برنامه ریزی کاربری زمین

برنامه ریزی کاربری زمین

اسلاید 1: برنامه ریزی کاربری زمین

اسلاید 2: مقدمه برنامه ریزی کاربری زمین، به چگونگی استفاده، توزیع و حفاظت اراضی، اطلاق می شود. ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری ، هسته اصلی برنامه ریزی شهری است که انواع استفاده از زمین را طبقه بندی و مکان یابی می کند. برنامه ریزی کاربری زمین شهری باید چارچوبی را برای طرح کاربری بهینه زمین به وجود آورد، تا اساس طرح کالبدی و تفصیلی هر بخش شهری مشخص شود. براساس این چارچوب باید از استفاده نامناسب زمین جلوگیری شود و اهداف اقتصادی، اجتماعی، محدودیت های فیزیکی و سیاست های زیست محیطی رعایت گردد. کاربری اراضی شهری امروزه در نظام های پیشرفته برنامه ریزی جهان، در راستای استفاده بهینه از زمین، به صورت امایش سرزمین و برنامه ریزی فضائی و طرح ریزی کالبد ملی و منطقه ای و محلی تبدیل شده است.

اسلاید 3: موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین به عوامل زیر بستگی دارد : الف) وجود قوانین و سیاست های کلان مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین. ب) استفاده از روش های کارآمد در تهیه و اجرای طرح های شهری و برنامه کاربری زمین. در مجموع برنامه ریزی کاربری اراضی شهری عبارتست از: «ساماندهی مکانی و فضائی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس نیازها و خواست های مردم شهر».

اسلاید 4: منطقه بندی

اسلاید 5: تعاریف و مفاهیم منطقه بندی تقسيم يک شهر را به مناطق ويژه با مرزهاي معين براي نقش پذيري هر يک از اين مناطق، «منطقه بندي شهري» ميگويند. منطقه بندي در واقع استفاده منطقي و نظام پذير از زمينهاي شهري درآينده بلند مدت است و در آن، موقعيت، ميزان ارتفاع يابي، شکل، ميزان بهره گيري و ساختهاي داخلي هر يک از مناطق، مورد نظر است. منطقه بندي، روشي است که در آن، برنامه ريزي فيزيکي، کاربري زمين را جهت منافع عمومي نظام مي بـخشد و هـدف ا صلي آن ، اختصاص دادن زمين به مصـارف عمده ، مسکوني، صنعتي و غيره در توسعه آينده شهر است. هدف از تدوین و اجرای مقررات منطقه بندی ایجاد ایمنی در مقابل آتش سوزی سیل و سایر مخاطرات نسبت به بهداشت عمومی و رفاه مردم است. تدوین مقررات منطقه بندی باید با توجه به ویژگی های بناهای مورد احداث در هر منطقه و ارزش زمین و نوع استفاده از آن صورت گیرد.

اسلاید 6: در آیین نامه منطقه بندی بایستی موارد زیر مشخص شود: - نوع استفاده از زمین و ساختمانها برای مقاصد تجاری، صنعتی، مسکونی و غیره. - تراکم جمعیت در نقاط مختلف شهر. - مساحت و زیربنا و اندازه فضای باز لازم برای هر ساختمان. - ارتفاع و حجم ساختمانها و سایر مسائل مربوط به ساختمان. - در آیین نامه منطقه بندی در اول باید نقشه حد و مرز بلوکها و یا مناطق مختلف شهر مشخص شود، سپس قواعد کنترلی که نحوة استفاده از املاک در هر بلوک و منطقه را مشخص می سازد.

اسلاید 7: اطلاعات مورد نیاز جهت تدوین آیین نامه منطقه بندی کاربری فعلی هر منطقه زمین در داخل شهرشرایط و مقررات محدود کننده که برای بخشهای بزرگ شهر به اجرا گذاشته می شوند. مکان و ظرفیت خطوط تأسیسات و خیابانهای اصلیمیزان مالیات بر املاک در بخشهای مختلف شهر. مکان کلیه ساختمانهایی که در 5 سال گذشته ساخته شده اند. محل و مشخصات تمامی زمینهای خالی در شهر.عرض خیابانها. مساحت عرصه و اعیان هر ساختمان. ارتفاع ساختمانها. ابعاد قطعات تفکیکی. تعداد خانوارهای ساکن در هر ساختمان.

اسلاید 8: کنترل کاربری زمین کنترل کاربری زمین معمولاً باید از طریق منطقه بندی، تفکیک اراضی ، صدور پروانه ساختمان و مالیات زمین صورت گیرد. منطقه بندی ابزاری است که الگوی مناسب کاربری زمین را در یک شهر تضمین می کند تا کاربریها کاملاً در ارتباط با یکدیگر باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم گردد.

اسلاید 9: اهداف منطقه بندی مهمترین اهداف منطقه بندی را به شرح زیر می توان برشمرد:1-منطقه بندی ، فرصت وسیعی برای طراحی رشد آینده وتوسعه شهر به عنوان ابزار عمده برای برنامه ریزان شهری برای نیل به هدفشان فراهم می آورد. 2- کوششهای منطقه بندی، آماده کردن هماهنگ از انواع تسهیلات حمل و نقل، تهیه آب، زهکشی، برق و غیره است. 3- منطقه بندی به مثابه ابزاری مؤثر در دست برنامه ریزان شهری برای انجام هر طرح برنامه ریزی شهری کارا و موفق تلقی می شود. 4- نیل به ارتقاء بیشتر سلامتی و رفاه عمومی. 5- جلوگیری از تمرکز بیشتر جمعیت.

اسلاید 10: مبانی منطقه بندی مبانی اصلی منطقه بندی را به شرح زیر می توان خلاصه نمود:1- مقدمات منطقه بندی الگوی معمولی منطقه ها در فرم نوارهای متحدالمرکز است. ناحیه مرکزی شهر به وسیله ناحیه نیمه مرکز، ناحیه میانی و ناحیه توسعه نیافته (آماده سازی نشده) همراه می.شود. دیگر الگوی منطقه ها بایستی بلوکها و واحدها برای استفاده های متنوع در بخشهای مختلف شهر را آماده نماید. 2- مرزها طراحی مرزها برای منطقه های مختلف به دقت بایستی انجام شود. یک خیابان یا جاده معمولاً نمی تواند مرز مناسبی تلقی شود. یک خط راه آهن یا یک پارک یا یک فضای باز سبز به عنوان مرز قابل قبول باشد. 3- شهرهای موجود وقتی منطقه بندی در شهر موجود عملی شد، با اطلاعات مربوط به استفاده موجود از زمین های جمع آوری شده و در صورت امکان شهر به منطقه ها با در نظر گرفتن نواحی ویژه تقسیم می شود.

اسلاید 11: 4- انعطاف پذیری مبانی منطقه بندی ممکن است به سختی اجرا شود، فرض مهم دقت در کار کردن در خارج از جزئیات منطقه بندی است. خانه ها باید خیلی نزدیک مکان کار باشد تا زمان و هزینه مسافرت تقلیل یابد. مراکز خرید کوچک برای نیازمندیهای روزانه باید در مطنقه مسکونی ایجاد شود. 5- شهرهای جدید برای طراحی یک شهر جدید با جمعیت مشخص به نواحی مسکونی، صنعتی و تجاری نیاز است. معمولاً شهر به منطقه های مناسب تقسیم می شود.

اسلاید 12: مزیت های طبقه بندی 1- خطر آتش در منطقه بندی خطر احتمال آتش سوزی به حداقل می رسد. 2- توسعه آینده با اجرای منطقه بندی توسعه آتی شهر تحت کنترل درآمد و رفاه اجتماعی فراهم می گردد. 3- مطبوعیت عمومی منطقه بندی برای مطبوعیت عمومی عنصری از قبیل پارکها، زمین بازی، سینماها، مراکز خرید، مدارس و غیره را آماده می نماید. این امر موجب تلف شدن زمان، پول و فضا می گردد. 4- سلامتی جامعه در منطقه بندی، بهبود سلامتی جامعه به عنوان یک اصل کلی مورد توجه است. در منطقه بندی بایستی از استقرار صنایع مزاحم و آلوده در منطقه مسکونی جلوگیری شود. 5- توزیع جمعیت منطقه بندی تراکم جمعیت را انتظام می بخشد و همواره تمرکز جمعیت در هر بخشی از شهر ایجاد نخواهد شد.6- خدمات بهینه عمومی منطقه بندی استفاده اقتصادی متنوع از خدمات بهینه همانند آب، دفع فاضلاب، تلفن و غیره را مجاز می شمارد.

اسلاید 13: اهمیت منطقه بندی اهمیت منطقه بندی به عنوان یک اقدام مهم برای کنترل و نظم بهره گیری از زمین مشخص شده است. منطقه بندی اساس و مبانی برنامه ریزی جامع شهری به اثبات رسانده است . بعضی از موارد غیر مطلوبی در صورت عدم وجود منطقه بندی شهری 1- آپارتمانهای بزرگ مرتفع ممکن است خیلی نزدیک کلبه های کوچک یا مساکن ایجاد شود که درنتیجه موجب فقدان نور وهوا و فضای اطراف می گردد. 2- توسعه مراکز جذاب عمومی است به صورت تصادفی انجام پذیرد که در واقع موجبات تلف شدن زمان، پول و فضا خواهد بود. 3- عـوامل ناخوشایند همانند گازها، صداها تأثیر گـذار روی نواحی مسکونی شهر و محل کـار می گردد.

اسلاید 14: جنبه های منطقه بندی منطقه بندی در سه جنبه مهم مربوط می شود: الف) منطقه بندی تراکمی ب) منطقه بندی ارتفاعی ج) منطقه بندی کاربری

اسلاید 15: الف) منطقه بندی تراکمی در منطقه بندی تراکمی تراکم جمعیت در نواحی مسکونی به وسیله نظم و قانون کنترل می شود. مزایای منطقه بندی تراکمی به شرح زیر است: 1- معمولاً منطقه بندی تراکمی موجب ارائه طرح های مناسب، طراحی های انواع خدمات و مطبوعیت های عمومی می گردد. 2- منطقه بندی تراکمی موجب ارائه روشنایی، تهویه و سلامتی برای ساکنین می گردد. 3- منطقه بندی تراکمی باعث کاهش شلوغی می گردد. 4- در منطقه بندی تراکمی ارزش زمین پایدار خواهد بود.

اسلاید 16: ب) منطقه بندی ارتفاعی اهداف منطقه بندی ارتفاعی کنترل ارتفاع ساختمانها را با دو عامل زیر مورد ملاحظه قرار می دهد:1- حجم یا مجموعه های مکعبی ساختمانها2- عرض خیابان و فضاهای باز از نقطه نظر روشنایی و تهویه در واقع در منطقه بندی ارتفاعی عواملی مانند زمین ارتفاع و تعداد واحدهای مسکونی کنترل می شوند. در این منطقه بندی ساختمانهای بلند مرتبه به علت محدودیتهای نور وهوا موجب کاهش ارزش واحدهای مسکونی مجاور می گردند. از سوی دیگر تراکم ترافیکی را موجب می شوند. یکی از مواردی که برای کنترل ارتفاع ساختمانها مرسوم است، اینکه ارتفاع ساختمانها بر مبنای پهنای خیابان مجاور تنظیم شود. ( قانون 45 درجه و 5/63 درجه قوانین سطوح هوائی)

اسلاید 17: مزایای منطقه بندی ارتفاع را به شرح زیر می توان برشمرد:1- منطقه بندی ارتفاعی توسعه نواحی تجاری مرکزی شهرها وحل مشکلات ترافیکی را کنترل می کند. 2- در منطقه بندی ارتفاعی اگر ساختمانها با ارتفاع یکسان روی خیابانهای مهم یا جاده.ها احداث شوند، زیبایی خاصی بوجود می آید. 3- منطقه بندی ارتفاعی از انحصار زیاد نور و تهویه به وسیله بعضی از ساختمانها جلوگیری می کند. 4- منطقه بندی ارزش زمین را در نواحی مختلف کنترل می کند .5- منطقه بندی ارتفاعی مانع ایجاد ساختمانهای مرتفع در مجاورت ساختمانهای کوتاه می شود. 6- منطقه بندی ارتفاعی عقب نشینی ساختمانها را از طرف خیابانها کنترل می کند.

اسلاید 18: ج) منطقه بندی کاربری در منطقه بندی کاربری شهر به بخشهای متفاوت برای بهره برداری خاص تقسیم می شود.عمدتاً در چهار قسمت و زیر بخش به شرح زیر تقسیم می شوند: 1- بخش مسکونی 2- بخش تجاری 3- بخش صنعتی 4- بخش اوقات فراغت. درصد معمولی اشغال هر بخش در یک شهر به شرح زیر است:1- بخش مسکونی 40 تا 50 دصد 2- بخش تجاری 2 تا 5 درصد 3- بخش صنعتی 2 تا 25 درصد4- بخش اوقات فراغت بقیه

اسلاید 19: 1- بخش مسکونی ویژگی و مکان یابی این بخش به انواع متنوع از عواملی همانند نزد یکی به بازارها، آزادی از سرو صدا و آلودگی، نزدیکی به پارکها و زمین های بازی و غیره. 2- بخش تجاری این بخش بایستی نزدیک مراکز ترافیک و ترجیحاً نزدیک جاده ها استقرار داشته باشد. در این بخش باید استفاده از زمین برای بانکها، مغازه ها، ادارات و انبارها، دفاتر تجاری، ساختمانهای مسکونی برای برخی از شاغلان باید در نزدیکی مراکز رفت و آمد قرار گیرد. 3- بخش صنعتی بخش صنعتی که حدود 5 تا 20 درصد مساحت شهر را شامل می شود باید دور از بخشهای دیگر و در حاشیه شهر و با در نظر گرفتن جهت باد مکان یابی گردد. 4- بخش اوقات فراغت این بخش مشتمل بر پارکهای اصلی و زمین های بازی که مراکز متنوعی از اوقات فراغت همانند سینماها، تئاترها، تالارهای شهر، کلوپها، کتابخانه ها، رستورانها، استادیومها و دیگر نیازهای جامعه و واحدهای گوناگون بخش تفریحی باید در سرتاسر شهر پراکنده باشند.

اسلاید 20: مزایای منطقه بندی کاربریمزایای منطقه بندی کاربری به شرح زیر است:هربخش بهترین زمین را برای استفاده و ذخیره مهیا می نماید. در مقابل مکان بخش صنایع. منطقه بندی کاربری قادر است انتخاب محل هایی برای نیازهای متنوع جامعه همانند مدارس، پارکها، زمین بازی، بیمارستان، دانشکده و غیره راتهیه نماید. منطقه بندی کاربری قادر است به دقت پیشرفت اندازه مورد نیاز تسهیلات حمل و نقل و دیگر نیازهای عمومی را معین نماید. منطقه بندی کاربری موجب پایداری ارزش زمین می گردد. منطقه بندی کاربری موجب می شود تا کارخانجات و صنایع دور از نواحی مسکونی و بدور از آلودگی استقرار یابند.

اسلاید 21: اقتصاد منطقه بندی یکی از محاسن منطقه بندی بهبود بدون تعهد مالی است که در بخشهایی از مالیات دهندگان صورت گرفته است. البته مقدار پول لازم برای بدست آوردن زمین و بهبود جاده به جنبه هایی از رشته طرح های برنامه ریزی شهری نیازمند خواهد بود.اساساً منطقه بندی به عنوان پایه ای برای اقتصاد در انجام برنامه ریزی مکان های کار و طرحهای توسعه محلی اثر بخشی دارد.

اسلاید 22: امتیازات منطقه بندی برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخشی طرح های بخشهای شهری، مسئولان محلی نیازمند داشتن قدرت موردنیاز هستند. چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراضی خصوصی، تصویب طرح های ساختارهای پیشنهادی، و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد.برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخشی طرح های بخشهای شهری، مسئولان محلی نیازمند داشتن قدرت موردنیاز هستند. چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراضی خصوصی، تصویب طرح های ساختارهای پیشنهادی، و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد. معمولاً انتظام بخشی منطقه بندی موجب بهبود سلامتی، رفاه و آسودگی جامعه می گردد.

اسلاید 23: نقشه های منطقه بندی برنامه ریزان شهری با بررسی های جامع ضروری نقشه هایی به شرح زیر را برای منطقه بندی تهیه نمایند:نقشه های وضع موجود کاربریهای همانند مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره با رنگهای مختلف روی نقشه علامت گذاری شوند.نقشه تراکم جمعیت در نواحی مختلف شهر و همچنین مساکن هر واحد ناحیه ای یا تعداد نفرات هرناحیه یا تعداد خانوارهای هر ناحیهتهیه نقشه ارزش زمین در بخشهای مختلف شهر تهیه نقشه تفضیلی از بررسی های ترافیکی

اسلاید 24: اختلاط کاربری

اسلاید 25: : یکی از مشکلاتی که نتیجه برنامه ریزی شهری و توسعه زمین جنبش مدرن است ، تاکید زیاد آن روی جدایی عملکردی است که نتیجه آن کاهش تعاملات فیزیکی ، اجتماعی و بصری . در واقع اختلاط کاربری رویای بازگشت به کاربری های پیوسته ای است که در شهر های قبل از صنعت و تازه صنعتی شده وجود داشت . (lagendjik 2001)اختلاط کاربری در دهه های اخیر یکی از اصول کلیدی برنامه ریزی در میان سایر استراتژی های معاصر برنامه ریزی است. در واقع اختلاط کاربری پاسخی است به مجموعه ای از مشکلاتی که رشد پراکنده به همراه داشته که بیشتر کلان شهرها را احاطه کرده است . (song and knaap 2004)مقدمه

اسلاید 26: پیشینه اختلاط کاربریمرحله اول؛ قبل از توسعه ایده مدرن منطقه بندي و عملیاتی شدن کاربري زمین، کاربري مختلط زمین وجود داشت؛ براي مثال، اختلاط کاربري مسکونی و تجاري عمدتا در تقاطع ها و ایستگاه هاي حمل ونقل که تا قرن 20 ادامه داشت .مرحله دوم؛ با اجراي ایده منطقه بندي، اختلاط کاربري کمرنگ شد تا جایی که از سال 1910 تا 1950 وقوع آن بسیار نادر بود(میلر، 2003). پس از جنگ جهانی دوم در بسیاري از شهرهاي اروپایی و امریکاي شمالی، از ایده شهر عملکردي که در آن از جداسازي چهار عملکرد اصلی (مسکن، کار، تفریح و رفت وآمد) با استفاده از کدهاي منطقه بندي انجام میگرفت، به شدت دفاع می شد(لاو و برینسما،2006). مرحله سوم؛ در دهه 1960 تا 1970 دوباره مبحث اختلاط کاربري پدیدار و عمدتا به عنوان ابزاري براي تجدید حیات شهري در طرح هاي بزرگ مقیاس در توسعه هاي با کاربري ترکیبی مطرح شد؛ براي مثال، کاربري هاي اداري ،تفریحی و هتل به صورت کاربري ترکیبی در نظر گرفته شد

اسلاید 27: مرحله چهارم؛ در اواخر دهه 1970 و اوایل 1980، کاربري مختلط در مقیا س هاي کوچک و در انطباق بیشتر با زمینه شهري خود قرار گرفت و در بافت هاي تاریخی به این موضوع توجه شد(میلر،2003). در آمریکا، در اواخر دهه80 در سراسر کشور موجی از توسعه کاربري مختلط به عنوان وسیلهاي براي مبارزه با پدیده پراکنش شهري - که ناشی از توسعه متراکم بود- به راه افتاد(د. لیسل و گریسام 2011)مرحله پنجم؛ از دهه 1990، کاربري مختلط به عنوان یک مؤلفه کلیدي در نظریه هاي رشد هوشمند، جوامع زیست پذیر، توسعه محلات سنتی و توسعه مبتنی بر حمل ونقل عمومی مطرح شد(میلر، 2003). در همین دوره است که تجربه برنامه ریزي بر مبناي اصول و مبانی این رویکرد مورد عمل قرار می گیرد که نمونه آن برنامه ریزي مرکز بریندلی پلیس در شهر بیرمنگام است بریندلی پلیس یک مرکز منحصر به فرد از کاربر يهاي مختلط است که 85000 نفر را در خود جاي داده است و سایت آن در مرکز شهر بیرمنگام قرار دارد. مرکز شهر با مساحت 17آکر توسط کارخانه هاي قدیمی پوشیده شده بود و در سال 1993 طرح جامعی براي تغییر کاربري آن در نظر گرفته شدکه شامل یک میلیون مترمربع فضاي اداري 330000 ،مترمربع کاربري خرده فروشی و تفریحی، فضاي پارکینگ براي 2400 خودرو، ساخت هتل و یک میدان عمومی جدید براي بیرمنگام بود. این مرکز از موفقترین نمونه هاي کاربردي اختلاط کاربري است که توانست توسط بخش خصوصی ایجاد شود(شوراي بریتانیا براي مقامات2005). پیشینه اختلاط کاربری

اسلاید 28: اختلاط كاربري اساساً يك شكل از توسعه شهري مبتني بر تمركز كاربري هاي مختلف در يك منطقه مشخص است(song and knaap 2004) مفهوم اختلاط كاربري، ترويج شكل پايدار ازكاربريها با توجه به شكل توسعه شهري است. (جیکوبز 1386)تعاریف اختلاط کاربریتوسعه کاربري مختلط یک پروژه املاك و مستغلات است که به وسیله یکپارچه سازي ترکیبی از برخی کاربري هاي خرده فروشی، اداري، مسکونی، هتلها، تفریح و سرگرمی و دیگر عملکردهاست. اصل اساسی در این برنامه ریزي، پیاده مداري و توجه به عناصر مربوط به محیط زندگی، کار و بازي است(د. لیسل و گریسام،2011). به بیانی ساده تر،کاربري مختلط به معناي ترکیبی از کاربري هاي تجاري (خرد هفروشی، اداري و تفریحی)، و کاربري غیرتجاري همانند مسکونی است که ممکن است به صورت عمودي (براي مثال، واحدهاي مسکونی بالاي خرد هفروشی)، و یا افقی (واحدهاي مسکونی در کنار خرده فروشی) ترکیب شود(وحیدي، 7831).

اسلاید 29: اختلاط کاربری در فرهنگ شهر سازی رابرت کوآن : ترکیبی از کاربری های معاصر در یک ساختمان یا در یک سایت و یا در یک ناحیه را گویند . اختلاط کاربری افقی : این نوع اختلاط کاربری معمولا در ساختمانهای متفاوت و مجزا که در کنار هم قرار گرفته شده اند می گویند . اختلاط کاربری عمودی : شامل ترکیبی از کاربری ها در یک ساختمان واحد است .مکان هایی که دارای اختلاط کاربری هستند در زمان های متفاوت و به دلایل متفاوت زنده می مانند و مردم متفاوتی نیز از آن ها عبور می کنند . این گونه مکان ها غیر قابل پیش بینی و غیر یکنواخت هستند . این گونه مکان ها ، جاهایی هستند که اتفاقات خوشایند در آن ها اتفاق می افتد . این مکانها سلیس و متحرک اند ، زمانی که یک فعالیت در شب یا وقت ناهار یا به هر دلیل دیگری بسته می شود سایر کاربری ها ادامه می یابند تا زندگی و حس امنیت ادامه پیدا کند . (کوان 1389) تعاریف اختلاط کاربریمحیط های پاسخده ، 1382اختلاط کاربری در ایران : نتايج نشان دادند كه جايگاه رويكرد جديد تركيب كاربريهاي شهري در ادبيات دانشگاهي ايران بسيار نوپاست و به تازگي در كانون توجهات قرار گرفته است. همچنين پژوهشگران و گروههاي درگير در مسائل برنامه ريزي و توسعه شهري, تا كنون سهم متفاوت اما ناچيزي در توسعه ادبيات اين رويكرد در داخل داشته اند و بيشترين سهم در اين خصوص مربوط به پژوهشگران شهرساز و بعد جغرافيدانان بوده است. (فرجام, و غيره 1392)

اسلاید 30: معیار های اختلاط کاربریدر زمينه ارزيابي و مدلسازي اختلاط كاربري وشاخص هاي آن محققين معدودي كار كرده اند كه یکی از آنها به شرح زير است:در مدل ارائه شده توسط رولي ويژگي هاي اصلي و كليدي بافت زيستگاه شاملدانه بندي، تراكم و نفوذپذيري در نظر گرفته شده است. دانه بندي، به روشي كه عناصر مختلف زيستگاه با هم تركيب شده اند اشاره دارد و در واقع، اندازه بلوك و زير تقسيمات بلوك شهري، تعريف مي شود. (Rowley 1996)در یک دسته بندی دیگر از شاخص های اختلاط کاربری سه شاخص مكانيِ زير، مد نظر قرار گرفته اند:دسترسي پذيري(نزديك بودن):نشان دهنده مقدار راحتي واحدهاي مسكوني دردسترسي به ساير فعاليتهاي اختلاط يافته و موردنياز آنهاست)تراكم:نشاندهنده حجم يا مقداراختلاط كاربري است.اُلگوي پخش(نحوه ي توزيع):نشان دهنده چگونگي آرايش و قرارگيري كاربريهاي مختلف در محدوده مورد تحليل است. (جوادی, طالعی و کریمی 1392)

اسلاید 31: از نظر جیکوبز برای خلق تنوع بارور در خیابان ها و مناطق شهری چهار شرط ضروری است :منطقه و هر تعداد از بخش های درونی ممکن آن باید در خدمت بیش از یک و ترجیحا بیش از دوکارکرد اصلی باشند غالب بلوک ها کوتاه باشند منطقه باید ترکیبی از ساختمانهایی با سن و شرایط متفاوت باشد ، که نسبت خوبی از ساختمانهای قدیمی را شامل شود ( بدلیل ارایه رنج متفاوتی از اجاره ها تا همه نوع کاربری قابلیت استقرار داشته باشند و رنج متفاوتی از مردم را نیز جذب منطقه شوند. )تراکم فشرده کافی مردم صرف نظر از علت حضورشان باید وجود داشته باشد. (جیکوبز 1386) در کتاب محیط های پاسخده بنتلی مطرح شده است که میزان گوناگونی ( اختلاط کاربری ) به عوامل زیر بستگی دارد . 1.گستره انواع فعالیت هایی که می خواهند در منطقه جا بگیرند 2. امکانات عرضه فضا توانمندی اینکه بتواند این گستره فعالیت ها را در خود جا بدهد 3. میزان اندرکنش مثبت این دو (سازگاری کاربری ها ) همچنین در این کتاب به ساختمانهای قدیمی اشاره شده که می توان به اراضی با اجاره بهای پایین اشاره کرد ( اگر ما خواهان گوناگونی هستیم باید رده های گسترده ای از انواع اجاره ها را عرضه کنیم . (بنتلی, و غيره 1382)

اسلاید 32: استقلال در حرکت؛ به ویژه براي جوانان و سالمندان تا بتوانند به راحتی پیاده روي و دوچرخه سواري کنند یا سوار وسایل نقلیه شوند؛ ایجاد امنیت در ساعات حضور مردم؛ کاهش وابستگی به اتومبیل؛ به ویژه براي سفرهاي کوتاه؛ حمایت و پشتیبانی از کسانی که در خانه کار می کنند، به واسطه نزدیکی آنها به خدمات و امکانات؛ خدماتی را که مردم روزانه به آن نیاز دارند، در نزدیکی آنها فراهم وجود انواع مختلف گزینه هاي مسکن، چنانکه، پیر و جوان، افراد مجرد یا خانواده ها، و اقشار مختلف اقتصادي همگی امکان دسترسی به مسکن متناسب را خواهند داشت(د. لیسل و گریسام. 2011، منابع مختلف مزایاي متعددي را براي اختلاط کاربريها برشمرده اند: فعال بودن کاربر ي هاي شهري در ساعات طولانی تر و ایجاد امنیت به علت حضور 24 ساعته مردم؛ افزایش گزینه هاي سفر و نیز ترویج استفاده از حمل ونقل عمومی؛ افزایش حس مکان؛ (خدماتی را که مردم روزانه به آن نیاز دارند، در نزدیکی آنها فراهم می کند)؛ صرفه جویی و کارایی در استفاده از زمین (افزایش شدت استفاده از زمین)؛ حفظ فضاهاي باز؛ افزایش فرصتهاي شغلی مزایا و منافع استفاده از کاربری مختلط

اسلاید 33: متغیر های اصلی اثر گذار بر کیفیت توسعه کاربری مختلطمکاننوع کاربریشدت توسعهبافت و دانه بندیگذربندی خیابان و نفوذپذیریقدمت و سازگاری کاربری هاملاحظات طراحیشرایط اقتصادی و وضعیت املاکشرکت های خصوصی

اسلاید 34: مقیاس فضایی کاربري زمین مختلطکاربري مختلط از نظر مقیاس فضایی در چهار مکان اتفاق می افتد: 1- مراکز شهرستان یا شهر متشکل از هسته تجاري و مدنی شهرها؛ 2- مناطق درون شهر، در اراضی بایر شامل سایت هاي متروك، خالی و یا زمین هاي ساخته شده نیازمند به بازسازي؛ 3- حومه و حواشی شهر؛ 4 - اراضی توسعه نیافته اي که داراي مجوز براي برنامه ریزي و توسعه هستند(رولی،1996 )مکان هاي مناسب براي کاربري مختلط مرکز شهر، محلات در اطراف مرکز شهر، ایستگا ههاي حمل ونقل عمومی، خیابان هاي اصلی و برخی مراکز تجاري در محلات است. کاربري مختلط را میتوان در نواحی یا واحدهاي همسایگی؛ در خیابان و سایر فضاهاي عمومی؛ در داخل ساختمان یا بلوك هاي خیابان؛ بالاخره و در داخل ساختما نهاي منفرد ایجاد کرد( مدیریت حمل ونقل و رشد اورگون ،2010).

اسلاید 35: گونه هاي اختلاط کاربريانواع کاربري مختلط براساس ساختمان و سایت محل استقرار عبارتند از: وجود یک ساختمان بلندمرتبه در یک سایت که شامل دو یا بیشتر کاربري است که با هم در یک ساختمان ترکیب شده اند. به طور معمول در این شکل، خرده فروشی ها در سطح خیابان و دفاتر اداري در طبقات بالا و همچنین، واحدهاي مسکونی و یا هتل در طبقات بالاي کاربري اداري .وجود دو یا بیشتر ساختمان بلندمرتبه در یک سایت که هرکدام کاربري متفاوتی دارند. ساختمان هاي اداري ،برج هاي مسکونی و هتل از جمله این کاربر يها هستند. خرده فروشی ها نیز میتوانند در طبقه همکف قرار بگیرند .ترکیبی از ساختمان هاي متفاوت کوتاه مرتبه در یک سایت با خرده فروشی در طبقه همکف که در برخی ،واحدهاي مسکونی در طبقه بالاست و در برخی دیگر کاربري اداري .یک ساختمان با ارتفاع متوسط در یک سایت با کاربري خرده فروشی در همکف و مسکونی و اداري در طبقات بالا(انجمن ملی صنایع و بنیاد تحقیق استعدادهاي کار 2007)گونه دیگر طبقه بندي کاربري مختلط، آن را براساس نوع توسعه کاربري دسته بندي میکند 1- مدل اختلاط مشترك؛ 2- مدل اختلاط افقی؛ 3 - مدل اختلاط عمودي؛ 4- مدل اختلاط زمانی. (براور و لاو :2005).

اسلاید 36: راهکارهاي اجرایی کاربري مختلطگسترش اختلاط کاربر يها و جلوگیري از کاربر يهاي منفرد و مجزا ،مستلزم تجدیدنظر در بعضی از رو شها و راهکارهاي گذشته است. برخی از مهم ترین این راهکارها عبارتند از: ادغام فروشگاه هاي بزرگ مقیاس در آمیزه کاربر ي ها؛ اصلاح قوانین محلی در جهت تشویق کاربري مختلط، کاهش تفکیک کاربري ها، حمایت از حمل ونقل عمومی و شکل فشرده شهرها(گرنت،2004) و اتخاذ سیاست هاي تشویقی براي پذیرش کاربري مختلط توسط مردم، از جمله آموزش عمومی مردم با استفاده از رسانه هاي جمعی و گروه هاي فعال اجتماعی و اقتصادي مستقر در محلات؛ حمایت دولت از طرح هاي با کاربري مختلط در مقیاس بزرگ؛ ایجاد تعادل بین اشتغال و مسکن در محدوده هاي شهري و فراهم نمودن محر ك هاي سرمایه گذاري براي تشویق ساکنان به سکونت نزدیک محل کار؛ استفاده از ابزارهاي زو نبندي ابتکاري براي تشویق جامعه شهري به اختلاط کاربري ها در ساختمان؛ زونبندي بر اساس نوع ساختمان، نه نوع کاربري؛ فراهم کردن نمونه هاي کاربري مختلط در مقیاسهایی که براي همه مناسب باشد؛ توجه به مقیاس پروژه؛ به وجود آوردن فرصتهایی براي به روزکردن کاربر يهاي منفرد و توسعه خرده فروشی به محلات مختلط پیاده مدار (وحیدي:1387)

اسلاید 37: در رشد و توسعه فضاهاي شهري موجود، توجه به موضوع اختلاط کاربري به عنوان راهبرد رویکردهاي نوین شهرسازي به یکی از اولویت هاي اساسی برنامهریزان و طراحان شهري تبدیل شده که مزایاي متعددي در جهت ارتقاي کیفیت زندگی در فضاهاي شهري در تمام ابعاد اجتماعی، اقتصادي و کالبدي برجاي خواهد گذاشت .اختلاط کاربري به عنوان شکلی از رشد و توسعه شهر مبتنی بر تراکم و تمرکز کاربر يها در مقیاس یک منطقه شهري تا یک ساختمان مطرح است .شاخص هاي متعددي می توانند وجود اختلاط کاربري در یک فضاي شهري را به رسمیت بشناسند که از آن جمله میتوان به » سازگاري کاربر يها، تنوع کاربر يها، دسترسی پیاده به کاربر يها( پیاد ه مداري)، دسترسی به حمل ونقل عمومی، اختلاط مسکونی(وجود گون ههاي مختلف مسکن)، اختلاط زمانی و مکانی در کاربر يها، اختلاط عمودي و افقی در کاربري ها، تراکم ساختمانی و وجود کاربر يهاي 42 ساعته و... « اشاره کرد؛.نتیجه گیری