فعالیت های ساخت املاک

فعالیت های ساخت املاک

اسلاید 1: بسم الله الرحمن الرحيم

اسلاید 2: فعاليتهاي ساخت املاک استاندارد حسابداري شماره 29 استاد مربوطه : دکتر چالاکی تهيه كننده : سمیرا جودیبهار 96

اسلاید 3: دلايل تدوين استاندارد حسابداري فعاليتهاي ساخت املاك. كميته به دلايل زير تدو ين استاندارد حسابداري مربوط به فعاليتهاي ساخت املاك راضروري تشخيص داد:الف. تقاضاي شركتهاي ساختماني براي تجديدنظر در روش شناخت درآمد،ب . تنوع روشهاي تخصيص مخارج مشترك و ساير مخارج مربوط به فعاليتهاي ساخت املاك،ج . ماهيت خاص فعاليتهاي ساخت املاك كه بيش از يك دورة مالي به طول مي انجامدو معمولاً در اوايل شروع پروژه با پيش فروش همراه است، ود . وجود تفاوت در نحوه افشاي اطلاعات در صورتهاي مالي .

اسلاید 4: كميته براساس نتايج مطالعات انجام شده و با توجه به استانداردهاي حسابداري موجودشامل استاندارد حسابداري شماره 32 مالزي با عنوان فعاليتهاي ساخت املا ك ، استانداردحسابداري شماره 66 آمريكا با عنوان حسابداري فروش املا ك و استاندارد حسابداريشماره 67 آمريكا با عنوان حسابداري مخارج و عمليات اوليه ا جاره پروژه هاي املا ك ، تدوين استاندارد حسابداري شماره 29 با عنوان فعاليتهاي ساخت املا ك را در دستور كار قرار دادهو پس از بحث و تبادل نظر در جلسات متعدد، متن پيشنهادي را تصويب كرد.

اسلاید 5: هدف 1-هدف اين استاندارد تجويز روشهاي حسابداري درآمد و مخارج مرتبط با فعاليتهاي ساخت املاک است. موضوع اصلي اين استاندارد، شناخت و تخصيص درآمدها و مخارج فعاليتهاي ساخت املاک در دوره‌هاي مالي انجام اين فعاليتهاست.

اسلاید 6: دامنه کاربرد 2-اين استاندارد بايد براي حسابداري فعاليتهاي ساخت املاک بکار گرفته شود.3-اين استاندارد در مورد واحدهاي تجاري که به فعاليتهاي ساخت املاک مشغول هستند، صرف‌نظر از اينکه اين عمليات جزء فعاليتهاي اصلي آنها باشد يا خير، کاربرد دارد.4-اين استاندارد، براي ساخت املاک که با هدف استفاده توسط واحد تجاري انجام مي‌شود، کاربرد ندارد.5-با توجه به ماهيت و ويژگيهاي فعاليتهاي ساخت املاک، حسابداري عمليات شهرک‌سازي اعم از مسکوني، صنعتي يا تجاري نيز بر اساس الزامات اين استاندارد انجام مي‌شود.

اسلاید 7: تعاريف6-اصطلاحات ذيل در اين استاندارد با معاني مشخص زير بکار رفته است:ارزش نسبي فروش : نسبت ارزش فروش هر واحد ساختماني به ارزش فروش مجموع واحدهاي ساختماني يک پروژه يا نسبت ارزش فروش هر پروژه به ارزش فروش مجموع پروژه‌ها. ارزش فروش : بهاي فروش برآوردي جاري يک واحد ساختماني در وضعيت نهايي قابل فروش آن، در هر مقطع زماني.پروژه : تمام يا بخشي از واحدهاي ساختماني مورد اجرا در يک مکان جغرافيايي مشخص که يک مرکز انباشت مخارج را تشکيل مي‌دهد.فعاليتهاي ساخت املاک : مجموعه فعاليتهايي است که براي طراحي و احداث املاک براي فروش ضروري است. تحصيل زمين براي احداث و فروش ساختمان و يا آماده سازي و فروش زمين، به طور کلي يا جزئي، بخشي از اين فعاليت است.واحد ساختماني : يک واحد مسکوني، تجاري يا صنعتي، يا زميني که براي فروش، احداث يا آماده مي‌شود.

اسلاید 8: ماهيت فعاليتهاي ساخت املاک 7. واحد تجاري ممکن است فعاليتهاي ساخت املاک را در يک مکان جغرافيايي مشخص يا در مکانهاي متعدد انجام دهد. براي مثال ممکن است فعاليت ساخت املاک شامل احداث يک برج 20 طبقه، يک برج 35 طبقه، يک مرکز تجاري و چندين واحد ويلايي در قطعه زميني مشخص باشد. در اين صورت هر يک از موارد ياد شده يک پروژه و قطعه زمين مذکور يک مکان جغرافيايي مشخص محسوب مي‌گردد. در ساير موارد، تشخيص مکان جغرافيايي مشخص بنا بر قضاوت مديريت صورت مي‌گيرد.

اسلاید 9: ماهيت فعاليتهاي ساخت املاك. واحدهاي تجاري سازنده املاك ممكن است به تمام فعاليتهاي ساخت املاك يا برخي ازآنها از قبيل برنامه ريزي، طراحي و احداث بنا بپردازند . اين واحدها ممكن است فقط درحوزه ساخت املاك مسكوني، تجاري يا صنعتي و يا در تمام حوزه هاي ذكر شده فعاليت كنند. واحدهاي تجاري سازنده املاك ممكن است زمينهايي را در مقياس بزرگ خريداري و پس از آماده سازي، آنها ر ا در قطعات كوچك براي مصارف مختلف نظير ساخت واحدهاي مسكوني يا تجاري واگذار نمايند.

اسلاید 10: 8. ويژگي اصلي فعاليتهاي ساخت املاک اين است که در بيش از يک دوره مالي انجام مي‌شود. اين امر ناشي از مراحل اخذ مجوز از سازمانهاي مربوط و نيز ماهيت عمليات ساختماني است. فعاليتهايي که قبل از شروع احداث واحدهاي ساختماني صورت مي‌گيرد، ممکن است شامل تغيير کاربري زمين، تفکيک و قطعه‌بندي زمين، طراحي و تهيه نقشه‌ فني، ارزيابي اثرات زيست محيطي، آزمايش خاک و تأييد نقشه‌ها باشد.

اسلاید 11: 9. ماهيت فعاليتهاي ساخت به‌گونه‌اي است که ما‌به‌ازاي فروش آن ممکن است در زمانهاي متفاوت و به مبالغ مختلف دريافت شود. واحدهاي ساختماني ممکن است در آغاز پروژه، يا طي انجام عمليات ساختماني يا پس از تکميل آن فروخته شود. همچنين فروش واحدهاي ساختماني ممکن است با مشوقهاي متفاوت مثل اعطاي وام، تخفيف در هزينه مالي و نصب لوازم اضافي از قبيل دکوراسيون و کابينت رايگان، همراه باشد. ماهيت فرايند فروش پيامدهايي براي شناخت و اندازه‌گيري درآمد، هزينه‌ها و داراييهاي ناشي از فعاليتهاي ساخت املاک دارد.

اسلاید 12: 10. در فعاليتهاي ساخت املاک، مخارج ساخت املاک اهميت زيادي دارد و مستلزم بکارگيري سيستمي خاص براي تخصيص مخارج مشترک و ساير مخارج مربوط است.

اسلاید 13: زمينهاي نگهداري شده براي ساخت املاک 11 .در برخي شرايط واحدهاي تجاري سازنده املاک، قطعات وسيع زمين دارند که فعاليتهاي ساخت در مقاطع مختلف در آنها انجام مي‌شود. در نتيجه، توجه به نحوه طبقه‌بندي و اندازه‌گيري اين‌گونه زمينها، ضروري است. افزون بر اين، اگر چه فعاليتهاي ساخت در يک قطعه زمين وسيع به تدريج انجام مي‌شود اما ممکن است زيرساختهاي عمومي آن مانند جاده‌هاي دسترسي و پلها براي کل زمين، ايجاد ‌شود.

اسلاید 14: 12 .زمين نگهداري شده براي فعاليتهاي ساخت املاک، چنانچه هيچ نوع فعاليت ساخت بر روي آن انجام نشده باشد و انتظار نمي‌رود فعاليتهاي ساخت طي چرخه عملياتي معمول واحد تجاري تکميل شود، بايد به عنوان دارايي غيرجاري طبقه‌بندي شود، مشروط بر اينکه با توجه به استاندارد حسابداري شماره 14 با عنوان ”نحوه ارائه داراييهاي جاري و بدهيهاي جاري“ صورتهاي مالي واحد تجاري، مشمول طبقه‌بندي داراييها و بدهيها به جاري و غيرجاري باشد.

اسلاید 15: 13.زمين نگهداري شده براي ساخت املاک بايد به بهاي تمام شده پس از کسر هر گونه کاهش ارزش انباشته انعکاس يابد. تعيين زيان كاهش ارزش اين گونه زمينها تابع استاندارد حسابداري شماره 32 با عنوان ”كاهش ارزش داراييها“ است.

اسلاید 16: مخارج ساخت املاک14 .مخارج ساخت املاک بايد دربرگيرنده تمام مخارجي باشد که به طور مستقيم به فعاليتهاي ساخت قابل انتساب است يا بتوان آن را بر مبنايي منطقي به چنين فعاليتهايي تخصيص داد.15 .مخارج فعاليتهاي ساخت املاک بايد شامل موارد زير باشد:الف.مخارج تحصيل زمين،ب.مخارج مستقيم فعاليتهاي ساخت املاک، وج.مخارج مشترک قابل انتساب به فعاليتهاي ساخت املاک.

اسلاید 17: مخارج تحصيل زمين 16 .مخارج تحصيل زمين شامل بهاي خريد زمين، حق‌الزحمه کارشناسي، حق ثبت، کارمزد خريد، هزينه‌هاي نقل و انتقال و ساير مخارج تحصيل زمين است. مخارج قبل از تحصيل زمين به محض تحمل در سود و زيان منظور مي‌گردد، مگر اينکه چنين مخارجي به طور مستقيم با فعاليتهاي بعدي ساخت املاک مرتبط باشد که در آن صورت به عنوان جزئي از بهاي تمام شده ساخت املاک محسوب مي‌شود.

اسلاید 18: مخارج مستقيم فعاليتهاي ساخت املاک 17 .مخارج مستقيم مرتبط با فعاليتهاي ساخت املاک از جمله مي‌تواند شامل مخارج مواد و مصالح، مخارج دستمزد مستقيم، مخارج انجام شده توسط پيمانکاران و حق‌الزحمه کارشناسي باشد.

اسلاید 19: مخارج تأمين مالي 18 .طبق استاندارد حسابداري شماره 13 با عنوان حسابداري مخارج تأمين مالي، تمام مخارج تأمين مالي تحمل شده فقط طي دوره‌هايي که فعاليتهاي لازم جهت آماده‌سازي واحدهاي ساختماني براي استفاده مورد نظر در حال انجام است، به بهاي تمام شده دارايي منظور مي‌شود. اين فعاليتها شامل مواردي از قبيل تهيه نقشه‌ها و فرايند اخذ تأييديه‌ها و مجوزهاي لازم از سازمانهاي دولتي نيز مي‌باشد که ماهيت اجرايي و فني دارند و در‌مرحله قبل از احداث بنا انجام مي‌شود.

اسلاید 20: مخارج مشترک قابل انتساب به فعاليتهاي ساخت املاک. 19 .مخارج مشترکي که مي‌تواند به فعاليتهاي ساخت املاک تخصيص يابد، شامل موارد زير است:الف.مخارج قابل تخصيص به پروژه‌هاي جاري و آتي ساخت املاک که در يک مکان جغرافيايي مشخص واقع شده‌اند، مانند مخارج زيربنايي مشترک (نظير جاده‌هاي اختصاصي) و اختصاص فضاي لازم براي ساخت اماکن تفريحي و آموزشي در بخشي از زميني که واحد تجاري قصد دارد طي چندين فاز يا پروژه در آن فعاليتهاي ساختماني انجام دهد، وب.مخارج قابل تخصيص به تمام پروژه‌هاي درجريان ساخت واقع در مکانهاي جغرافيايي مختلف نظير مخارج کارکنان دفتر فني واقع در اداره مرکزي.

اسلاید 21: اين مخارج با بکارگيري ارزش نسبي فروش پروژه‌هايي که از اين مخارج منتفع شده يا انتظار مي‌رود منتفع شوند يا ساير روشهاي مناسب، تخصيص مي‌يابد. روش انتخاب شده براي تخصيص بايد به طور يکنواخت بکار گرفته شود. 20 .مخارج قابل انتساب به فعاليتهاي ساخت دربرگيرنده مخارج احتمالي از قبيل مخارج مرتبط با تعهدات مربوط به رفع نواقص است (به استاندارد حسابداري شماره 4 با عنوان ذخاير، بدهيهاي احتمالي و داراييهاي احتمالي مراجعه شود).

اسلاید 22: 21 .مخارجي که به طور آشکار به فعاليتهاي ساخت املاک قابل انتساب نباشد در دوره وقوع به عنوان هزينه شناسايي مي‌شود. مخارج اداري، عمومي و فروش، نمونه‌هايي از اين‌گونه مخارج است.

اسلاید 23: 22 .مخارج ساخت بايد براساس روشهاي زير به هر يک از واحدهاي ساختماني يا پروژه‌ها تخصيص يابد:الف .روش شناسايي ويژه (از قبيل مخارج مستقيم ساخت)،ب .روش ارزش نسبي فروش در صورتي که شناسايي ويژه امکان‌پذير نباشد، ياج .ساير روشهاي مناسب در صورتي که ارزش نسبي فروش عملي نباشد. روش انتخاب شده براي تخصيص بايد به طور يکنواخت بکار گرفته شود.

اسلاید 24: مخارج ساخت املاك براي تخصيص مخارج ساخت به هر يك از واحدهاي ساختماني يا پروژه ها روشهايمتفاوتي وجود دارد كه مي توان به روش شناسايي ويژه، روش ارزش نسبي فروش وروشهاي مبتني بر مساحت اشاره نمود.. مزيت روش شناسايي ويژه اين است كه مخارج فعاليتهاي ساخت املاك نظير مخارج مستقيم ساخت به صورت دقيق و درست به هر يك از واحدهاي ساختماني يا پ روژه ها تخصيص مي يابد و در نتيجه در اين روش انجام برآورد يا ذهنيت گرايي به حداقل مي رسد. مشكل روش مزبور اين است كه جهت تخصيص مخارج مشترك نمي توان از آن استفاده كرد.

اسلاید 25: . مزيت روش ارزش نسبي فروش اين است كه تخصيص تمام مخارج فعاليتهاي ساختاملاك خصوصاً مخارج مشترك را امكا ن پذير مي سازد. البته استفاده از اين روش مستلزمدسترسي به ارزش فروش برآوردي و احدهاي ساختماني است و در برخي موارد واحدهايتجاري در تعيين ارزش فروش برآوردي واحدهاي ساختماني با محدوديتهايي نظير عدموجود مظنه هاي باز ار مواجه مي باشند. استفاده از اين روش سبب تطابق بهتر هزينه هايساخت با درآمدهاي ناشي از فعاليتهاي ساخت مي گردد.9 . روشهاي مبتني بر مساحت، امكان تخصيص تمام مخارج فعاليتهاي ساخت املاك را برايواحدهاي ساختماني فراهم مي سازند. اما تخصيص مخارج بدون در نظرگرفتن ارزشواحدهاي ساختماني انجام مي شود و ممكن است تخصيص مخارج به طور منطقي صورتنگيرد. اين شيوه تخصيص ممكن است تصوير نادرستي از بهاي تمام شده واحدهايساختماني ارائه نمايد . افزون بر اين ممكن است تطابق هزينه ها با درآمدهاي ناشي ازفعاليتهاي ساخت به نحو درستي صورت نگيرد.

اسلاید 26: . كميته پس از بحث و تبادل نظر درخصوص روشهاي تخصيص مخارج به اين نتيجه رسيدكه اولويت را به روش شناسايي ويژه بدهد. استفاده از اين روش در رابطه با مخارج مستقيم ساخت عملي است . براي مخارجي نظير مخارج مشترك كه امكان استفاده از روش شناسايي ويژه وجود ندارد روش ارزش نسبي فروش، به عنوان مناسبترين روش شناخته شد و در اولويت بعدي جهت تخصيص مخارج قرار گرفت . در صورتي كه استفاد ه از روشهاي ذكر شده جهت تخصيص مخارج، عملي نباشد واحدهاي تجاري مجازند كه ازساير روشهاي تخصيص نظير روشهاي مبتني بر مساحت استفاده نمايند.

اسلاید 27: درآمد و هزينه‌هاي ساخت املاک 23 .درآمد ساخت املاک بايد شامل موارد زير باشد:الف.بهاي فروش مورد توافق در قرارداد، وب.هرگونه مبلغ ناشي از تغيير در دامنه کار تعريف شده در قرارداد.

اسلاید 28: 24 .همواره احتمال تغيير در مشخصات، نقشه ساختمان يا مدت قراردادهاي فروش پروژه ساخت املاک وجود دارد که مي‌تواند به افزايش يا کاهش درآمد ساخت املاک منجر گردد. تغيير، زماني در درآمد ساخت املاک منظور مي‌شود که:الف. پذيرش تغيير و مبلغ ناشي از آن توسط مشتري محتمل باشد، وب. مبلغ ناشي از تغيير را بتوان به گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد.

اسلاید 29: 26. شناسايي درآمد بايد از زماني آغاز شود كه تمام معيارهاي زير احراز گردد:الف. فروش واحدهاي ساختماني با انجام اقداماتي از قبيل امضاي قرارداد محرز شده باشد،ب . فعاليتهاي ساختماني آغاز شده باشد،ج . ماحصل فعاليتهاي ساخت را بتوان به گونه اي اتكاپذير برآورد كرد، ود . حداقل 20 درصد از بهاي فروش وصول شده باشد.

اسلاید 30: بند ” د“ براي جلوگيري از شناخت درآمد از طريق انعقاد قراردادهاي صوري توسط واحدقيد شده است . بر اساس اين معيار بايد حداقل 20 درصد از بهاي فروش واحدهايساختماني وصول شده باشد تا واحد تجاري بتواند شناخت د رآمد را آغاز نمايد .در صورتي كه حداقل 20 درصد از مبلغ فروش وصول نگرديده باشد نم ي توان درآمد راشناسايي نمود . در صورتي كه بكارگيري روش درصد تكميل عملي نباشد مي توان ازروش كار تكميل شده استفاده كرد . اگر نتوان ماحصل فعاليتهاي ساخت املاك رابه گونه اي اتكا پذير برآورد نمود در آن صورت درآمد ساخت املاك تا ميزان مخارج تحملشده قابل بازيافت ساخت املاك شناسايي مي شوند.

اسلاید 31: 27 .ماحصل پروژه را مي‌توان در صورت احراز تمام شرايط زير به‌گونه‌اي اتکاپذير برآورد کرد:الف.مجموع درآمد حاصل از پروژه را بتوان به‌گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد،ب.جريان ورودي منافع اقتصادي آتي مرتبط با پروژه به واحد تجاري محتمل باشد،ج.مخارج لازم براي تکميل پروژه و همچنين درصد تکميل پروژه در تاريخ ترازنامه را بتوان به‌گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد، ود.مخارج قابل انتساب به پروژه را بتوان به روشني تعيين وبه‌گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کرد.

اسلاید 32: 28 .هرگاه ماحصل پروژه را نتوان به گونه‌اي اتکاپذير برآورد کرد:الف.درآمد واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد تنها تا ميزان مخارج تحمل شده براي ساخت آن واحدها که بازيافت آن محتمل است، شناسايي گردد، وب.مخارج ساخت واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد در دوره وقوع به عنوان هزينه شناسايي شود.29 .هرگونه زيان مورد انتظار پروژه (شامل مخارج رفع نقص) بايد بلافاصله به سود و زيان دوره منظور شود.

اسلاید 33: 30 .در مراحل اوليه پروژه ساخت املاک، غالباً شرايط به صورتي است که ماحصل پروژه را نمي‌توان به گونه‌اي اتکاپذير برآورد کرد. در چنين شرايطي ممکن است رعايت الزامات بند 28 مناسب‌تر باشد. در مواردي که ماحصل پروژه را نتوان به گونه‌اي اتکاپذير برآورد کرد، نبايد سودي شناسايي شود. همچنين ممکن است مخارج ساخت پروژه از کل درآمد آن، فزوني يابد. در چنين مواردي، هر گونه مازاد برآورد شده مخارج ساخت پروژه نسبت به درآمد آن طبق مفاد بند 29 بلافاصله به سود و زيان دوره منظور مي‌شود.

اسلاید 34: 31 .مخارج ساخت قابل انتساب به واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد در دوره شناخت درآمد واحدهاي ياد شده، به عنوان هزينه شناسايي شود.32 .فرايند شناسايي مخارج ساخت قابل انتساب به واحدهاي ساختماني فروخته شده به عنوان هزينه، به تطابق هزينه‌ها و درآمدها منجر مي‌شود. براي تعيين مخارج قابل انتساب، واحد تجاري روشي را انتخاب مي‌کند که وضعيت را به مناسبترين نحو ممکن منعکس مي‌نمايد. اين روش به طور يکنواخت بکار گرفته مي‌شود.33 .مبلغ درآمدها و هزينه‌هاي ساخت املاک در صورت احراز معيارهاي بند 26 بايد باتوجه به درصد تکميل پروژه در تاريخ ترازنامه تعيين شود.

اسلاید 35: 34 .شناخت درآمدها و هزينه‌ها با توجه به درصد تکميل پروژه، روش درصد پيشرفت کار ناميده مي‌شود. در اين روش، درآمد ساخت املاک و هزينه‌هاي مربوط، متناسب با درصد تکميل شناسايي مي‌شود تا درآمدها، هزينه‌ها و سود يا زيان مربوط به کارهاي انجام شده گزارش گردد. اين روش اطلاعات مفيدي در مورد ميزان فعاليت ساخت و عملکرد دوره ارائه مي‌کند

اسلاید 36: 35 .درصد تکميل را مي‌توان به روشهاي مختلفي تعيين کرد. واحد تجاري، بايد روشي را بکار گيرد که کار انجام شده را به گونه‌اي اتکاپذير اندازه‌گيري کند. اين روشها، باتوجه به ماهيت فعاليت ساخت، مي‌تواند شامل موارد زير ‌باشد:الف.نسبت مخارج تحمل شده براي کار انجام شده تا تاريخ ترازنامه به کل مخارج برآوردي ساخت،ب.ارزيابي کار انجام شده توسط کارشناسان حرفه‌اي مستقل، ياج.درصد کار فيزيکي انجام شده.

اسلاید 37: .. بكارگيري روش نسبت مخارج تحمل شده براي كار انجام شده تا تاريخ ترازنا مه از سايرروشها رايج تر است و به قضاوت كمتري نياز دارد . در اين روش بهاي تمام شده زمين ،مخارج تأمين مالي و پيش پرداخت به پيمانكاران، در محاسبه درصد تكميل منظورنمي گردد، زيرا منجر به شناخت غير واقعي درآمد خواهد شد.. محاسبه درصد تكميل براساس ارزش كار انجام شده مستلزم وجود بازار فعالي جهتتعيين ارزش كار انجام شده مي باشد. در بسياري موارد جهت تعيين ارزش كار انجام شده،بازار فعالي وجود ندارد و در نتيجه، ارزشهاي تعيين شده از قابليت اتكاي كمتريبرخوردار مي باشد.

اسلاید 38: درصد كار فيزيكي انجام شده در هر دوره بيا نگر ميزان پيشرفت كار فيزيكي مي باشد ومي تواند به عنوان مبنايي جهت تعيين درصد تكميل بكار رود . تأكيد اين روش بر عاملزمان مي باشد، درنتيجه معيار مناسب تري را جهت شناخت درآمد و هزينه فعاليتهاي ساختاملاك فراهم مي كند. معايب اين روش، شامل عدم توجه به ارزش كار انجام شده يامخارج كار انجام شده، مشكلات مربوط به تعيين مقدار كار فيزيكي انجام شده، و صرفهزينه قابل توجه جهت تعيين ميزان كار انجام شده م يباشد.. كميته پس از بحث و بررسي در باره مزايا و معايب هر يك از روشهاي تعيين درصدتكميل به اين نتيجه رسيد كه هر سه روش را جهت تعيين درصد تكميل مجاز بشمارد

اسلاید 39: 36 .چنانچه درصد تکميل براساس مخارج تحمل شده تا تاريخ ترازنامه تعيين گردد، تنها آن بخش از مخارج ساخت که منعکس‌کننده کار انجام شده است در مخارج تحمل شده تا تاريخ ترازنامه منظور مي‌گردد. نمونه‌هايي از مخارجي که به کار انجام شده مربوط نمي‌شود شامل بهاي تمام شده زمين، مصالح پاي کار، مخارج تأمين مالي منظور شده به حساب پروژه و پيش‌پرداخت به پيمانکاران است.

اسلاید 40: مزاياي اصلي روشها. مزاياي اصلي روش كار تكميل شده براي شناخت درآمد مربوط به فعاليتهاي ساخت املاك به شرح زير است:الف. شناخت درآمد و اندازه گيري بهاي تمام شده واحدهاي ساختماني در اين روش ازقابليت اتكاي بالايي برخوردار است.ب . استفاده از روش كار تكميل شده امكان مديريت سود را در واحدهاي تجاري كاهش مي دهد.

اسلاید 41: . مزاياي اصلي بكارگيري روش درصد تكميل براي شناخت درآمد مربوط به فعاليتهاي ساخت املاك به شرح زير است:الف. شناخت درآمد با استفاده از روش درصد تكميل اطلاعات مربوط تري براي تصميم گيري استفاده كنندگان مختلف ارائه مي دهد، وب . روش درصد تكميل تصوير بهتري از عملكرد مديريت در سالهاي مختلف ارائه مي كند.

اسلاید 42: 37 .در ‌صورت رفع ابهاماتي که مانع از برآورد ماحصل پروژه به‌گونه‌اي اتکاپذير شده است، درآمدها و هزينه‌هاي پروژه بايد طبق بند 33 شناسايي شود.38 .مخارج ساخت املاک که به هزينه منظور نشده‌ است بايد به عنوان دارايي شناسايي و به اقل بهاي تمام شده و خالص ارزش فروش اندازه‌گيري شود.

اسلاید 43: تغيير در برآوردها39 .برآورد درآمدها و مخارج و همچنين تخصيص مخارج بايد در پايان هر دوره مالي بازنگري شود. آثار تغيير در برآوردهاي ‌حسابداري ‌بايد براساس استاندارد حسابداري شماره 6 با عنوان ” گزارش عملکرد مالي“ به‌ حساب منظور گردد.

اسلاید 44: 40 .به دليل وجود ابهامات ذاتي در فعاليتهاي ساخت املاک، اندازه‌گيري دقيق درآمد و مخارج امکان‌پذير نيست. استفاده از برآوردهاي معقول در تهيه صورتهاي مالي ضروري است و اتکاپذيري‌آنها را خدشه‌دار نمي‌کند. آثار ناشي از تجديدنظر در برآورد درآمدها و مخارج قابل‌انتساب به فعاليتهاي ساخت املاک بايد به پروژه‌هاي فعلي و در صورت لزوم به پروژه‌هاي آتي تخصيص يابد.

اسلاید 45: فسخ معامله فروش41 .درآمدها و هزينه‌هاي شناسايي شده مربوط به واحدهاي ساختماني فروخته شده بايد در زمان ابطال يا فسخ معامله فروش، بي‌درنگ برگشت داده شود.42 .خسارات دريافتني از پيمانکاران (به دليل تأخير در تکميل) و خسارات پرداختني به مشتريان (به دليل تأخير در تحويل) بايد به صورت جداگانه در صورت سود و زيان ارائه شود.

اسلاید 46: مشوقهاي فروش43 .چنانچه مشوقهاي فروش يا تضمينهايي براي انجام فروش توسط واحد تجاري سازنده پيشنهاد ‌شود، تعهد ناشي از آن براساس استاندارد حسابداري شماره 4 با عنوان ذخاير، بدهيهاي احتمالي و داراييهاي احتمالي به حساب منظور مي‌شود. مخارج مرتبط با اين گونه اقلام نظير تضمين بازده سرمايه‌گذاري خريداران براي دوره مشخص، به حساب بهاي تمام شده پروژه منظور مي‌شود. 44 .ساير مخارج تحمل شده توسط واحد تجاري سازنده املاک به منظور تبليغ فروش واحدهاي ساختماني به عنوان هزينه دوره شناسايي مي‌شود

اسلاید 47: واحدهاي ساختماني تکميل شده آماده براي فروش 45.موجودي واحدهاي ساختماني تکميل شده آماده براي فروش بايد به اقل بهاي تمام شده و خالص ارزش فروش منعکس شود.46 .واحدهاي ساختماني تکميل شده‌اي که به‌منظور افزايش قيمت، اجاره يا استفاده توسط واحد تجاري نگهداري مي‌شود، براساس استانداردهاي مربوط به حساب منظور مي‌گردد

اسلاید 48: افشا 47 .واحد تجاري بايد موارد زير را افشا کند:الف.روش تعيين درصد تکميل پروژه،ب.درآمد و هزينه‌هاي شناسايي شده ساخت املاک در صورت سود و زيان،ج.برآورد مبلغ مخارج لازم براي تکميل پروژه‌هاي در جريان، ود.صورت تطبيق مبلغ دفتري مخارج شناسايي شده به عنوان دارايي در ابتدا و انتهاي دوره که موارد زير را نشان دهد:

اسلاید 49: 1 .مخارج انباشته ساخت املاک در اول دوره، با تفکيک مبلغ دفتري زمين،2 .مخارج تحمل شده ساخت املاک طي دوره، با تفکيک مبلغ دفتري زمين،3 .مخارج انباشته ساخت املاک که در صورت سود و زيان به عنوان هزينه شناسايي شده است، به تفکيک دوره جاري و دوره‌هاي گذشته، و4 .واگذاري يا انتقال به طبقه ديگري از داراييها يا ساير تغييرات در مبلغ دفتري طي دوره.

اسلاید 50: 48 .در مورد زمين نگهداري شده براي ساخت املاک بايد موارد زير افشا شود:الف.بهاي تمام شده و کاهش ارزش انباشته (در صورت وجود) در ابتدا و انتهاي دوره،ب.صورت تطبيق مبلغ دفتري در ابتدا و انتهاي دوره که موارد زير را نشان دهد:1 .اضافات،2 .واگذاري،3 .انتقال به داراييهاي جاري به عنوان مخارج ساخت املاک،4 .زيان کاهش ارزش شناسايي شده يا برگشت شده در صورت سود و زيان طي دوره (در صورت وجود)، و5 .ساير تغييرات.

اسلاید 51: 49 .موارد زير نيز بايد در صورتهاي مالي افشا شود:الف.هر گونه محدوديت در رابطه با مالکيت زمين و ميزان آن، وب.زمينها و پروژه‌هاي ساخت املاک که وثيقه بدهيهاست.

اسلاید 52: تاريخ اجرا50 .الزامات اين استاندارد در مورد کليه صورتهاي مالي که دوره مالي آنها از تاريخ 1/1/1386 و بعد از آن شروع مي‌شود لازم‌الاجرا است.

اسلاید 53: مطابقت با استانداردهاي بين‌المللي حسابداري 51 .استاندارد بين‌المللي حسابداري جداگانه‌اي براي فعاليتهاي ساخت املاک وجود ندارد. در پيوست استاندارد بين‌المللي حسابداري شماره 18 شناخت درآمد، شناسايي درآمد فروش املاک مشروط به تکميل کارهاي عمده است. از اين رو، استاندارد حسابداري شماره 29 با پيوست استاندارد بين‌المللي حسابداري ياد شده مغايرت دارد.

اسلاید 54: مثالشرکت ساختماني تهران‌گستر در سال 0×13 دو قطعه زمين به بهاي تمام‌شده 20 ميليارد ريال تحصيل نمود. شرکت درنظر دارد عمليات ساختماني را در قطعه اول در سال 1×13 و در قطعه دوم در سال 5×13 آغاز کند. مساحت قطعه اول 30 هکتار و بهاي خريد آن 10 ميليارد ريال است و شرکت مبلغ 2 ميليارد ريال براي تغيير کاربري اين زمين از کشاورزي به مسکوني در ابتداي سال 1×13 پرداخت کرده است. عمليات ساختماني قطعه اول در دو فاز به شرح زير انجام خواهد شد:1 .فاز ” الف“ اختصاص 10 هکتار براي ساخت 100 واحد خانه ويلايي دوبلکس، به قيمت هر واحد 300 ميليون ريال، و2 .فاز ” ب“ اختصاص 15 هکتار براي ساخت 50 واحد مسکوني ويلايي به قيمت هر واحد 500 ميليون ريال براي هر واحد.پنج هکتار باقيمانده از قطعه اول براي ساخت اماکن تفريحي ورزشي و ساير زيرساختهاي مشترک اختصاص يافته و تمام مخارج آن به مبلغ يک ميليارد ريال در سال 1×13 تحمل شده است.

اسلاید 55: ادامه مثالعمليات ساختماني در فروردين 1×13 آغاز و در سال 3×13 به اتمام رسيد. ساير اطلاعات به شرح زير است:الف - سال 1×13فاز ” ب“(50 واحد)فاز” الف“(100 واحد)شرح30401- واحدهاي فروش‌رفته تا تاريخ ترازنامه35%35%2-درصد مبلغ قابل‌دريافت طبق قراردادهاي فروش90%90%3-درصد مبلغ دريافت‌شده از مشتريان نسبت به مبلغ قابل دريافت4-مخارج تحمل شده ساخت (غير از زمين و مخارج مشترک) تا اين تاريخ:000ر3000ر4مخارج مستقيم - ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم تخصيص‌يافته - ميليون ريال5-برآورد مخارج آتي ساخت جهت تکميل:000ر6000ر8مخارج مستقيم – ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم- ميليون ريال

اسلاید 56: ادامه مثالب - سال 2×13aفاز” الف“(100 واحد)شرح30401-واحدهاي فروش‌رفته از ابتداي پروژه تا تاريخ ترازنامه35%35%2-درصد مبلغ قابل‌دريافت طبق قراردادهاي فروش90%90%3-درصد مبلغ دريافت ‌شده از مشتريان نسبت به مبلغ قابل‌دريافت 4-مخارج تحمل شده ساخت (غير از زمين و مخارج مشترک) تا اين تاريخ:000ر3000ر4مخارج مستقيم - ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم تخصيص‌يافته - ميليون ريال5-برآورد مخارج آتي ساخت جهت تکميل:000ر6000ر8مخارج مستقيم - ميليون ريال000ر1000ر2مخارج غيرمستقيم - ميليون ريال

اسلاید 57: ادامه مثالج - سال 3×13فاز ” ب“(50 واحد)فاز” الف“(100 واحد)شرح9050شرح100%100%1-واحدهاي فروش‌رفته از ابتداي پروژه تا تاريخ ترازنامه90%90%2-درصد مبلغ قابل‌دريافت طبق قراردادهاي فروش500ر15000ر103-درصد مبلغ دريافت ‌شده از مشتريان نسبت به مبلغ قابل‌دريافت000ر3000ر44-مخارج تحمل شده ساخت (غير از زمين و مخارج مشترک) - ميليون ريال

اسلاید 58: ادامه مثالمبلغ مخارج ساخت، درآمد، هزينه‌ها و سود شناسايي‌شده در صورتهاي مالي براي هرسال به شرح زير مي‌باشد:1 .تخصيص مخارج مشترکمخارج مشترک:تخصيص مخارج مشترک با استفاده از روش ارزش نسبي فروش:ارقام به ميليون ريال2000زمين اماکن مشترک (هکتار ) ((5/30)2 ميليارد + 10 ميليارد)1000مخارج زيرساختها3000جمع مخارجارقام به ميليون ريالمخارج مشترک تخصيص ‌يافته(روند شده)ارزش نسبي فروش شرحميليون‌ريالميليون ريالفاز600ر1000ر30400ر1000ر25فاز ” الف“000ر3000ر55فاز ” ب“

اسلاید 59: ادامه مثال2 .محاسبه درصد تکميل و مبلغ درآمد و هزينه‌هاي ساخت املاک که در صورت سود و زيان بايد شناسايي شود. سال 1×13فاز ” ب“فاز” الف“شرحميليون ريالميليون ريالمخارج انباشته ساخت املاک:000ر6000ر4-مخارج مرتبط با تحصيل زمين400ر1600ر1-مخارج مشترک000ر4000ر6مخارج مستقيم و غيرمستقيم تحمل ‌شده تا تاريخ ترازنامه400ر11600ر11000ر7000ر10مخارج آتي جهت تکميل400ر18600ر21کل بهاي تمام‌شده برآوردي368216بهاي تمام‌شده برآوردي هر واحد

اسلاید 60: ادامه مثالسال 2×13فاز ” ب“فاز” الف“شرحميليون ريالميليون ريالمخارج انباشته ساخت املاک:000ر6000ر4-مخارج مرتبط با تحصيل زمين400ر1600ر1-مخارج مشترک200ر8250ر11مخارج مستقيم و غيرمستقيم تحمل ‌شده تا تاريخ ترازنامه600ر15850ر16300ر2750ر3مخارج آتي جهت تکميل900ر17600ر20کل بهاي تمام‌شده برآوردي358206بهاي تمام‌شده برآوردي هر واحد

اسلاید 61: ادامه مثالسال 3×13فاز ” ب“فاز” الف“شرحمخارج انباشته ساخت املاک:000ر6000ر4-مخارج مرتبط با تحصيل زمين400ر1600ر1-مخارج مشترک000ر10500ر15مخارج مستقيم و غيرمستقيم تحمل ‌شده تا تاريخ ترازنامه400ر17100ر21348211بهاي تمام‌شده برآوردي هر واحد

اسلاید 62: ادامه مثالخلاصه مبالغ درآمد و هزينه‌ها و سود شناسايي شده در طي سه سال مالي به شرح زير مي‌باشد:نتايج واقعي تحقق يافته3×132×131×13شرحميليون ريالميليون ريالميليون ريالميليون ريال000ر52270ر13970ر26760ر11درآمد(390ر36)(201ر9)(616ر18)(573ر8)هزينه‌ها610ر15069ر4354ر8187ر3سود