف مدنظر در ایجاد سیستم ماده ۱۰۰ طولانی بودن روند ماده ۷۷ درخصوص آرای جریمه

اسلاید 20: محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران به آماری که اداره کل کمیسیون‌های ماده 100 ارائه کرده استناد می‌کند و می‌گوید:« از 75 درصد آرای کمیسیون‌های ماده 100 که شامل تخریب و اعاده است کمتر از یک درصد اجرا می‌شود». به اعتقاد این عضو شورای شهر تهران باید یک بازنگری جدی در این زمینه انجام شود و برای بازنگری هم باید یک آسیب‌شناسی جدی انجام شود تا چرایی این موضوع مشخص شود.به گفته او حتی دریافت جریمه‌ها هم اغلب مطابق آرای کمیسیون ماده 100 نیست و در برخی موارد شهرداری بیشتر از رای صادرشده جریمه دریافت می‌کند. رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران معتقد است باید از متخلف‌ها جریمه دریافت شود و این جریمه‌ها هم باید به صورت حداکثری محاسبه شوند تا تاثیر مستقیمی در کاهش تخلف‌ها داشته باشد اما این درست نیست که شهرداری از رای صادر شده توسط کمیسیون ماده 100 جریمه بیشتری دریافت کند.به نظر سالاری کمیسیون‌های ماده 100 از فلسفه وجودی‌اشان منحرف شده‌اند و با اینکه شهرداری‌ها در این زمینه مقصرند اما قوه‌قضاییه هم نقش زیادی دارد. در مواردی که اتفاقا بسیار هم گسترده است، رای‌هایی در دیوان عدالت اداری صادر می‌شود که با آرای کمیسیون‌های ماده 100 مغایرت دارد.او در نهایت معتقد است شورای عالی استان‌ها باید به وسیله اختیاراتی که دارد برای بازنگری و اصلاح قانون کمیسیون‌های ماده 100 وارد عمل شود و لایحه‌ای در این زمینه به مجلس ارائه کند.ضرورت بازنگری و اصلاح قانون

اسلاید 21: حرف پایانیرئیس انجمن علوم خاک کشور با بیان اینکه سالانه حداقل ۱۰ هزار هکتار اراضی حاصلخیز کشاورزی به سایر کاربری‌ها تبدیل می‌شود، گفت: در صورت ادامه روند فعلی، ۲۰ سال بعد در ایران قحطی خواهد شد. ممنون از توجه شما