پاورپوینت سرقفلی

صفحه 1:


صفحه 2:
موضوع تحقیق سرقفلی دانشگاه آزاداشکذر 

صفحه 3:
سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارة محل و ادامة تجارت درمحل کار خود دارد. وجزء اموال غیرمنقول تیعی است. سرققلی دارایی نامشهودی که درنتیچه اکتساب یک شرکت توسط شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی ایجادشده, سرقفلی گفته می‌شود. ارزش برند شرکت, مشتریان وفادار زیاد. روابط خوب با مشتریان, روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع. حق کپی‌رایت یا تکنولوژی اختصاصی, نشان‌دهنده سرقفلی است. سرقفلی به‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. حساب سرقفلی در ترازنامه. در بخش دارایی‌های Spend pele «SS ill 

صفحه 4:
سرقفلی دو معنای حقوقی متفاوت دارد. اين عبارت می‌تواند به کالا یا اشتهار یک نام تجاری و شهزت عالیشرکی اسازه ذا شتد بايد كذ مزایای رقابتی مهمی را فراهم می‌کند. در اين حالت يعنى مؤسسة ذارابن قاف مهم ولي نامشهودى:دارد ‎aS‏ دو تراونامه كرارش راقع نشده‌است. در معنای دوم موسسه ممکن است برای خرید سرقفلی‌ای که در طول سال‌ها به وسيلة سازمان دیگری ایجاد شده‌است, ‎Gale‏ نقد بپردازد. تتها سرقفلی كريدازى تيده وربعس دازایی ذر جرارناهه گزارش می‌شود ۱ 

صفحه 5:
رقفلى و حق كسب و بيشه در حالى كه حق كسب و ييشه و تجارت حقى است كه به طور تدريجى و به مرور زمان براى مستأجر محل كسب و بيشه و تجارت به وجود مى آيد. در نتيجه بعد از اينكه مستتأجز کاز و فعالیت: کرد و مشتری و اعتبار بة دس آوزد: حقین ‎sly‏ او به وجود می آید کته آن خق کسب و پيشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت کاملا با هم ‎Aamanalsson‏ متفاوت هستند. 

صفحه 6:
امروزه سرقفلي دز میان بازاریان. وکسبه و اصناف به دو صورت دیده مي شود كه هر کدام با کمي مسامحه, مقررات و قوانین و شراط خاض خود.ر! دارند نوع أول- مرففلي' كه از حى كس و پیشه حاصل شده است: اين نوع سرقفلي که ريشه در حق کسب و پيشه حاصل از قراردادهاي اجاره قديمي ( اجاره هاي قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانوني مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار مي گردد و در میان عامه مردم سرقغلی ونم گهفتش وبي واقعي : اين نوع سر قفلي در واقع حاصل حق كسب و ييشه يا اجاره هاي سایق نیست. بلکه در اين نوع سرقفلي, مالک مغازه بدون اينکه ملک خود را واگذار نماید تتزقملن بلک:(حق کنتت وکار دززملک) انبم مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به قردي واگذار مي کند و براساس این قرارداد , مالک سرقفلي بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه , حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست مي آورد و مي تواند اين حق را به نحو مقتضي برابر شرایط مقرر بین خود و مات م نتفای 2.2 نه تلد نيات: 

صفحه 7:
تفاوت و تشابه اين دو نوع سرقفلي با توجة ‎ay‏ توصیف, و تخريقي که ذرباره هر کذام از سر قفلي هاي نوع اول و دوم ارائه شد , تا حدودي تفاوت آنها روشن مشخص گردید كه سرقفلي نوع اول حاصل حق كسب و بيشه ناشي از اجاره هاي سابق است در حالي كه سرقفلي هاي واقعي بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار مي شوند و ريشه در اجاره هاي سایق ندارند. اما تفاوتهاي اين دو نوع سرقفلي به اینجا ختم نمي شوند بلکه اين اختلاف ماهيتي, تفاوت در مقررات اين دو نوع سرقفلي را نیز در پي داشته است و در حالي که سر ققلي نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 مي شود , سرقفلي نوع دوم صرف نظر از برخي قواعد ساختگي عرفي (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلي مي باشند. این مطلب را از آن رو ذکر کردیم که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلي مغازه آنها از کدام نوع است و اين مهم به نوبه خود در نفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزايي خواهد داشت. 

صفحه 8:
براي خريد سرقفلي یک ‎a> Sle‏ مواردي را باید رعایت نمود الف- سند سرقفلي : باید توجه شودکه سند سر قفلي و صلح نامه حق کسب و پيشه و تجارت رسمي است يا عادي؟ در صورتي که سند عادي باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلي یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبناي سرقفلي) از اهمیت فراواني برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتي که مي خواهد شغلي غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بايستي در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید, شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتي اگر مجیور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفي شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ ‎cule,‏ مالک براي تغییر شغل 

صفحه 9:
ج-انتقال: مسئله سومي که دقت در ‎ul‏ ‏از اهمیت بالايي برخوردار است موضوع انتقال مي باشد. بعني آیا حق انتقال به غير وجود دارد یا خیر ؟ گر حق انتقال به غير وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره مي خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علي رغم اینکه این مسئله خطر زيادي را در برندارد ولي شایسته است مستاجري که داراي حق انتقال است در صورتي که مدت اجاره اش منقضي شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانوني خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت , مشكلي, حقوق مستاجر (مالک سر قفلي) را تهدید نخواهد کرد 

صفحه 10:
- براي فروش سرقفلي یک ملک چه مواردي را باید رعایت کرد الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر خذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت ج- در صورت وجود حق انتقال در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضي شده يا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ؛ بهتر است بدواً از طریق مراجع قضايي ‎ale‏ مالک » دعوي الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید ‏ لازم به توضیح است که انتقال علي رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم آهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحیح است لیکن با 

صفحه 11:
چند نوع سند سر قفلي وجود دارد الف- سرقفلي با سند عادي: در ميان كسبه و بازاريان يكي از راه هاي انتقال سر قفلي با سند عادي است. با اين توضيح كه اشخاصي كه ملكي را با سند عادي اجاره نموده اند يا اجاره نامه اي در بين نبوده و بطور شفاهي اقدام به اجاره ملى كرده اند با تمایل ‎a‏ واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي اقدام به واگذاري حقوق خود مي کنند یا برخي مالکان ابتدا به ساکن سرققلي ملک خود را با ستند علذق‌راسفال: لتيخاهبي که سند آجاره آنهاً رسمي است ( تنظيمي در دفاتر اسنادذ رسمي)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و يا سند رسمي به مستاجر دیگر انتقال مي دهند 

صفحه 12:
منظور از انتقال سرقفلي چیست انتقال سر قفلي ‎a‏ این منظور است که شخص ديگري غیر از مالک سرقفلي عملاً و از محل سرقفلي استفاده نماید —SS te * ‏اجه‎ 

صفحه 13:
سرقغلي چگونه منتقل مي شود الف- اختياري: سرقفلي یک ملک گاهي اختياري و با میل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي شودکه ممکن است با سند عادي باشد یا سره" قهزي: انتقال قهري به اين صورت است که شخصي فوت مي کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه ) به ورثه شخص منتقل مي گردد ج- قضائي: وقتي از طرف مقام قضائي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي شود در این صورت انتقال قضائي خواهد بود 

صفحه 14:
شرایط انتقال سرقفلي در صورتي که سند سرقفلي عادي باشد چیست. هنگامي که سند سر قفلي عادي است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلي مي تواند سرقفلي ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی:باشد:::به: عبات :دی حتي با وجود حق انتقال » مالک سرقفلي (حق کسب و پیشه) نمي تواند با سند عادي سر قفلي را منتقل نماید 

صفحه 15:
در صورتي که سند سرقفلي رسمي باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد در صورتي که سند سر ققلي رسمي باشد باید دید مالک سرقفلي حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلي حق انتقال به غیر داشته باشد مي تواند با سند رسمي حقوق قانوني خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به يادآوري است حتي با وجود حق انتقال به غیر , مالک سر ققلي نمي تواند با سند عادي , سر قفلي را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلي الزاماً باید با سند رسمي نسبت به انتقال سرقفلي ملک اقدام تماید 

صفحه 16:
- اگر شخصي بدون داشتن حق انتقال به غیر , سرقفلي را منتقل نماید چه خواهد شد انتقال غير قانوني سرقفلي يكي از مواردي است که حق سرقفلي ساقط مي شود . اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي , سرقفلي ملک را انتقال مي دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک » سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آنها حتمي است . اضافه مي شود که نصف دیگر حق کسب و پيشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد 

صفحه 17:
- براي داشتن حق انتقال چه عبارتي بايد در سند سرقفلي قيد شود براي اينكه مالك سرقفلي حق انتقال به غير داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غير دارد) در سند به صراحت قيد شود . به عبارت ديكر مسكوت كذاشتن مسئله انتقال ؛ به معني ممنوعيت از انتقال خواهد بود. در صورتي که در سند سرقفلي عبارتي مبني بر انتقال سند سر قفلي قید نشود , مالک سرقفلي حق انتقال سرقفلي را نخواهد داشت 

صفحه 18:
- اعطاي نمايندگي يا وکالت براي استفاده از محل سرقفلي چه حکمي دارد دادن نمايندگي یا وکالت به فرد ديگري براي استفاده از محل سرقفلي در حکم انتقال سرقفلي است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه ( سرقفلي ) را در پي داشته باشد 

صفحه 19:
در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال » تکلیف مالک سرقفلي چیست در صورتي که در سند سرقفلي » حق انتقال به غير تصریح نشده باشد و مالک راضي به انتقال سرقفلي نباشد و خود نیز از خرید سرقفلي خودداري نماید برابر قانون , مالک سرقفلي مي تواند براي اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند در فرضي که دسترسي به مالک نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست زماني که به مالک دسترسي نباشد مالک سرقفلي مي تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلي به طرفیت مالک ملک اقدام نماید 

صفحه 20:
زماني که سر قفلي ملكي ‎ar‏ ورثه به ارث مي رسد انتقال کل ملک به يكي از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمي خواهد داشت‌‌گر چه بنابر نظر غالب اساتید , انتقال بين وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب مي شوند , انتقال به غير نمي باشد ليكن نظر به وجود عقيده مخالف , پیشنهاد مي شود اس 0 tas ple ‏قر ارداد صليح حقوق سر قغلى مغازه‎ ماده ‎١‏ - طرقين قر ارداد ساره از شماره ی سس سس لضن عرارداد مصالح نامیده می شود و لقا باتع فروند. وید سادره از عار لي ‎a‏ قرارداد مصالح تامیدء مس شود به شرح زیر منسقد می گیردد 

صفحه 21:
- اقداماتي که باعث اسقاط حق کسب و پيشه و سرققلي مي شوند چیست الف- انتقال به غیر: در صورتي که با عدم وجود حق انتقال » مالک سرقفلي اقدام به انتقال (فروش) سرقفلي نماید مالک ملک مي تواند با پرداخت نصف حق سرقفلي به مالک سرقفلي یا خیدای ی مجلزا: ‎Seba saber‏ نیز از اقداماتي است که باعث از بین رفتن سرقفلي مي شود. اگر در سند سر قفلي (اجاره نامه) شغل خاصي قید شود و مالک سرقفلي بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل 00 0 عدم م انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديكري مي باشد . با اين توضیح در صورتي که صاحب سرقفلي ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلي تعدي يا تفریط نماید حق سرققلي وي از بین خواهد رفت و مالک ملک مي تواند بدون ات ماهتا ات هد دق اند تناو 

صفحه 22:
- عدم پرداخت اجاره بهاء: يكي دیگر از اسیاب تخلیه محل سرقفلي عدم پرداخت اجاره بهاء مي باشد. صاحب سرقفلي مکلف اننت در مدت 10 روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهاي مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه اي را براي عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلي (مستاجر ) نمي پذیرد و در صورت: عدم: پزداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلي , مالک ملک مي تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه , مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک مي تواند نسبتت نف درخواسیت اجاره‌بهاه و اتخلية ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید 

صفحه 23:
اره دادن محل سرقفلي چه حکمي دارد اجاره دادن محل سرقفلي از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائي , تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلي را در پي خواهد داشت اگر مالک سرقفلي ملكي قصد مسافرت به خارج از كشور را داشته باشد در حالي كه حق انتقال به غير در سر قفلي براي او ييش بيني نشده باشد جه بايد كرد شايسته است در صورت طولاني شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتي محل سرقفلي به يكي از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر اين صورت با توجه به خطر تخلیه ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد مي شود سرقفلي با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد 

صفحه 24:
به تغييراتي در محل سرقفلي مجاز است عدم آگاهي صاحبان سرقفلي باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک ميخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدي وتفریط تلقي گردد در حالي که چنین تفكري صحیع نیست . زیرا ؛ تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدي و تفریط) معميووت ی شنود.م بتابز این صاحب: سر ففلن مي تواند تغييراتي را براي استفاده بهتر از 

صفحه 25:
اگر مالک ملک محل سرقفلي ملک خود رابه ديگري منتقل کرده است و مالک جدید بناي ناسازگاري دارد تکلیف چه خواهد بود الف- کلیه حقوقي که در زمان مالکیت مالک قبلي ملک براي شما ایجاد شده است پا برجاست ب: مالک جدید ملک حق و حقوقي بیش از مالک سابق ندارد ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد 

صفحه 26:
درخصوص اینکه اماکن استیجاری پزشکان محل کسپ نمی‌باشد در مورد اينکه آیا مطب استیجاری پزشکان محل کسب و پيشه یا تجارت محسوب می‌گردد یا نه, بين دادگاه‌های دادگستری اختلاف نظر وجود داشت. زیرا بعضی از دادگاه‌ها هنگام صدور حکم تخلیه پزشکان آن را محل کسب می‌دانستند و حکم به پرداخت حق سرقفلی می‌دادند اما بعضی دیگر از دادگاه‌ها اماکن استیجاری پزشکان را پرای مطب محل کسب ندانسته و فقط حکم به تخلیه آن بدون پرداخت حق سرقفلی می‌دادند که اين موضوع در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور مطرح گردیده است لذا برای آگاهی از آراء صادره عین رأی شماره ۵۷۶ مورخ ۱۴/۷/۱۳۷۱ هبئت عمومی دیوان‌عالی کشور به‌شرح زیر درج می‌گردد 

صفحه 27:
د. ویژگیهای سرقفلی 1 . سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد. 2 . سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده 35 قانون مدنی) شامل آن نمی گردد. 3 . تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیر اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد , مشتریان پراکنده می شوند و حق تقلیل می یابد. 4 . حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است ( ماده 8 قانون مدنی ) زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی می شود. 

صفحه 28:
اعتبار سرقفلی در حقوق فعلى ايران قبل از بحث پیرامون اعتبار و یا عدم اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران براساس قوانین و مقررات جاربه ناگزیر از ذکر انواع سرقفلی است انواع سرقفلی اماکن تجاری و محلهای کسب در قالب یکی از ين سنه«صبوزیت آن,طرف:مالك ,به یر واگذاز می شود : 1 . انتقال قطعی ملك با سرقفلی 2 . اجاره ملك و واگذاری سرقفلی 3..اجازه قرف ملك يدون اوس زفق 

صفحه 29:
در صورت اول مالك محل کسب و تجارت , ملك خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال میدهد. در اين حالت ملك به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می شود در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می یابد فقط از عقود ملك ‎gue‏ می توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملك منفعت عین است نه خود عين ( ماده 466 قانون مدنی) نمی تواند برای این صورت نقشی ایفا کند پس آنچه در اين وضع غیر قابل تردید می نماید این است که قرارداد اجاره ای منعقد نمی گردد و موجر و جرد ‎ey‏ بالات تل تبارف را اجاره مى كند و در عين حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار می نماید . از لحاظ تحلیلی , در اين حالت ميان طرفين دو عقد بسته می شود یکی عقد اجاره برای تمليك منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی گیرد هر چند که میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد بنابراین هرگاه مستاجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز هست دادخوایت جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی که در این رابطه داده می شود الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره می تواندباشد. 

صفحه 30:
صورت سوم , شامل موردی است که مالك كل تخارى ملك حوور با اجاره ضوف وز اختيار ديكرى قرار مى دهد تنها جيزى كه در اين.حالت موجر از مستاجر:دريافت مى كند اجانة##هاف عدن مستاجرة اشت رورهيج كوتة پیش پرداختی:تادیه نمی گردد: در صورت اول و دوم متتقل الیة دارنده جدید حوسرقیلن شده و مالك قبلن از اننجهت نمی تواند ادعایی داشته باشد از اين نوع نتترققلی که اغلب:با بزداجت عوض ويا ‎wale‏ ‏نفس صاحب حق به دیگری منتقل می شود , می توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد صاحب این حق مخاز استت کهاخق جود را مور فعامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جدید عوض آن را از منتقل اليه ثانى اخذ نماید و یا در ضور تایه هلک که ور حالت دوم پیش ان آيد قيمت سرقفلى را به نرخ...