گونه شناسی مسائل مسکن در شهر کرج

گونه شناسی مسائل مسکن در شهر کرج

اسلاید 1: گونه‌شناسی مسائل مسکن در شهر کرجگزارش پیشرفت پروژه کلاس انسان‌شناسی شهریزهرا غزنویان، فروردین 1390

اسلاید 2: جغرافیای کرج شهر کرج با وسعت  162 کيلومتر مربع در  35 کيلومتري غرب تهران و در دامنه جنوبي رشته کوههاي البرز مرکزی واقع است و این ارتفاعات، بخشی از منظره شهری آن‌را تشکیل می‌دهند. جنوب آن هم به سمت دشت کویر گسترده شده است. منطقه‌ای بادخیز است و به همین علت آلودگی هوا را کمتر در خود نگه می‌دارد. رودخانه کرج در حاشیه شرقی آن واقع شده است. سطح آب‌های زیرزمینی آن خصوصا در جنوب و جنوب شرقی، مشکلاتی را برای ساخت و ساز، فاضلاب و شبکه راه‌ها ایجاد کرده است.

اسلاید 3: ویژگی‌های ژئومورفولوژیک شهراین شهر بر روی مخروط افکنه حاصل از رودخانه کرج واقع شده و به دلیل ذرات شن و ماسه و قلوه سنگ، تحمل وزن زیاد سازه‌ها را نداشته و در زلزله، مقاومت بسیار پایینی دارد و خطر سیلاب را نیز افزایش می‌دهد.1- واحد کوهستانی: شمال و شمال شرقی، مورد توجه متمولین ولی واقع روی گسل و دارای خطر زیاد زلزله 2- کوهپایه: بخش سنتی و قدیمی شهر، دارای بیشترین حجم جمعیت3- دشت: دارای شیب مناسب برای ساخت و ساز، دارای جمعیت کم و بافت بسیار مناسب برای کشاورزی

اسلاید 4: این شهر دور یک دایره فرضی کشیده شده که بخش قابل توجهی از فضای داخلی آن‌را زمین‌های زراعی تشکیل می‌دهند که جزء محدوده حریم شهر بوده و ساخت و ساز در آن‌ها ممنوع است. توسعه شهر کرج را از سمت شمال و شمال شرقی، رشته‌کوه‌های البرز محدود کرده‌اند ولی از سمت غرب و جنوب به دشت ختم شده و از نظر جغرافیایی، امکان توسعه دارد.

اسلاید 5: معیارهای مطلوبیت سکونت1- منابع آب کافی2- خاک صاحل‌خیز3- آب و هوای معتدل4- نزدیکی به راه‌های ارتباطی مهم5- عامل دفاعی کوه‌ها در شمال6- نزدیکی به پایتخت7- ارزان بودن قیمت‌ها نسبت به تهرانو...

اسلاید 6: تعریف مسکنسمینار بین منطقه‌ای جنبه‌های اجتماعی مسکن که در سال 1975 توسط سازمان ملل در دانمارک با حضور 25 کشور برگزار شد چنین تعریفی از مسکن ارائه کرد: تعریف مسکن به یک واحد مسکونی با کارکرد سرپناهی صرف محدود نمی‌شود بلکه کل محیط مسکونی را شامل می‌گردد. بنابراین مسکن، مجموعه‌ای از تسهیلات است که به منظور ارائه خدمات فشرده در یک مکان فیزیکی قرار دارد.

اسلاید 7: فاکتورهای موثر در تامین مسکن مناسبچندین فاکتور مختلف می‌توانند به ایجاد مسائلی در حوزه مسکن دامن بزنند که از جمله مهم‌ترین آن‌ها:1- محدودیت‌ها و مخاطرات طبیعی (شکل زمین، در معرض بروز حوادث طبیعی بودن و...): ایجاد محدودیت در فرصت‌های ساخت مسکن2- رشد سریع و کنترل نشده جمعیت یک شهر: بر هم زدن عرضه و تقاضای مسکن3- کمبود منابع (ریالی، زمانی، انسانی، دانش و...) برای تجهیز امکانات: پایین آمدن کیفیت مسکن

اسلاید 8: 1- محدودیت‌های طبیعی1- خطر وقوع زلزله 2- خطر جاری شدن سیل3- ممنوعیت تخریب زمین‌های زراعی

اسلاید 9: 2- تحولات سریع جمعیتیجمعیت کرج در سال 1335معادل 14526 نفر بوده که به دلیل مهاجرت‌ها در سال 1385 به 1386030 نفر افزایش یافته است. به عبارت دیگر، طی مدت نیم قرن، جمعیت کرج حدودا صد برابر شده است! بیشترین افزایش جمعیت در این سال‌ها به بازه 1375-1365 مربوط است.طبق برآورد طرح تفضیلی، جمعیت در ده سال آینده می‌بایست به 2150000 نفر افزایش یابد که این مورد اعتراض برخی کارشناسان محلی است و معتقدند با استان شدن، این رشد چشمگیرتر خواهد بود.

اسلاید 10: 3- کمبود منابع برای تجهیز امکاناتبه دلایل:1- فقدان پیشینه شهری از گذشته2- مشکلات عمومی کشور در آن سال‌ها3- وابستگی به تهران و در حاشیه قرار گرفتن اولویت‌هایش نسبت به اولویت‌های پایتخت4- پایگاه اقتصادی پایین مهاجران و عدم توانایی مالی آن‌ها برای مشارکت در توسعه 5- پذیرفتن هویت خوابگاهی و عدم پیگیری و پافشاری شهروندان نسبت به کمبود منابع

اسلاید 11: گونه‌شناسی مسائل حوزه مسکن در شهر کرج: 1- خانه‌های غیرقانونی 2- خانه‌های ناامن و سست3- خانه‌های شهرکی و فاقد امکانات4-خانه‌های فرسوده و قدیمی5- خانه‌های واقع در حریم راهو...

اسلاید 12: 1- خانه‌های غیرقانونیبه دلیل نداشتن حریم مشخص و قابل کنترل برای شهر و ضعف نظارتی شهرداری. «اولین سنگر مبارزه با ساخت و سازهای غیرمجاز ، شهرداری ها هستند»شهرداری از مقابله با آن‌ها اعلام عجز کرده و گفته که نیازمند عزمی ملی است. این خانه‌ها شامل سه گونه هستند:

اسلاید 13: الف- خانه‌های قولنامه‌ایگروهی از مالکان قدیمی خانه‌هایی هستند که جز اسناد دستنویس، اوراق مالکیت دیگری ندارند و قیمت آن‌ها نصف قیمت خانه‌های سنددار است و بعضا دسترسی‌های خوبی دارند.به دلیل ساخت‌وسازهای غیرمجاز، تشخیص این‌ها از مالکان جدید و غیرقانونی خانه‌ها کار سختی است و همین، مشکلاتی را در صدور سند برای این خانه‌ها ایجاد کرده است.خرید و فروش غیرقانونی!مشکلات بسیاری را برای مالکان و شهرداری ایجاد کرده از جمله نوسازی (آجرلو: نهضت سند دارشدن املاک و زمین های واقع در محدوده بافت های فرسوده شهرستان کرج )در بسیاری از نقاط کرج وجود دارند مانند 45 متری گلشهر، حسن‌آباد، حیدرآباد، بخش‌هایی از فردیس و...ب- ساخت‌وسازهای «یک شبه» و جدیدقطع آب این ساختمان‌ها، طرح‌های ضربتی تخریب بنا،پلیس ساختمان، برخورد قضایی، بازرس‌های نوروزی و... 148 مورد حکم تخریب بنای غیرمجاز طی شش ماهه نخست 89 و نیز توقف ساخت 610 مورد بنای غیرمجاز در همین مدت. در بسیاری از نقاط کرج دیده می‌شود خصوصا در غرب، جنوب غرب و شرق که ویژگی‌های جغرافیایی امکان پیشروی و رشد شهر را می‌دهد. (مناطق 10 و 4، حصار، قرل‌حصار، فردیس و...) شهرداری: از عهده ما ساخته نیست، نیازمند عزم ملی است.ج- اسکان غیررسمی و حاشیه‌ایاز چهره های بارز فقر شهری، بیش از آن‌که در حاشیه شهر باشد در حاشیه محله‌های خوب است: فاز یک مهرشهر با حسین‌آباد، چهل‌وپنج متری گلشهر با کرج‌نو، رجایی‌شهر با محله اوقافی، عظیمیه با اسلام‌آباد و جهانشهر با جوادآبادیکی از مهم‌ترین موارد آن، تپه اسلام‌آباد است که مرتفع‌ترین نقطه شهر نیز محسوب می‌شود.

اسلاید 14: 2- خانه‌های ناامن و سستبه دلیل جایابی نامناسب در معرض خطرند.اعم از خانه‌های قدیمی یا جدید، اعیانی یا فقیرشامل:الف- خانه‌های واقع در حریم رودخانه و مسیل‌ها (محل عبور جریان‌های آب موقتی)ب- بلندمرتبه‌سازی‌های روی گسل‌ها و کمربند زلزله شمالیساخت خانه به صورت قانونی و غیرقانونی در این مکان‌های خوش‌منظره و مورد استقبال و فروش آن‌ها به مردم ناآگاه

اسلاید 15: 3- خانه‌های فاقد امکانات و شهرک‌هامدیریت شهری با مشاهده تراکم جمعیت در هسته مرکزی شهر، مجوزهای لازم جهت ایجاد شهرک های جدید را صادر و همزمان باید به ایجاد سرانه‌های خدماتی، بهداشتی، فضای سبز، آموزشی و... بپردازد. کمبودهایی مانند: آب، سینما، بیمارستان، درمانگاه، استخر وسالن ورزشی، گاز، امنیت، قطعی برق و... (صوفی آباد در منطقه 6 شهرداری کرج فاقد آب تصفیه شده)حدود 50 مانند شهرک کوثر ، راه آهن، بنفشه، شقایش،مترو، ارم، شهرک در کرج هست و عموما در حاشیه چهار طرف آن قرار دارند. ساخت شهرک‌های جدید همچنان ادامه دارد...

اسلاید 16: 4-خانه‌های فرسوده و قدیمی تعریف: 1-ریزدانگی : بلوکهایی که بیش از 50% آنها مساحتی کمتر از 200 مترمربع داشته باشد.2-ناپایداری : بلوکهایی که بیش از 50% بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه ای باشد.3-نفوذناپذیری : بلوکهایی که بیش از 50% معابر ان عرض کمتر از 6 متر داشته باشند. 680 هکتار بافت فرسوده در کرج وجود دارد و بعضی‌ها بیش از یک هزارو و یکصد هکتار وجود دارد ولی مسئله در مرکز شهر بودن و نیز تراکم 170% آن‌هاست (در هر مربع حدود 2 نفر) بافت‌هاي فرسوده پراكندهاز مصوبات سفر دوم احمدی‌نژاد اختصاص 50 هکتار زمین به عنوان سرمایه جهت نوسازی، بهسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده است.

اسلاید 17: در مناطقي مانند كلاك، حصارك بالا و پائين و اسلام‌آباد، مظاهري، مصباح، برغان، شهدا، اسلام آباد، اخترآباد، سهرابیه، خط چهار حصار، قلمستان دیده می‌شود. ارائه پروانه ساخت رايگان به ساكنان بافت‌هاي مسكوني فرسوده و نیز 230 وام ویژه 150 میلیون ریالی برای نوسازی شهرکرج و خفيف عوارض شهرداري براي بازسازي بناهاي فرسوده تا سقف 50 درصد، معافيت از پرداخت هزينه هاي مربوط به انشعاب آب، برق، گاز وسند دار نبودن املاک، مانع نوسازی (فاطمه آجرلو:باید نهضت سند دارشدن املاک بافت فرسوده آغاز شود) و کم بودن تراکم در آن‌ها عزیز اکبریان: ضرورت تسریع در پروسه نوسازی بافت‌های فرسوده کرج و پیشنهاد اجرای مسکن مهر در آننوسازی هر هکتار بافت فرسوده را حداقل10 میلیارد تومان. نیازمند عزم ملیکرج را آخرین واگن قطار نوسازی بافت های فرسوده ایران خواند و هنوز فعالیت جدی در این حوزه شروع نشده است.

اسلاید 18: 5- خانه‌های واقع در حریم راه

اسلاید 19: جمع‌بندی: افزایش تقاضا و کمبود عرضه مسکن در مرحله اول، باعث کمیابی مسکن و درنتیجه افزایش قیمت آن در شهر کرج شده است.علاوه بر این، ویژگی خوابگاهی بودن نیز مسکن را به حداقلی‌ترین معنایش یعنی سرپناه تقلیل داده و صرفا رشد کمی آن‌را مدنظر داشته است.از حیث کیفیت مسکن، مهم‌ترین مشکل امروز شمال کرج، گسل‌ها و ضرورت مقاوم‌سازی بناهاست. مرکز کرج با فرسودگی بناها دست‌وپنجه نرم می‌کند، مشکل عمده غرب شهر، ساخت و ساز غیرمجاز است و بسیاری از شهرک‌های دورتادور شهر از ساده‌ترین امکانات زندگی محرومند. حاصل این‌که امروز هم بافت قدیمی و هم جدید شهر در مرز بحران قرار داشته و نیازمند رسیدگی جدی و سریع هستند و این درحالیست که هنوز مهاجران جدیدی وارد شهر می‌شوند!سال گذشته شورای شهر مجبور شد که تراکم قانونی شهر کرج را افزایش دهد چرا که تخلفات ناشی از تراکم را گویای نیاز شهروندان موجود را به واحدهای مسکونی بیشتری تعبیر می‌‌کرد.این درحالیست که با وجود ممنوعیت ساخت مسکن مهر در کلان‌شهرها طبق مصوبه سال 86، در کرج هنوز چند هزار واحد مسکن جدید ساخته می‌شود. (بیش از 20 هزار واحد مسکونی در شهرک ابریشم و 12 هزار واحد در شهرک مهر البرز ماهدشت)

اسلاید 20: آینده کرج؟هشدار کارشناسان درباره فردای کرج:خشک شدن سفره‌های آب زیرزمینی و کمبود آبهشدار درخصوص آلودگی هوانابودی زمین های کشاورزی و تبدیل آن‌ها به واحد مسکونیوقوع فجایع انسانی در صورت وقوع حوادثتشدید بحران های اجتماعیو...درنهایت این‌که:پیچیدگی‌های شهر کرج باعث دشواری خوانش آن برای تازه‌واردان و حتی شهروندانش شده به طوری که یافتن مسکنی مناسب (از نظر قیمت، امنیت جغرافیایی، ساخت فنی، مسائل قانونی، فضای اجتماعی، دسترسی‌ها و امکانات و... ) واقعا کار سخت، انرژی‌بر و پرریسکی است.